家賃どっと入りコラム Ｖol．０７０
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皆様！おはようございます（*＾−＾*）ノ
Ｇ．Ｗまであとチョイです！！どぅ過ごすのか。。もう決めましたか？お出か
け予定がある方は、早めに予約をした方が良いですよぉぉ（＞＜；）
◇☆━━━━━━━━━━━━━【ＳＯＬＩＤ通信】━━━━━━━━━━━━━☆◇
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ＴＯＰバッターは『成田仁のゴールドラッシュ！！』コラム編です♪
┏━━━━━━━━━━▽【 成田仁のゴールドラッシュ！！ 】▽━━━━━━━┓
《 不動産私募ファンド大量解散 》
ファンドバブルと言われたように、ここ数年不動産ファンドが多数組成されて
きました。
優先出資・劣後出資など、多少複雑な仕組みもありますが、私募ファンドの場
合は私募にて出資を募り、残りの部分にノンリコースローン（ローン金額以上
の負債は負わないローン）等のファイナンスをつけて不動産を購入し数年後の
投資終了（不動産売却）の期間を決め、その間の家賃収入から経費（金利・物
件管理料・固定資産税等の税金・ファンド管理料）等を差し引いて配当金を支
払うというものです。
今まではこの投資期間終了時に、再度数年のローンの組直しを行うとか、リー
トに売却するなど、ファンド同士の組み入れ物件のキャッチボールで物件を組
み替え、一旦投資を終了したようにして、再度スタートするような手法が多く
取られてきました。ここに来て、金融の信用収縮でノンリコースローン等のファ
イナンスが、潮が引くかの様に一気に引き上げられました。
私募ファンドは上記のような手法が使えず、期間が到来したものに関しては、
不動産の売却をして解散です。
償還期間は5年から7年間ぐらいが多いでしょうから、今償還を迎えるモノは5年
から7年前のファンド組成の為含み益も出ているので、売却して売却配当も出る
のでしょうが、不動産ファンドバブルと言われたここ2、3年で組成されたモノ
の償還が来た時には、配当どころか、出資金の償還も不可能になる可能性が大
きくなるのではないでしょうか！？
不動産の売却を行った場合、ノンリコースローンが優先の弁済です。
70％ファイナンスをしていた場合には、30％の不動産の値下がりがあると出資
したお金は消えてなくなります。
金融の仕組み（ファイナンスを使いレバレッジを利かせた投資手法）によって、
目先の配当利回りを上げる事は確かに可能だったのですが、投資終了時で失敗
すると、今までの利回りは砂上の楼閣のように消えてなくなります。
儲かったのは、ファンドの組成費用・運営費用を取っていたファンド組成会社
とファイナンスをしていた金融機関だけと言うことになります。
実物不動産に投資するより、金融の仕組みを作ることによる費用や、ファンド
組成・管理者に払う人件費もあるわけですから、投資としては当然割りの合わ
ない部分が多く出てきます。
何でもそうですが、仕組みを理解しリスク部分も計算して投資することが大切
です。
リートも、実はファンドが上場（株式公開）されているだけで、基本的な仕組
みは同じです（上場されているので何時でも換金は出来ますが・・・）。
但し逆から考えると、強制的な売却が行われる訳ですから、価格が落ちついて
きたこれからの時期に、購入する方にはビックチャンスの到来かも知れません。
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ん？という事は、お得な情報が出てくる。。って事でしょうか？いつまでも手
元に物件を置いといても意味が無いから、値段を安くしてでも市場に出してく
る。。つまりこの時がチャンス（ドキドキ）！？逃したくないですね！
このコーナーは営業マンが日常ふっと気になった事等を書いているコラムです
┏━━━━━━━━━━━━▽【 日常コラム 】▽━━━━━━━━━━━━━━┓
《 近頃の賃貸事情 １２ 》
12月〜3月までの賃貸のシーズンも終わりました。
私は、毎年4月に入ると賃貸の仲介業者さんへ聞くのですが、「今年はお客さ
んどうでした？多かったですか？」などなど。今年も実際に聞いたみたところ、
「今年は学生さんが少なかった感じで、法人契約と新社会人の契約が多かった
ですね〜」と、多くの業者さんが話しておりました。地域関係なく、いくつも
の業者さんが同じことを感じて言っているということは、きっとそうなのでしょ
うか。
シーズン中ソリッドの管理する物件も、入居者の入替がありました。
この一年くらいで感じた、また実際にソリッドの管理物件で起きていることが
あります。それは入居期間が、1年〜1年2ヶ月くらいでの解約が多いのです。
解約理由は人それぞれですが、物件に不満があってということではなさそうで
す。特に新築で入居した人の解約が多く目立ちます。
＜新築物件の解約例＞
解約理由で一番多いのが、「実家に戻る」です。実際に戻っているようです。
（二番目転勤）
新築物件の解約が多いのはなぜか？
【１】それは地方から東京へ就職することで上京し、部屋を見つけて生活する
訳ですが、一年頑張ってみて仕事面やら人間関係やら、東京の水に慣れずに戻っ
てしまうのです。
【２】地方からの部屋探しの場合、ネットで気に入った部屋を見つけて、仲介
業者さんへ問い合わせをして行きます。
東京へ出ていくというワクワク・ドキドキ感（期待と不安と）、きれいな部屋
に住みたい、住んで見たいというワクワク感でいっぱいの中、仲介業者さんが
一番紹介し易くお勧めし易い物件は、新築物件なのです。探している側も『新
築＝安心』という事のようです。ここでマッチングする事により、即申込・契
約へとなる訳です。仲介業者も案内せず契約なんて当たり前。ですから、シー
ズン中の新築物件の入居者の割合は圧倒的に地方から上京してくる方が多いの
です。
【３】単純な経済的理由。予算オーバー。
新築に住みたいという事から、何とかなるだろうと思ったが無理だった。
以上のような感じですが、中古物件についても一年ちょっとでの解約が目立ち
ます。若者のライフサイクルが早くなってきているのでしょうか？我慢ができ
ないのでしょうか？もう2年契約なんて古いのか？
対策・作戦を練らなければ・・・またまた面白くなってきた今日この頃です（笑）
尾上 浩一
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私は引っ越した当時、もっと良い部屋が見つかったら直ぐに解約しようと思っ
てましたけど、日に日に間取りと仲介業者が気に入り、結局更新しちゃいまし
た☆同じような間取りが多いからこそ、ソコならではの内装工夫が必要なのか
も知れません。
お次は、『ポエマー志望？』のねぼすけ猫です（笑）♪今回は。。。？？
┏━━━━━━━━━━━━▽【 気ままなコラム 】▽━━━━━━━━━━━━┓
《タイムスリップ！！？ 》
ボクは３月下旬に、お弁当たくさん作って相棒と花見（場所はナイショ☆）に
行ってきました。ソコはとっても広ぉぉぉぉ〜くて、入り口付近から敷地の半
分ちょいくらいは、ボリューム満点の桜！桜！桜！で、見ごたえたっぷりだっ
たんですよぉ☆でも、ソコの魅力は花見だけではなく、敷地の奥ら辺にある
『江戸とうきょうたてもの園』も見ごたえたっぷりなんです♪
まるでタイムスリップしたかのような昔懐かしい空間で、ちょこりとお食事も
できます（＾*⌒〜⌒）♪←駄菓子屋もありますぞ（ぃえぃ♪）
ボクは建物フェチだから、ぶっちゃけ花見よりタイムスリップの方がウキウキ
しました☆
まずはどこからお話ししましょうかにゃ（⌒⌒*＾）♪
では、出入り口となるセンターゾーンからスタートしましょう。
センターゾーンには出入り口となる建物があるので、そこを抜けると西と東の
ゾーンに分かれます。ちなみに、出入り口となるこの建物の中に、『木造』の
魅力が分かる展示会がありますので、こちらも要チェックです！！
さてお次は西ゾーン。
その当時海外で流行っていたデザインで建てられた豪邸や、拘りテーマをもっ
て作られた建物など。。いろいろな建築様式の住宅や、昔懐かしい茅葺屋根の
民家まで復元されてます。もちろん事前にアポを取らなくても、当日いきなり
行って内見できます！
江戸〜昭和の時代に触れる事ができ、移動の道々に色んな自然にも出会えます
ので、ゆったりした時間が過ごせます（＞▽＜）ｂ″Good！
そして東ゾーン！コチラは『商いの街』ってな雰囲気ですね。
醤油の蔵や居酒屋・番台がある銭湯などがあります。もちろん看板の字は右か
ら書かれてます。そして、この東ゾーンには、外観だけなのですが、ジブリ作
品の「千と千尋の神隠し」に出てくる銭湯に使われた建物があります。しかも、
あの１両電車が展示物の１つとして、飾ってありますので、是非発見してくだ
さいね♪
この『江戸とうきょうたてもの園』は、観て楽しむだけでなく、ちょこっとで
すが触れたり食べたりもできるので、花見ついで。。。じゃない方も沢山いま
した。
午後の後半くらいから見始めたから、まだまだ細かい部分がサクっとしか観れ
ていないので、今度は『江戸とうきょうたてもの園』をメインに行ってみよう
と思います☆
ねぼすけ猫
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ラストバッターはモリモリパワーアップ（？）している『天然トリオ』です（＾＾）♪
┏━━━━━━━━━━▽【 達人への道 】▽━━━━━━━━━━━━━━━━┓
《 『ソリッドシリーズ』 》
どーも！！！営業部の鶴田です(^_^)
早いもので、入社してから１年と半年が過ぎました(゜-゜)
最近では上司に怒られる回数も減ったかな！？と、勝手に思っております。
（気のセイ？）でもたまに商談へ同行して頂くと、「自分もまだまだだな・・」
という気持ちと『上司の偉大さ！』に気付かされます（社交辞令ではないです
よ・汗）今後も『日々精進』をモットーにバリバリ働く所存です！
今年も４月に入り、世間では若干ブカブカ（？）の制服を着た新入生や、まだ
スーツ姿が初々しい新社会人の姿を観かける季節ですが、負けず劣らず（？）
『ＳＯＬＩＤシリーズ』にも新しい仲間が加わりました！！！（パチパチ）
では早速ご紹介を♪
▼一番手は『ソリッド吉野町』▼
写真・間取図 ⇒ http://www.e-uriapa.com/search/magdetail.php?no=s05284
こちらは横浜市営地下鉄「吉野町」駅から徒歩２分の、【駅・激近】物件です！
立地も然ることながら、注目は≪室内仕様≫です♪
まず、玄関入ってすぐの『土間』！広さが取れていて開放感が抜群です♪
ちなみに【折り畳自転車】や【サーフボード】の置き場として最適です(^_^)
『床の色合い』・『サニタリールームへの扉』・『クローゼット』は個人的に
は好きな仕様です♪
また、３Fのロフトは思わず『格好いい〜』と聞こえてきそうなデザインです！
要注目(◎◎!!)
▼続いては『ソリッド白楽』▼
写真・間取図 ⇒ http://www.e-uriapa.com/search/magdetail.php?no=s05190
こちらは人気の東急東横線「白楽」駅から徒歩５分の、【駅・大学近し】物件
です！
駅からすぐに『六角橋商店街』が伸びており、更に神奈川大学の最寄駅でもあ
る為、いつでも大賑わいの街です♪
物件の仕様はマンションタイプで、外観を『黒系のタイル』でモダンに演出！
また『共有の階段』は【シルバー】の『鉄製タイプ』でシックな雰囲気を漂わ
せています(゜-゜)
内装はシンプルなワンルーム仕様ですが、『ＮＥＴ使い放題』・『ＢＴ別』・
『室内洗濯機置場』などなど、賃貸ニーズに随所に対応しております♪
おかげさまで、２棟共に『満室稼働中』です（＾−＾）
残念ながら。。次回の入れ替え時まで内見はお預けですが、ちゃんと写真は用
意してございますのでご心配なく！
『資料のご請求』・『ご質問その他』ございましたらお気軽にお問い合わせく
ださいませ ⇒ solid@e-uriapa.com
今回の一句
『 最近の 若者言葉は 苦手デス(汗) 』
鶴田 晃浩
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シンプルデザインの『吉野町』・マンション仕様の『白楽』・寮タイプの『桜
木町２』等、どんどんＮＥＷタイプを誕生させています！そして今現在、また
新たなＮＥＷタイプが現れそうです（ぃえぃ♪）でも、まだまだ。。先の話で
す☆
それでは皆様、またお会いしましょう(＾＾)/シ
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【発行元】ソリッド 株式会社
〒１８１−００１３
東京都三鷹市下連雀３丁目３５番１号
ネオ・シティ三鷹 ８階
ＴＥＬ：０１２０−９２６−６８７（お客様専用）
ＴＥＬ：０４２２−４０−０３３０
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編 集：扇田 未来
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