FPの暮らしに役立つお金の話 〜幸せな人生のために〜
■□■□--------------------------------vol.152--2007.12.09---□■□■
Ｆ┃Ｐ┃の┃ 暮┃ら┃し┃ に┃役┃立┃つ┃お┃金┃の┃ 話┃
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〜 幸 せ な 人 生 の た め に 〜
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■■ 子供が家を建てます ■■
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こんにちは。FPの平川です。
すいません、一週間配信が飛んでしまいました。
なんかここの所どたばたで。気づけばもう12月です。
一年の最後、有終の美で飾りたいですね。
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子供さんが家を新築しようとする時に、親の土地に建てるのは、
よくある話です。家自体は子供さんやその配偶者の方が自己資金、
あるいは借入金で、建築されます。もちろん家自体の登記は、
資金の負担割合に応じて、子供さんやその配偶者の名義で行われます。
じゃあその敷地の名義の問題はって言う話ですが、
土地を親から地代や権利金を支払うことなく、無償で借りる場合は
登記の名義は、親のままです。所有者が変りませんので。
ちなみにこの無償で借りるという事を、使用貸借といいます。
次に親からその土地を贈与された場合。
贈与税がどれくらいかかるのかは別として、名義は子供に移ります。
贈与税の課税としては、前回お話しました暦年課税の方法と、
相続時精算課税の方法の二つがあります。
後者の方法をとるのならともかく、前者の方法ですと、
結構税金の負担があると思います。（控除額が、年間110万円で、
税率が高いため。最高税率は50％でしたね。）
前回お話しました住宅取得資金等に係る相続時精算課税制度は、
住宅取得の為の資金の贈与の場合に適用されるものでしたので、
その敷地である土地のみの贈与の場合は、この制度の対象外です。
したがって相続時精算課税制度を利用しての贈与を検討する場合には、
贈与の年の1月1日において、親が65歳以上、子が20歳以上で無い場合は、
この制度による2500万円までの財産は、贈与時には無税で移転できる
というのが適用ができません。
ということは、贈与税が一般的に高額になるのを承知で、
暦年課税の方法にて贈与するしかないということです。
次に親から子供に土地が譲渡された場合、当然名義は子供です。
ただし親の方では、土地の譲渡に対する税金が発生します。
なお、子が時価に比べて著しく低い価額で土地を購入した時には、
時価とその価額との差額の贈与を受けたとして、贈与税の対象です。
適正な時価で譲渡する必要が有ります。
まとめますと、親の土地に子が家を建てる場合には、
無償で借りるか、もらうか、買うかということになります。
（子が地代や権利金を親に支払うことは、通常無いと思います。）
贈与を受ける場合には、それが暦年贈与で課税される場合には、
親の相続開始（死亡）の三年前より前に贈与されていれば、
税務上、相続時には何の影響もありません。
適正価額で親から購入している場合も同様です。
ただし相続時精算課税制度の適用により贈与を受けた場合は、
前回お話しましたように、相続発生時に相続財産にその土地を加算して、
相続税の計算をすることとなります。（ここで精算されるわけです。）
ところで借地権というものがあります。
これは、建物の所有を目的とした場合の権利の事で、
相続税や贈与税の課税の対象となる財産です。
土地を借りている方に発生してくる権利で、
土地の評価額の何割というように、土地自体の評価額によっては
とても高額となる財産です。
先ほどお話した、子が無償で親に土地を借りる場合、
これも借りていることには違いは無いのですから、
子の方に借地権という財産が発生してくるのでしょうか。
もし発生するのなら、地代等払ってないのですから子は無償で、
借地権という高額な財産を手にすることとなるので、
贈与税が掛かってくるのでしょうか。
答えはNOです。使用貸借による土地を使用する権利の価額は、
ゼロとされますので、子に借地権相当額の贈与税が課税されることは
ありません。安心ですね。
ただし将来的にはこの土地は、親が死亡した時に相続財産として
相続税の対象となります。
親のものですから当然と言えば当然なのですが。
色々と難しい事を書いてしまいました。
子供が親の土地に家を建てるので贈与をしたいという相談が多いです。
お聞きしてみると、単に子供が自分の名義にしておきたいと言うから等、
贈与税の負担の事まで考慮されてないケースがあります。
何度も言いますが、贈与税はその条件によっては、かなり高額です。
無償で親から借りる使用貸借であれば贈与の問題も発生しませんし、
まあ親が固定資産税も払ってくれますｗ
（固定資産税相当額を子が負担の場合でも、使用貸借とみなされます。）
親の財産が一定額以下で、相続税の心配も不要なら、
相続税の心配もなく、いつかは自分のものになるかと思います。
親の土地に家を建てる場合、必ずしも土地も自分の名義にということに、
場合によってはこだわる必要もないかなと思います。
というか、その方がいい場合もあります。
しかし場合によっては、暦年贈与や譲渡で子に移転した方が
相続税の負担が減る場合もあります。
生前の移転によって、親の相続財産が一定額以下となり、
相続税の課税がされないような場合です。
色んなケースが考えられますので、これがベストというような結論は、
お話できないですが、大きなお金の話となるだけに、
断片的に判断するのではなく、総合的に問題を検討する必要があります。
税理士等の専門家によく相談してみてください。
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私も含めて日本人と言うのは、自分のものということにとかく
こだわる人種じゃないかなと思います。
関係ないですが私も本やCDは、購入することにこだわる方です。
自分の部屋の棚に並んだそれらを見て、にんまりしたりｗ
けどそれも、物によりけりと言うことでしょうね。
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●編集・発行：平川 貴久（岐阜県関市在住）
1級ファイナンシャルプランニング技能士
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