▼バードレポート メルマガ版 2008.1.16.
▼バードレポート ネット上での新規公開 (2005年12月分です)
超高層マンションで相続税対策…相続税評価額の不合理
隠し録音テープが我が身を守る…銀行相手のある裁判で
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▼バードレポート メルマガ版 2008.1.16.
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バードレポート ネット上での新規公開 (2005年12月分です)
●20051201…
地銀のノンリコース・東京23区の名称・花粉症マンション
http://www.bird-net.co.jp/rp/TP051201.html
●20051205…
超高層マンションで相続税対策…相続税評価額の不合理
http://www.bird-net.co.jp/rp/BR051205.html
□40階南向きと2階北向きの差
タワーマンションでは上層階と下層階とで大きな価格差がありま
す。この20階5000万円の住戸と同じ広さの40階南向きは7000万円、
同面積の2階北向きは3500万円で分譲されました。
この3住戸の建物の固定資産税評価額は同じです。固定資産税で
の評価は階層の上下や向きにかかわらず単に面積だけを基準に評価
額を付していきます。また専有面積が同じなのですから、敷地持分
も同じです。
つまり土地建物のその相続税評価額は全く同じなのです。3住戸
とも相続税評価額1600万円。しかし販売価格は7000万円・5000万円
・3500万円と大差です。
さてこのマンションは表通りに面しています。表通りから一歩入
ったところにほとんど同じタワーマンションが建ちました。表通り
より静かなためか表通りマンションより高い金額で分譲されました。
□近隣のマンションの相続評価
この新マンションが接する道路の路線価は表通りより低くなって
います。つまり一歩ははいったとことなので路線価は低いのです。
分譲価格は高くとも相続税評価額は低くなるのです。
なんとも不合理です。それはマンション価格が「土地価格＋建物
価格」で決まるのではなく「近隣の専有面積あたりの単価」をもと
に決まるからです。
そして階層や向きで価格は変わるのに、固定資産税評価額や相続
税評価額は「面積」をもとにその評価を決めるからです。
さてどの住戸の相続税対策効果が最大でしょうか。40階南向きで
す。そして一歩奥に入ったマンションのほうがもっと相続税対策効
果は高そうです。
□マンションを贈与すると
しばらくしてこの40階南向きを息子に贈与します。1600万円の評
価ですから相続時精算課税でなら贈与税ゼロです。更にしばらくし
て息子がこれを7000万円で売却すれば、売却代金はそっくり息子が
受取ります。
受贈物件の譲渡での取得原価は贈与者から引継がれます。税務で
は息子が当初7000万円で買い7000万円で売却したことになるので譲
渡税はわずかでしょう。息子がそこに住んでいたら3000万円特別控
除まで使えます。
●20051208…
ゴルフ練習場の借地権 ATO通信
http://www.bird-net.co.jp/rp/TP051208.html
●20051212…
隠し録音テープが我が身を守る…銀行相手のある裁判で
http://www.bird-net.co.jp/rp/BR051212.html
□銀行の詐欺そして錯誤で無効
「絶対に損をさせない」といったじゃないか。税制改正を説明し
なかったじゃないか。その他ウソをいったじゃないか。…銀行の詐
欺だと主張します。
また税制改正を知っていれば対策は実行しなかったと、要素の錯
誤による無効も主張します。
銀行側は、太郎さんは元気だったし相続税対策は聞いていない。
それに税制改正のことは注意すれば分かることなのだから、銀行に
責任はないと主張します。
□立証は隠し録音のテープで
同様の裁判は数多くあります。債務者は裁判ではなかなか勝てま
せん。証拠がないからです。
この裁判でも銀行員が「悪いようにはしません。取引経緯は残し
てあります。」と言ったとありますが、その取引経緯は隠されたま
ま。証拠がないので銀行が勝ち、銀行に有利な和解がなされること
が多いようです。
しかし高齢の太郎さんは自分の死後が心配だったのでしょう。銀
行員と長男との会話を録音していました。これ後に生きます。
東京高裁判決(平成17年3月31日)では、このテープでの会話が長
く引用されています。
息子に対しては…「僕は要するに年を取ってこのごろいろんなこ
と考えるのが嫌になった。どうせ死んじゃって、うまくいってもう
かるのは息子でしょ。ともかくうまくやれば。『おまえ、考えてみ
ろ』って」、「みんな知っているのだな」。
銀行員に対しては…「お宅にずいぶん利息のことをいろいろ心配
していただいたんだって。」
その際に、銀行員は借入金で土地を購入すると購入価格と路線価
の差の分だけ相続税課税価格が下がるという対策を具体的に説明し
ていましたが、税制改正については説明していないという事実がテ
ープに残りました。
判決では、だまそうとしたとの証拠はないので詐欺とはいえない。
また銀行員相手に相続対策が目的との動機を示したかについても証
拠がないので動機の錯誤として無効にすることもできない。…つま
り立証できないからダメといっています。
しかし裁判官は、銀行側には相続税対策効果がないことを説明す
べきとの信義側上の義務があるから損害賠償をしろ、という結論を
導き出しました。録音テープが生きたのです。
●20051215…
銀行の保険窓販・保険比較サイトの行方
http://www.bird-net.co.jp/rp/TP051215.html
●20051216…
2006年度税制改正…同族会社大増税・登免税軽減・物納大変革
http://www.bird-net.co.jp/rp/BR051216.html
●20051222…
税制改正大綱・新たな信託事情・ビル賃料動向予測
http://www.bird-net.co.jp/rp/TP051222.html
●20051226…
2006年度税制改正…同族社長の給与所得控除へ法人税課税
http://www.bird-net.co.jp/rp/BR051226.html
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