登記簿からの危ない会社の見分け方第1回
登記簿が与信データに早変わり
■ 与信管理における最も大切な不動産登記簿のチェツクの
しかた！
多くの
企業は、多少の違いはありますが、金融機関から、
運転資金と
してまたは、
設備投資資金と
して長短の借り入れを実施して
おります。
この融資受け入れの際、企業の保有不動産
（社長名義の不動産）を担保に抵当権の設定・
根抵当権の設定等が、必ず登記されて
おります。
ここで、
この金融機関の抵当権の設定を調査することにより、
どこの銀行から借り入れしているのか、
一番借り入れの多い銀行はどこか、
メインバンクはどこなのか、推測することが、
可能となります。
また、
不動産の実勢価格（土地の近辺の不動産業者からの
聞き込みによる取引価格の割り出し）
国税庁の路線価からの評価額割り出し、
市町村の固定資産税からの評価額割り出し等により
所有不動産の時価が推測できます。
この時価に抵当権設定総額を対比し、余裕がある設定なのか、
ぎりぎりの設定なのか計算してみます。
抵当権設定額が時価の6割程度におさまっていれば、まず、その会社の
資金繰りは安定しているとみることができます。
さあ、それでは、不動産の時価の割り出し方から、
はじめてみましょう。
土土地の場合
まず土地の値段・価格の種類について説明いたします。
Ａ 取引時価（売買価格、実勢価格）
Ｂ 地価公示価格（標準価格）
Ｃ 相続税評価額（路線価）
Ｄ 固定資産税評価額（固定資産税算出基礎用）
以上4つの価格・評価額
（ＡからＤ）がありますが、ＡとＢはほぼ等く
ＣはＢの約80％、ＤはＢの約70％の価格と
いわれております。
こ この中で、与信管理用として
利用する土地価格は、路線価と固定資産評価額です。
し したがって、
計算式は２通りあります。
1 路線評価方式（市街地・市街化区域・商業地域・
住居専用地域等）
宅地の面積
（不動産登記簿より計算）×路線価＝相続税評価額＝
金融機関の
融資担保評価額相当（時価の70％から80％相当）
2 倍率方式（郊外・市街化調整区域・その他等）
固定資産税評価額×評価倍率＝相続税評価額＝
金融機関の融資担保評価額相当（時価の70％から80％相当）
◆
調査地域が上記路線価地域か、倍率地域かを調べるための
方法
国税庁の（インターネット）ホームページへアクセス！
ｈｔｔｐ：//www.nta.go.jp
路線価図閲覧から住所検索→画像をダウンロードして判断する。
3
1－1路線価方式（市街地・市街化区域・商業地域・
住居専用地域等）
〇ホームページトップ画面を出します。
〇次に路線価図等閲覧をクリックします
〇 ここで、路線価図等をクリックします。
〇路線価図評価倍率表の下段平成16年分をクリック。
〇調査する県をクリック。
〇路線価図をクリック。
〇調査したい市町村名をクリック。
〇下記のような画像がでてきましたら、路線価地域です。
（市街地・市街化区域・商業地域・住居専用地域等）
〇下記のような画像がでてきたら、倍率地域です。
（郊外・市街化調整区域・その他等）
〇倍率方式計算の時使用する倍率表です。
1－2路線価方式の与信管理用計算式
（市街地・市街化区域・商業地域・
住居専用地域等）
〇先ほどの路線価画像より調査したい住所の路線価を検索、
千円単位で表示されておりますので、その価格を下の計算式に
当てはめます。
◆路線価方式の与信管理用計算式
路線価（円）×宅地の面積（平方メートル）＝土地の評価額＝簡単融資担保限度額
〇路線価は、公示地価の80％程度と一般的に言われております。
融資担保限度額（時価の70％程度）と
多少差異が生じますが、ここでは、
同価格とみなし計算いたします。
注意・・・実際正式に土地の評価を計算する場合には、
土地の奥行、角地、
2つの道にはさまれた土地等の状況に応じて、
それぞれの決められている
補正率を乗じ計算することが、求められます。
しかし、このやさしい与信管理術では、一切それを省略し、計算して簡易式評価額を
求めるようにしております。ご了承ください。
実例
路線価（千円） ×土地の敷地面積（平方メートル）＝土地の評価額
路線価50万円：
1.000平方メートルの宅地の場合
500.000 × 1.000平方メートル ＝
500.000.000：土地評価額5億円
国税庁の（インターネット）ホームページより路線価を入手
ｈｔｔｐ：//www.nta.go.jp
（路線価図等閲覧）500千円（時価の約80％）
融資担保限度額（時価の約70％）
不動産登記簿謄本の表題部より入手
地目（地目）宅地（地積）1.000平方メートル
路線価による土地評価額
＝融資担保限度額
500.000×1.000＝5億円
5億円÷0.8＝6億2千5百万円（推定時価）
6億2千5百万円×0.7＝
４億３千7百50万円と予想されますが、簡易式のため差額は考慮せず、
同一とみなし与信管理の計算します。