2009/07/04
徹底数値で分析！不動産投資セミナーのお知らせ
株式会社 オレスコーポレーション編集 メールマガジン発行者 山根 ＵＲＬ：http://ores-corp.com ☆★☆★☆==========================================★☆★☆★ 不動産投資をお考えの投資家の皆様こんにちは、発行者の山根です。 投資家の方に有益な投資物件を、収益予想を含めて参考となる 情報をご提供します。 ◇不動産投資セミナー開催のお知らせ◇ □■□【 数値で徹底分析！】不動産投資セミナー□■□ 商業不動産と違い、住居系マンション・アパート等を対象にした 不動産投資では、特殊なケース以外は、対象不動産から生み出される インカムによる投資パフォーマンスの上限は、数値的に把握できる ものです。 例え、購入初期には、十分キャッシュフローを生み出していても、経年と共に 家賃の下落やローン返済の金利分減少により、税負担の増加などが重なり、 想像以上にキャッシュフローが圧迫されることもあります。 購入されてから、 「思ったほど、手元にキャッシュが残らない。」 「ずっと、持ち続ける予定だったが、維持できそうにない。」 「購入時に、十分計算しておくべきだった。」 などの悩みを、収益不動産を所有してから実感されておられる方も多くおられ ます。 居住用の収益不動産の場合、購入前にその物件から得られる投資効果（上限） は、予測算出できるものです。 そうした数値データを元に、他の投資チャンネル（株、債権、投信等）の金融 商品と比べ投資判断をする必要もあります。 決して、購入当初の一時的な、キャッシュフローやCCR（＝ROE）程度の指数では、 全体的な投資判断が導けるものではないでしょう。 更には、現在の世界及び日本の経済市況やバブル崩壊後の不動産市況の 推移データからは、極端な不動産の高騰は望めないと考え、計算上の収益から 将来の売却予想価格を想定し、出口まで含めたトータルで投資効果を予測して おくことも必要なことです。 実際、不動産投資は出口を迎えて、はじめて収益率も確定し、その投資が 成功したかどうか判断できるものです。 バブル崩壊までは、不動産価格の上昇が続き、インカムでの収支に神経質なら なくても、処分時のキャピタルゲインで、十分リカバリーすることが出来まし た。 現在は、当初からそうした戦略の上で、玄人的に取得した場合を除いては、 キャピタルゲインを得ることは難しく、プロの不動産業者であっても売却に あたり損失を出してしまうケースも珍しくありません。 そうした状況の中では、いくら取得当初に、十分なキャッシュフローを 生んでいると思っていても、将来的にキャッシュフローが圧迫される頃に、 物件を売却したところ、キャピタルロスが発生して、結局は、保有期間の 収益と喜んでいたものは、キャピタルロスの先食いだったという結果に なってしまい、投資全体のトータルでは、投資としての価値は無かった。 と言うことにもなります。 勿論、売却価格を正確に算出することは、難しいと思われますが 過去４０年（バブル期を含む）の不動産市況の価格指数やデータから不動産 市況の特徴や流れなどを読み取り、そうしたことをベースに積算、現価法や 現在の価格査定にて、広く採用される収益還元法等を用いることで、 売却時の出口想定しておくべきだと考えます。 また、逆には、購入を考えている収益不動産が、購入後に（売却を想定した場合） どれ位価値を下げれば、その不動産投資は失敗になるのか、事前に下落率の 分岐点の価格ラインを確認しておくこともリスクヘッジにつながります。 そうした、不動産投資において必要な数値分析などを判り易く解説する 不動産投資セミナーを今回、開催致します。 開催日時：７月２５日（土） PM１３：００～PM１５：００ 開催場所：兵庫県西宮市神楽町４番14 フクモトビル４F さくら経営センター株式会社 セミナールーム 連絡先：TEL/078-242-8885 FAX/078-242-4442- お申し込み等の詳しい詳細は、 下記、オレスコーポレーションのHPからご確認下さい。 E-mail：ores@oregano.ocn.ne.jp URL：http://ores-corp.com ◆◆◆編集後記◆◆◆ お読みいただきまして、ありがとうございました。 今後不動産・建築の専門家としてより、有益な情報をお届けできるように 取り組んでいきます。 又、本件意外の投資物件に対する投資相談等もお受けいたします。 購入以外の空室対策や建物のリニューアル計画、資産売却等収益不動産に 関するご相談は、お気軽にご連絡下さい！ 発行者 一級建築士 / 宅地建物取引主任者 山根 迄 E-mail：ores@oregano.ocn.ne.je TEL 078-242-8885 本メールマガジンは、不動産投資をお考えの方に投資の参考となる情報提供を目的としており、 投資の勧誘又は推奨を目的としたものではありません。 各種情報の内容につきましては万全を期しておりますが、その内容を保証するものではありません。 又、これらの情報によって生じたいかなる損害につきましても、一切の責任を負いかねます。 本件情報について、メール発行者の許可なく転用等は禁じます。 ◆◇◆◇◆――――――――◆◇◆◇◆ 編集 株式会社オレスコーポレーション 発行者 山根 所在地 〒651-0071 神戸市中央区筒井町3丁目12-11 ＴＥＬ/078-242-8885 ＦＡＸ/078-242-4442 ＵＲＬ：http://ores-corp.com ---------------------------------------------------------------------- 資産形成の為の収益不動産物件はこれだ！ 発行システム：『まぐまぐ！』 http://www.mag2.com/ 配信中止はこちら http://www.mag2.com/m/0000288572.html ----------------------------------------------------------------------
