2009/11/13
保証人無し・低所得でもできる銀行借入して不動産投資
----------------------------------------------------------- 第12号 低所得でも融資を受けるには ----------------------------------------------------------- おはようございます、石渡浩です。 以前、融資コンサルタント小川武男氏の電話コンサルティング 付き教材 http://www.infotop.jp/click.php?aid=45592&iid=32347 を紹介しましたが、既にアパートローン必勝マニュアル http://www.infotop.jp/click.php?aid=45592&iid=13714 でメールコンサルティングを受けられていて、電話コンサルティ ングが必要ないという方もいますので、そういう方のために、 コンサルティング無しの商品 http://www.infotop.jp/click.php?aid=45592&iid=13714 の紹介ができるようになりました。 上記リンクから購入して頂くと、これら教材よりも上級レベル のことを書いた私と小川氏の共著ミニ・レポートを特典として差 し上げます（決済メールを付してメールでご請求下さい）。ただ、 在庫の関係で商品の発売は本日までです。 さて、このメールマガジンでは、まず、保証人無しの話をして、 次のなぜ私が融資審査に通ったのかという話をしました。私は学 生時代、前年年間事業所得が33万円以下のときに、国民生活金融 公庫、地銀2行とりそな銀行から融資の承認を取りました。収益 不動産購入の融資は事業性資金融資であり、住宅ローンではあり ませんので、その人の前年の所得が低いからといって、融資が受 けられない訳ではありません。他の所得が多いにこしたことはあ りませんが、購入する不動産の賃料収入から返済できるかどうか が審査で最も重要なポイントになります。 計算方法は各金融機関によって異なりますが、 満室想定賃料の70％ ＞ 返済額（ただし金利5%に引き直したもの） を目安にすると良いでしょう。 ただし、サラリーマン向けに不動産投資資金の融資をしている スルガ銀行とオリックス信託銀行は、前年給与収入または事業所得 が500万円以上ないと融資してもらうのが難しそうです。また、仕事 についても、大企業勤務、公務員や、国家資格を持って専門的職業 に就いている人が好まれます。オリックス信託では、勤続3年以上と いう条件も付いています。まるで住宅ローンかのようです。しかし、 この2行は例外的な存在と思って良いでしょう。 収益不動産への融資は、不動産賃貸事業への融資であり、サラリー マンに融資するのではなく事業者に融資をするのです。私が数億円を 借りている地銀の担当者は、「年収千万円の公務員が申し込んでも融 資は難しい」と言っていました。 土地を持っている人が自己所有地上の新築資金を借りる場合は、信 託銀行、都銀や一般的な地銀が喜んで融資します。農業や年金生活で 所得が少なくても、融資してもらえます。既に土地を持っており、不 動産賃貸業を開業する準備が整っていると判断されるからです。また、 特に信託銀行（オリックス信託銀行は除く）では、地主の相続税対策 や事業承継を目的にして、地主への融資を行っています。 土地を持っていない場合、まずは自己資金で不動産賃貸業を開業す るのが良いでしょう。何も持っておらず、何も事業を進めていない人 が、いきなり1億円のRCマンションを買うので1億円借りたいといって も、金融機関は相手にしてくれません。低所得の場合、スルガ銀行や オリックス信託銀行から融資を受けることも難しいので、まずは、数 百万円で買える区分所有マンションや一戸建て住宅を自己資金で買い、 事業を始めることが重要です。融資を受けて買うのはその後になりま す。 事業を開始し決算もしていれば、中小の金融機関が事業主として対 応してくれるはずです。もし、業歴が足りないようなことを言われた ら、最初の融資は日本政策金融公庫を使い、さらにもう1期決算をして、 一般の金融機関に融資を申し込みます。 発行者：石渡 浩 http://www.fudosan-toshi.org
