2009/03/06
保証人無し・低所得でもできる銀行借入して不動産投資
----------------------------------------------------------- 第8号 なぜ学生時代に融資を受けられたか1 ----------------------------------------------------------- おはようございます。石渡浩です。 毎回お知らせしていますが、発行者サイト http://www.fudosan-toshi.org にて、無料メール相談を受付中です。今後有料化を検討しています が、今申し込みされた方には、ずっと無料で対応しますので、不動 産投資の相談相手の欲しい方は、是非お申し込み下さい。 フルローン可能物件の紹介と電話・面会でのコンサルティング、 そして融資付けを合わせた成功報酬制の有料サービスも開始しまし た。詳しくは、 http://www.fudosan-toshi.org から無料メール相談をお申し込み下さい。折り返し、説明を書いた メールを返信いたします。 メールマガジンは月に数回ですが、ブログは毎日書いています。 http://blog.fudosan-toshi.org/ を見に来て下さい。その際、「人気ブログランキング」のバナーを クリックして、ランキングのアップにご協力頂けると助かります。 さて、このメールマガジンのタイトルは、「保証人無し・低所得 でもできる銀行借入して不動産投資」ですが、「保証人無し」の部 分の説明は終わってしまいました。連帯保証人がいない方は、 http://archive.mag2.com/0000279415/20090105223821000.html より第3号をお読み下さい。市販の本にも、インターネット上で販売 されている教材にも書かれていないことを書いていますので、バッ クナンバーを公開している今のうちに、読んでください。 今回は、「低所得でも」の部分を説明いたします。アパートローン を利用するためには、生計維持に必要な収入・所得を得ている必要が あります。その具体的金額を公表している金融機関は少ないのですが、 例えば、みずほ銀行では、 http://www.mizuhobank.co.jp/setsumeisho/pdf/apart_yushi.pdf 記載の通り、「ご利用いただける方」として「前年度税込み年収200 万円以上の方」としています。また、スルガ銀行では、年収500万円 以上の方に、優遇条件での融資をしています。このように、アパート ローンは必ずしも高所得者向けのものではなく、実際、私は、学生時 代に融資を受けることができました。 私は、大学院在学中に、インターネットを利用した小規模な事業を 始めましたので、融資申し込み時に、一応、確定申告書・決算書3期 分がありました。しかし、事業所得の額が少額だったので、銀行借入 が出来るとは思わず、まずは自己資金で区分所有マンションを買って いきました。3年前のことです。そして、銀行にそのような事情を説明 し、融資を受けられないかどうかと電話で問い合わせました。すると、 収入の分かる資料を持って来てください、という話になりました。 銀行に行き、確定申告書・決算書と不動産賃貸収入資料を示すと、 「最近買われた賃貸物件の賃料の80％を所得として見ます」と、また、 事業については、「固定費がかからず、不動産賃貸業の足を引っ張る ような事業ではないので良い」と言われました。私の場合、事業所得 では銀行が定める所得基準に達しなかったものの、自己資金で購入し た区分所有マンションの収入の80％を所得として計算に入れてもらえ たことで、前年度所得が非常に低かったにも拘らず、融資を受けるこ とができました。 収入・所得の低い方は、高利回りの収益物件を自己資金で購入する ことで、年収を上げられます。例えば、私が売りに出している新潟県 の区分所有マンションはいかがでしょうか。 http://www.nomu.com/pro/index/module/RealEstateInfo/id/28743 月額賃料が45,000円、年間賃料が54万円になります。売価が200万円で すので、表面利回り27％です。全533戸、15階建ての大型マンションで す。このマンションには色々な間取りがありますが、私の貸している 部屋は面積が34.86平米と小さく、その分、管理費・修繕積立金も低い ので投資効率の良い物件です。 ちなみにこの物件、固定資産税評価額は建物だけで330万円あります。 銀行の審査では、収入・所得、既存物件のキャッシュフロー（借入がな ければ青色申告控除前の所得がキャッシュフローになります）に加え、 資産背景がポイントになります。このような固定資産税評価額の高い 不動産を持っておくと、資産有りとしてプラス査定されます。 購入にご関心のある方は、タイトルを「新潟県マンション」として、 このメールにご返信下さい。 このメールマガジンを発刊して2ヶ月が経ち、読者数が千人を超えま した。そこで、相互紹介を始めることにいたしました。相互紹介をして 下さるメールマガジン発行者の方は、このメールマガジンを返信して、 タイトル（件名）を「相互紹介希望」としてご連絡下さい。ただし、売 り込み中心で当メールマガジン読者に有益でないと判断したものについ ては、お断りいたします。 今回は、『サラリーマン不動産投資〜マンション1棟購入への道〜』 http://www.mag2.com/m/0000271757.html を紹介します。 インターネット上で販売されている教材や、配布されている「無料 レポート」と呼ばれているものが沢山ありますよね。上記メールマガジ ンでは、筆者がマンション1棟を購入する過程で参考にしたものを紹介 してくれます。高額の教材購入に迷ったら、筆者に相談すると良いと 思います。 ところで、4月11日（土）18時30分から21時30分まで東京都大田区の 大田区産業プラザ（Pio）にて、「実践！金持ち大家塾板橋校第3期4回」 が開催され、三部構成のうち、私が一部を担当し、融資の話をします。 特に、城南・神奈川エリアに焦点を当てます。参加費は3,150円です。 募集開始しましたら、まず、無料メール相談の会員さんに告知をし、そ の後、このメールマガジンでお知らせいたします。 発行者：石渡 浩 http://www.fudosan-toshi.org 自己紹介： 2007年3月 慶應義塾大学大学院経済学研究科修了 大学院在学中より不動産投資を始め、アパート2棟18戸・ 区分所有マンション10戸・一戸建て1戸の学生兼大家と なる。大学院修了時の借入金は3行から約1億4千万円に なる。大学院修了後、専業大家として引き続き不動産投 資を進め、2008年11月までに、神奈川県内にマンション・ アパート13棟117戸・区分所有マンション10戸・一戸建 て7戸を所有し、取引金融機関6、投資総額約9億円、年 間賃料収入1億円以上となる。2008年1月29日、東京都中 野区のマンション一棟を購入し、投資総額約11億円にな る。
