2009/02/07
保証人無し・低所得でもできる銀行借入して不動産投資
----------------------------------------------------------- 第7号 融資が厳しくなっている今なぜフルローンが可能なのか2 ----------------------------------------------------------- こんばんは、石渡浩です。 毎回お知らせしていますが、発行者サイト http://www.fudosan-toshi.org にて、無料メール相談を受付中です。今後有料化を検討しています が、今申し込みされた方には、ずっと無料で対応しますので、不動 産投資の相談相手の欲しい方は、是非お申し込み下さい。 フルローン可能物件の紹介と電話・面会でのコンサルティング、 そして融資付けを合わせた成功報酬制の有料サービスも開始しまし た。有料とはいっても、私からの紹介で不動産会社の仲介手数料が 安くなることが多く、その場合には、合わせての費用が宅建業法 規定の仲介手数料よりも安くなります。詳しくは、 http://www.fudosan-toshi.org から無料メール相談をお申し込み下さい。折り返し、説明を書いた メールを返信いたします。 また、「人気ブログランキング」不動産部門 http://blog.with2.net/rank1538-0.html にランキングされている私のブログですが、皆様のお陰でまた回復 してきました。是非上記ＵＲＬから、私のブログ（タイトルを「学生 が始めた不動産投資が2年で年収1億円」としています）にアクセスし てみて下さい。メルマガは週1回ですが、ブログは毎日書いています。 さて、このメールマガジンのタイトルは、「保証人無し・低所得 でもできる銀行借入して不動産投資」ですが、「保証人無し」の部 分の説明は終わってしまいました。連帯保証人がいない方は、 http://archive.mag2.com/0000279415/20090105223821000.html より第3号をお読み下さい。市販の本にも、インターネット上で販売 されている教材にも書かれていないことを書いていますので、バッ クナンバーを公開している今のうちに、読んでください。 次に、「低所得でも」の部分ですが、これについては次号にて 詳しく説明します。 今号は前号に引き続き、融資が厳しくなっている今なぜフルロー ンが可能なのかを解説します。答えを端的に言うと、市場価格が 収益還元評価的に利回りから算出して付けられることが多くなって いるのに対し、銀行評価は積算で、しかも、昨年の公示価や路線価 を参考にしているからです。 収益還元評価とは、物件が生み出す収益額をキャップレートで割 って評価をする方法です。キャップレートは、その時々の経済状況 及び個々の物件のリスクによって決まります。例えば、年間収益 千万円でキャップレートが10％の物件ならば、1億円という評価に なります。実際の不動産売買では、収益とキャップレートではなく 満室時想定利回りが使われることが多く、例えば、満室時想定賃料 が千万円で、表面利回り10％となるように売主が1億円という売価 を付けたり、これに対して買主が表面利回り11％以上を求めて9,100 万円という指値を入れたりします。発想としては収益還元評価と似 ています。 これに対し、銀行の評価は、積算評価が主流です。単価に面積を かけ、土地と建物の価格を合算します。簡便な計算方法については、 前号までに数回説明しましたので、ここでの説明は省略いたします。 前号で解説した神奈川県座間市の物件は、積算評価が売価を上回る ほど高いのですが、市場では、それなりの利回りが求められますの で、収益還元評価的に、表面利回り9％の売価が付けられたものと 思われます。 このように市場価格の決定と銀行評価の基準とが異なることから、 価格の歪みが生まれ、市場価格が銀行評価を大幅に下回るという現象 が起きているのです。特にここ数ヶ月、収益物件の利回りが上昇し て売買価格が下がっていることから、銀行評価額が売買価格を大幅 に上回ることが、多々発生しています。 そのような訳で、私は先月フルローンで東京都中野区のマンション を購入できましたし、前号で紹介したような売物件が市場に出回って いるのです。 ところで、このメルマガの読者数が約千人になり、相互紹介を始め ることにしました。今回は、岡村晴雄氏が代表となって行っている、 古本のご寄付を頂いて、その販売収益をもって貧困国に小学校を建設 しようという活動を紹介します。 【今ここに壮大プロジェクトが始動】 ========================================================= あなたの１冊の本で貧困国に小学校をつくる壮大プロジェクト 【しょうがっこうをおくる会・ＮＰＯ法人】 詳細はホームページをご覧ください http://www.shinki-kaitaku.com/npo/index.html ========================================================= 相互紹介を希望されるメールマガジン発行者の方は、このメールマ ガジンを返信して、タイトル（件名）を「相互紹介希望」としてご連絡 下さい。ただし、売り込み中心で当メールマガジン読者に有益でないと 判断したものについては、お断りいたします。 次回は、なぜ私が学生時代に融資を受けられたのか、銀行の収入基準 はどのようになっているか、また、収入の少ない人が融資を受けるには どのようにすれば良いかなどをお伝えしたいと思います。 発行者：石渡 浩 http://www.fudosan-toshi.org 自己紹介： 2007年3月 慶應義塾大学大学院経済学研究科修了 大学院在学中より不動産投資を始め、アパート2棟18戸・ 区分所有マンション10戸・一戸建て1戸の学生兼大家と なる。大学院修了時の借入金は3行から約1億4千万円に なる。大学院修了後、専業大家として引き続き不動産投 資を進め、2008年11月までに、神奈川県内にマンション・ アパート13棟117戸・区分所有マンション10戸・一戸建 て7戸を所有し、取引金融機関6、投資総額約9億円、年 間賃料収入1億円以上となる。2008年1月29日、東京都中 野区のマンション一棟を購入し、投資総額約11億円にな る。
