2009/01/31
保証人無し・低所得でもできる銀行借入して不動産投資
----------------------------------------------------------- 第6号 融資が厳しくなっている今なぜフルローンが可能なのか1 ----------------------------------------------------------- こんばんは、石渡浩です。前号の読者数は767人でしたが、今号 では915人にまで増えました。新規登録して下さった皆様、また、 このメルマガを紹介して下さった方々、ありがとうございました。 お陰様でまぐまぐの「増加部数ランキング」 http://www.mag2.com/ranking/rankings.html に連続して掲載されています。今号の増加分は明後日反映される 予定です。 毎回お知らせしていますが、発行者サイト http://www.fudosan-toshi.org にて、無料メール相談を受付中です。今後有料化を検討しています が、今申し込みされた方には、ずっと無料で対応しますので、不動 産投資の相談相手の欲しい方は、是非お申し込み下さい。 フルローン可能物件の紹介と電話・面会でのコンサルティング、 そして融資付けを合わせた成功報酬制の有料サービスも開始しまし た。有料とはいっても、私からの紹介で不動産会社の仲介手数料が 安くなることが多く、その場合には、合わせての費用が宅建業法 規定の仲介手数料よりも安くなります。詳しくは、 http://www.fudosan-toshi.org から無料メール相談をお申し込み下さい。折り返し、説明を書いた メールを返信いたします。 また、「人気ブログランキング」不動産部門 http://blog.with2.net/rank1538-0.html の10位前後まで上がった私のブログですが、その後低迷しています。 今何位なのか、是非上記ＵＲＬから、私のブログ（タイトルを「学生 が始めた不動産投資が2年で年収1億円」としています）にアクセスし てみて下さい。メルマガは週1回ですが、ブログは毎日書いています。 さて、このメールマガジンのタイトルは、「保証人無し・低所得 でもできる銀行借入して不動産投資」ですが、「保証人無し」の部 分の説明は終わってしまいました。連帯保証人がいない方は、 http://archive.mag2.com/0000279415/20090105223821000.html より第3号をお読み下さい。市販の本にも、インターネット上で販売 されている教材にも書かれていないことを書いていますので、バッ クナンバーを公開している今のうちに、読んでください。 次に、「低所得でも」の部分ですが、スルガ銀行では、自己資金 1割出せる人にはその方の所得が低くても積極的に融資しています。 アパートローンは住宅ローンとは異なり、給与収入を返済原資とす るのではなく、賃料収入を返済原資とする前提で審査が行われます ので、物件が良ければ、また、資産を持っていれば、所得が低くて も融資を受けられます。「属性」という言葉も良く耳にするのです が、これは住宅ローン審査の際に金融機関で使われている用語で、 アパートローンでは第一条件ではありません。属性や所得よりも、 物件選択を上手くすることと、自己資金を持っていることが重要で す。私は、そうやって、15件以上の融資審査に通ってきました。い くら属性が良くても、所得が高くても、自己資金の無い方に不動産 投資はできません。フルローン可能な物件でも、手付金や諸費用を 自己資金で出す必要がありますし、銀行はお金を持っている人にお 金を貸したいからです。 そのフルローン可能物件について、今日と次回と2回に分けて説明 したいと思います。 昨年の途中までは、三井住友銀行が収益還元評価により積算評価 を上回る融資をし、投資家はフルローンを組むことが可能でしたが、 三井住友銀行の融資基準変更により、今ではそれができなくなりま した。しかし、地方銀行では、物件評価とキャッシュフロー次第で は、未だフルローンが可能です。むしろ、フルローン可能物件は最 近増えてきました。 今日は、売出し中の物件を例にとって説明します。他人様の物件 ですが、情報を勝手に使わせて頂きます。 ●物件概要 ・種別 一棟売りマンション ・価格 11,500万円 ・賃料 現況年間10,368,000円（満室） ・表面利回り 現況9.2%（満室） ・間取り 3DK(うち1室和室)12世帯 ・所在地 神奈川県座間市緑ヶ丘4-14-3（住居表示） ・地目 宅地 ・都市計画 市街化区域 ・用途地域 第一種中高層住居専用地域 ・建蔽率 50% ・容積率 200% ・地積 549.04平米 ・土地権利 所有権 ・構造 鉄筋コンクリート造 ・建物面積 667.50平米（1階223.10平米、2階222.20平米、3階222.20平米） ・建築年月 平成3年11月 ・接道 西側4.3m公道 ・設備 公営水道、公共下水、個別プロパン ・写真 私のブログに載せました まず、場所を地図で確認しましょう。地図は http://map.goo.ne.jp が便利です。検索窓に住所を入力して、画面下のバーを右側に移動 させ、画面を拡大します。すると、「パレスK&T」という建物に赤印 が付きます。その南側には座間中学校がありますので、これを覚えて おきます。 そして、別のブラウザを立ち上げて、全国地価マップ http://www.chikamap.jp にアクセスして、神奈川県、座間市、緑ヶ丘、4丁目と順番に選択 します。すると、この「パレスK&T」と同じ形をした建物が、座間 中学校の北の路線価140Dという道路に面していることが分かります。 つまり、路線価14万円です。路線価は、土地の形状により本来補正 をかけるのですが、ここでは単純に路線価に面積をかけ、土地値7,687 万円を算出します。なお、路線価は相続税計算のための価格で、市 場価格よりも2-3割低いとされていますが、銀行はこの路線価を参考 に物件評価をしますので、私達も路線価を参考にすることにします。 次に建物価格です。鉄筋コンクリート造の建物の法定耐用年数は 47年で、本物件は築17年ですので、30年の残存期間があります。建 築単価を平米17万円（これも実際より安いですが、銀行評価はこの 程度になります）ですので、 30 / 47 * 17万円 * 667.50平米 = 7,243万円 という建物価値が求まります。 土地の価値と建物価値を合計すると、14,930万円となり、売価を上 回ります。このように、売価を上回る銀行評価が出ることが、フルロ ーン可能性のある第一の理由です。 第二の理由は、キャッシュフローです。某地方銀行では、 満室時賃料 * 0.8 > 返済額 ただし金利は6%と仮定 という審査基準を設けています。仮に満額で買い付け、全額融資を30 年元利均等返済で受けた場合、返済額は年間8,273,800円となり、満室 賃料の80%以下になります。ゆえに、返済も可能という判断になります。 この物件については、昨日、無料メール相談の会員さんに紹介しまし た。そのため、明日には売り止めになると思われます。この物件の購入 にご関心のある方は、明日の午前中に現地を見に行かれることをお勧め いたします。 買い付け申し込みを希望される場合、不動産会社を紹介しますので、 このメールを「返信」し、タイトルを「座間市マンション買い付け希 望」と書き換えて、私宛にご連絡下さい。不動産会社の仲介手数料は、 通常3.15%＋63,000円のところ、私からの紹介により2.1%になります。 次回は、なぜ地銀でフルローンが可能なのか、より根本的な解説を する予定です。 発行者：石渡 浩 http://www.fudosan-toshi.org 自己紹介： 2007年3月 慶應義塾大学大学院経済学研究科修了 大学院在学中より不動産投資を始め、アパート2棟18戸・ 区分所有マンション10戸・一戸建て1戸の学生兼大家と なる。大学院修了時の借入金は3行から約1億4千万円に なる。大学院修了後、専業大家として引き続き不動産投 資を進め、2008年11月までに、神奈川県内にマンション・ アパート13棟117戸・区分所有マンション10戸・一戸建 て7戸を所有し、取引金融機関6、投資総額約9億円、年 間賃料収入1億円以上となる。2008年1月29日、東京都中 野区のマンション一棟を購入し、投資総額約11億円にな る。
