2009/01/19
保証人無し・低所得でもできる銀行借入して不動産投資
--------------------------------------------------- 第5号 私はどのように物件を探しているか --------------------------------------------------- こんばんは、石渡浩です。前号の読者数は486人でしたが、今号 では770人にまで増えました。新規登録して下さった皆様、また、 このメルマガを紹介して下さった方々、ありがとうございました。 お陰様でまぐまぐの「増加部数ランキング」 http://www.mag2.com/ranking/rankings.html に連続して掲載されています。今号の増加分は来週の月曜日に反映 される予定です。 毎回お知らせしていますが、発行者サイト http://www.fudosan-toshi.org にて、無料メール相談を受付中です。今後有料化を検討しています が、今申し込みされた方には、ずっと無料で対応しますので、不動 産投資の相談相手の欲しい方は、是非お申し込み下さい。 また、私のブログが「人気ブログランキング」不動産部門 http://blog.with2.net/rank1538-0.html の10位前後になっています。まだ始めて半月しか経っていないのに 高い順位にランキングされているのは、皆さんがクリックして下さ るお陰です。どうもありがとうございます。今何位なのか、是非上 記ＵＲＬから、私のブログを見つけて、アクセスしてみて下さい。 メルマガは週1回ですが、ブログは毎日書いています。数日前には、 フルローン可能物件がある旨を書き、お問い合わせのあった方に物件 を紹介しました。毎日見てくださる方に有益なブログにしたいと思っ ていますので、よろしくお願いいたします。 さて、このメールマガジンのタイトルは、「保証人無し・低所得 でもできる銀行借入して不動産投資」ですが、「保証人無し」の部 分の説明は終わってしまいました。連帯保証人がいない方は、 http://archive.mag2.com/0000279415/20090105223821000.html より第3号をお読み下さい。市販の本にも、インターネット上で販売 されている教材にも書かれていないことを書いていますので、バッ クナンバーを公開している今のうちに、読んでください。 次に、「低所得でも」の部分ですが、アパートローンは住宅ロー ンとは異なり、給与収入を返済原資とするのではなく、賃料収入を 返済原資とする前提で審査が行われますので、物件が良ければ所得 が低くても融資を受けられます。「属性」という言葉も良く耳にす るのですが、これは住宅ローン審査の際に金融機関で使われている 用語で、アパートローンでは必ずしも重視される訳ではありません。 属性の悪さを上回る良い物件を持ち込めば、融資審査に通ります。 私は、そうやって、15件以上の融資審査に通ってきました。もっと も、生活できるだけの収入を得ていないと、融資を受けるのは厳し いです。アパートの運営費と返済に回るべきお金が生活費に充てら れてしまっては、銀行借入してのアパート経営が成り立たなくなる からです。また、手付金が払えないと契約が結べません。低所得 ＝貯蓄なしという意味ではありませんので、誤解の無いようお願い いたします。 属性が良ければ、また、給与収入が多ければ審査に通るかと言え ば、そうはなりません。住宅ローンとは異なり、購入する賃貸用物 件の収支と評価が非常に重要なのです。 前号をお読みでない方は、是非こちら http://archive.mag2.com/0000279415/20090112103000000.html をお読み下さい。 復習はこの位にして、本題に入ろうと思います。私は毎日数時間 かけて、新着不動産情報をチェックしています。大手不動産会社の ウェッブページに希望条件を登録しておけば、毎日、条件に合う物 件情報が送られてきます。それに加えて、私は、Home's http://www.homes.co.jp/ と健美家 http://www.kenbiya.com/ に希望条件を登録しており、毎朝（昼？）起きると、これらをチェッ クするのが日課となっています。その他、不動産会社から色々な物件 情報が送られてきますので、毎日百以上の物件情報を見ています。 働いていらっしゃる皆さんは、そこまで時間が取れないと思います。 そこで、私が最も有益だと思っているサイトを教えます。それは、前 述の健美家 http://www.kenbiya.com/ です。私が購入した一棟売りアパート・マンションの半分以上は、実 はこのサイトを見て情報を入手しました。「広告が出ていて出回って いる物件に良い物件は無い」というようなことを言う人もいるようで すが、私の購入物件は、全てインターネット広告に出たものなんです よ。 良い物件があればすぐに情報を入手し、現地を見に行って買い付け を申し込みます。その繰り返しで、2年間に13棟を購入しました。 健美家の良いところは、利回り、地域、築年数等様々な条件で物件 検索と希望条件登録ができるところです。初めてアクセスする際は、 このサイトと長時間向き合って物件検索する必要がありますが、一度 それをしてしまえば、新着情報メールを待つだけです。 融資審査に通すには、収益性と評価の両方を兼ね備えてある必要が あります。私は、利回り10％以上の物件のみ新着情報メールが届くよう に設定してあります。評価は機械的、簡便な方法で算出します。 土地は、地価マップ http://www.chikamap.jp/ を使って路線価を調べます。健美家の広告だけでも町名が分かります ので、大凡の地価水準を把握します。建物は、木造・軽量鉄骨は平米 単価13万円、鉄骨は15万円、鉄筋コンクリートは17万円に面積をかけて 再取得価格を出し、それを法定耐用年数で減価償却します。 こうして、大凡の積算評価を出して、それが売価に見合っているよう でしたら、資料請求します。資料請求すると住居表示が分かりますので、 地図情報サイト http://map.goo.ne.jp/ を用いて具体的な場所を特定し、前述の地価マップと照らし合わせて、 物件の土地評価を計算します。 しかし、なかなか私の計算式に合う物件は見つかりません。利回りの 高い物件の多くが狭い間取りのアパートで、積算評価が売価の半分程し か無いような売り物件が山ほどあります。そんな中で、広い間取りで 駐車場が付いていて、利回りも高い、良い物件を見つけていくのです。 忙しくて物件検索をする時間が無いという方のために、私が代わって 物件情報を収集して提供するサービスを行っております。詳しくは、無 料メール相談にてお問い合わせ下さい。 発行者：石渡 浩 http://www.fudosan-toshi.org 自己紹介： 2007年3月 慶應義塾大学大学院経済学研究科修了 大学院在学中より不動産投資を始め、アパート2棟18戸・ 区分所有マンション10戸・一戸建て1戸の学生兼大家と なる。大学院修了時の借入金は3行から約1億4千万円に なる。大学院修了後、専業大家として引き続き不動産投 資を進め、2008年11月までに、神奈川県内にマンション・ アパート13棟117戸・区分所有マンション10戸・一戸建 て7戸を所有し、取引金融機関6、投資総額約9億円、年 間賃料収入1億円以上となる。現在、東京の物件を買い 付け申し込み中。
