2009/01/12
保証人無し・低所得でもできる銀行借入して不動産投資
--------------------------------------------------- 第4号 なぜ私は融資審査に通るのか --------------------------------------------------- おはようございます。石渡浩です。前号の読者数は352人でしたが、 今号では500人近くにまで増えました。新規登録して下さった皆様、 また、このメルマガを紹介して下さった方々、ありがとうございまし た。 今日は休日ですね。じっくり読んで頂けるだろうと思って、少々 長く書きますが、最後までお付き合い下さい。 前号でもお知らせしましたが、発行者サイト http://www.fudosan-toshi.org にて、無料メール相談を受付中です。今後有料化を予定しています が、今申し込みされた方には、ずっと無料で対応しますので、不動 産投資の相談相手の欲しい方は、是非お申し込み下さい。 また、私のブログ http://blog.fudosan-toshi.org のアクセスが良好で、「人気ブログランキング」の30位前後まで上 がってきました。毎日更新していますので、是非見に来てください。 また、皆様の一日一票をよろしくお願いいたします。 さて、このメールマガジンのタイトルは、「保証人無し・低所得 でもできる銀行借入して不動産投資」ですが、「保証人無し」の部 分の説明は終わってしまいました。連帯保証人がいない方は、 http://archive.mag2.com/0000279415/20090105223821000.html より前号をお読み下さい。市販の本にも、インターネット上で販売 されている教材にも書かれていないことを書いていますので、バッ クナンバーを公開している今のうちに、読んでください。 次に、「低所得でも」の部分ですが、アパートローンは住宅ロー ンとは異なり、給与収入を返済原資とするのではなく、賃料収入を 返済原資とする前提で審査が行われますので、物件が良ければ所得 が低くても融資を受けられます。「属性」という言葉も良く耳にす るのですが、属性の悪さを上回る良い物件を持ち込めば、融資審査 に通ります。もっとも、生活できるだけの収入を得ていないと、融 資を受けるのは厳しいです。アパートの運営費と返済に回るべきお 金が生活費に充てられてしまっては、銀行借入してのアパート経営 が成り立たなくなるからです。 属性が良ければ、また、給与収入が多ければ審査に通るかと言え ば、そうはなりません。住宅ローンとは異なり、購入する賃貸用物 件の収支と評価が非常に重要なのです。 まず第一に重要なのは収支です。金融機関の審査は、満室時想定 賃料の2-3割を空室及び運営費とみなし、金利4-6％で返済できる余 力のある物件かどうかという観点で行われます。中古物件の場合、 融資期間は長くても30年程度しか取れませんので、これらから計算 すると、表面利回り9％以上でないと、売買価格全額の融資（いわゆ る「フルローン」）は出ません。ゆえに、利回りが高い物件を選ぶ ことが最低条件となります。ちなみに、私の所有物件は、表面利回 り11％以上のものばかりです。しかし、出回っている高利回り物件 の大半は、十分な融資が付きません。 そこで、第二に重要になるのが金融機関の物件評価です。万一返 済ができなくなった場合、当該不動産を売却して返済することにな りますから、銀行は、評価に見合った額の融資しかしません。金融 機関の評価には時価評価と、それに担保掛目（70-80%）を入れた担 保評価とがあり、金融機関によっては、時価評価以下ならば担保評 価以上でも融資をしてくれます。ここでいう時価とは、売買価格の ことではなく、路線価や公示価、また、建築単価に基づき金融機関 が独自に評価する金額なので、時価と言っても相当安いです。私は、 金融機関が算出する時価よりも安く買えるだろう物件を持ち込んで、 融資を受けています。いくら利回り高くても、評価が出ない物件に 融資は付きません。 同じ利回りでも、金融機関の評価は大きく異なります。ここでは、 実例を挙げて説明します。 http://www.sumai1.com/search/detail/bid=259375 これは、私が売りに出しているアパートです。利回りは10.2%とあ まり高くありませんが、これは融資の付く物件です。面積に着目し て下さい。建物面積が2階建てで206.19平米ということは、土地面積 305.16平米のうち、建物の建っている部分は103.1平米しかありませ ん。同程度の建物面積の物件に比べて、土地が広いのです。余りの 土地は、駐車場になっています。付近の地価公示は139,000円ですの で、単純に面積をかけると4,242万円になり、売価を上回ります。ま た、この土地の路線価は105,000円です。路線価は公示価の8掛けと 言われていますので、0.8で割り戻すと131,250円になり、これに面 積をかけると4,005万円となり、やはり売価を上回ります。このよう に計算し、銀行評価の出そうな物件を選んで買い付けを申し込めば、 銀行借入しての不動産投資が可能になります。 もう一例挙げます。 http://www.sumai1.com/search/detail/bid=260887 これも私が売りに出しているアパートです。利回りは11.04％%で良く ありがちな水準ですが、ここでも面積に着目します。374.9平米とな っています。この物件も駐車場付きなのです。近隣路線価は124,000 円で、これに公簿面積をかけると4,649万円になります。加えて、こ の物件は建物の法定耐用年数が5年残っていますので、残存期間5/22 × 建築単価14万円 × 建物面積315.30平米 ＝ 1,003万円となり、 土地と建物を合わせるた時価は5,652万円になり、売価を上回ります。 利回り10%-11%の中古アパートは沢山売り出されていますが、その 多くが、駐車場無しで、部屋は20平米未満のバス・トイレ同室のワ ンルームです。土地も建物も狭いですから、金融機関の評価はあまり 出ない訳です。 上記2物件の買い付け価格は公表しませんが、仲介手数料、登記 費用や不動産取得税がかかっていますので、現在の売価よりも安く 購入しています。銀行の評価よりも安く購入するから融資が付くの であり、また、その結果、別の金融機関で融資を受けようとした際 に債務超過と判断されないので、次の融資も受けられるのです。 紹介した2件の売りアパートの購入にご興味のある方は、メールの タイトル（件名）を「アパート資料請求」として、このメールに返信 して下さい。その際、物件購入に充てられる自己資金とお住まいの都 道府県名を書いて下さると助かります。 なぜ私が十何件もの融資審査に通っているのか、それは、銀行評価 の出る物件を契約し、金融機関に融資を申し込んでいるからです。 私には不動産収入以外の収入がほとんどありませんが、皆様の多く は給与収入や事業所得がおありだと思います。不動産の収入から返済 が出来なくなっても、本業の収入を回すことができる訳ですから、物 件選択が良ければ、私よりも審査に通り易いはずです。また、私は既 に多額の負債を抱えていますので、融資を受けるのに、全物件につい て、資産と負債のバランスと収支状況を問われるのに対して、初めて アパートを買われる方は、そういうことがありません。銀行借入して の不動産投資は、1棟目が一番簡単で、所有物件と負債が増えるに従 って難しくなってきます。未だ1棟目を買っていない方は、是非チャレ ンジしてみて下さい。 来週は、インターネット上の不動産検索サイトでの検索方法と、イ ンターネットを使った物件の簡易査定方法について、説明する予定で す。お楽しみに。 発行者：石渡 浩 http://www.fudosan-toshi.org 自己紹介： 2007年3月 慶應義塾大学大学院経済学研究科修了 大学院在学中より不動産投資を始め、アパート2棟18戸・ 区分所有マンション10戸・一戸建て1戸の学生兼大家と なる。大学院修了時の借入金は3行から約1億4千万円に なる。大学院修了後、専業大家として引き続き不動産投 資を進め、2008年11月までに、神奈川県内にマンション・ アパート13棟117戸・区分所有マンション10戸・一戸建 て7戸を所有し、取引金融機関6、投資総額約9億円、年 間賃料収入1億円以上となる。現在、東京の物件を買い 付け申し込み中。
