2009/06/12
１棟４室小さくはじめる『クズ土地』アパート経営術 サラリーマン大家サポーターズレター第９号
○▲□―――――――――――――――――――――――――――――――――― 〜 １棟４室小さくはじめる『クズ土地』アパート経営術 〜 サラリーマン大家サポーターズレター 第９号 ――――――――――――――――――――――――――――――――――●△■ こんにちは、大家サポーターズレター発行人の大長です。 今回の概要です。 【０】はじめに ・・税金 【１】火災予防条例 ・・東京都消防局 【２】火災警報器の価格について 【３】安定経営道シリーズ2009 6/28講演(残り21席) 【４】編集後記 ・・Ｗ杯 ＝＝＝ 【０】（少し長めの）はじめに 〜50万円の税金の支払いについて〜 税金対策の講演会を行った翌日に、個別相談を行いました。 相談内容は、 A「不動産所得税として約50万円を支払わなければならない。」、 「支払わなくてよい方法はないですか？」 というものでした。 アパート賃貸業だけでしたら、新築アパートを建てた場合は、費用として、 ・減価償却 ・借入利息 などが、経費計上でき、さほど課税所得が上がらないため税率も低く抑えられますが、 給与所得があり、課税所得の合算が900万円超では、課税額の33％の税率となる。 250万もの不動産所得計上があると、70万の税金支払いが発生する。 （減価償却等があるため、実質的には自分の財布には400万ほどは残る） と、ここまでが前提で、 では、50万円を支払わないための対策はないかと、じっくり検討をしました。 小規模企業共済・寄付・年金等を行っても、すべてを解消し（＝所得０）、 税金を支払わないという目的に達するには、相当きつい。 問題は支払額の70万円分の対策ではなく、250万分の経費を作らなければ行けないこと、 しかも、この人は会社内でさまざまな節税対策をしているので、 細かなアイデアはその会社内で計上されていてNG。 しかしよく考えると、目先の70万の税金対策をするのではなく、 このまま生活レベルを変えずに、3年間だけでも、しっかりと税金を支払っていると、 自己資金もたまるし、とてもきれいな確定申告書が3期分出来上がります。 そこらの中小企業さんがうらやましくなるかもしれません。しかも、少労力。 そして、3期後に、アパート事業を拡大する計画が出来上がりました。 将来には、700万の支払い税金について、悩むことになるかもしれません。 しかし、その為には、来年は70万しっかりと支払うというケースも、 オーナーの選択肢の一つだと思います。 【１】火災予防条例 まずは、東京消防庁−火災予防関連情報からの抜粋です。 −−− 東京においては、防火対象物が使用内容や管理形態の複雑多様化、高齢者や 外国人訪問者の増加などにより、防火安全上の危険要因が益々増大の傾向に あることから、建物個々の危険実態を踏まえた実質的な防火安全性の向上が 必要とされています。 この度の条例改正は、このような背景等から、防火安全性の高い優良な建物 へ誘導するとともに、安全・安心の確保を実現することを目的に、「優良 防火対象物認定表示制度」を新たに創設。 また、消防法の改正に伴い、既存住宅への住宅用火災警報器の設置義務化等 についても改正されました。 ［既存住宅への住宅用火災警報器の設置義務化等］ ア 既存住宅への設置義務の拡充（第５５条の５の４関係） 現行条例では、新築住宅に住宅用火災警報器の設置を義務づけていますが、 平成２２年４月１日からは、既存住宅の関係者にも住宅用火災警報器の設置 義務を拡充します。 イ 維持管理の義務化（第５５条の５の４関係） 住宅用火災警報器について、「維持管理に努めなければならない」と努力 するよう定めていましたが、「維持しなければならない」と義務化されます。 −−− 【２】火災警報器の価格について 〜火災警報器の値段がおかしいのでは？〜 アパート大家だからこそ、声を大きくして言いたい。 『火災報知機の値段はおかしい』 入居者の生命を守るために、法律が改正されることは、理解できます。 しかし、火災報知機は『義務つけられているものです。』 だからこそ、『現在の価格設定はおかしい。』 装置の機能、複雑さをみて、最低価格が3000円ほど、 というのは「どこからかの力が加わっているとしか思えません。」 目的は、火災や煙の『早期発見』。 寝ていたりして、火災初期に気が付かず、逃げ遅れ、亡くなってしまう人が 多いため、行政指導で、火災報知機の取り付けが義務付けされるのはわかります。 （新築ではあらかじめ全室に取り付けられているのですが、） 特に中古物件では部屋＆キッチンに火災報知機が装備されていないことが 多いのが実情。 また、この不況で厳しい中、特に厳しいのが中古物件。 その人たちにとって、それぞれ居室とキッチンで報知器を取り付ける義務が出来、 さらにこの価格というのは納得できません。 火災報知機メーカーは、もう少し価格を下げても良いのでは？ 義務化されているのだから、より多くの大家さんが『入居者の為に』容易に 火災報知機をつけさせてあげてもよいでしょう？ メーカーさんからも、人の命の為にとの思いがあるはず。 それにしては、『装置と価格とのバランスが悪い。』 （すごく値下げして欲しいといっているのではありません。 適正価格にしてほしいのです。） この状態で、もし下記の指定期限後に、アパート火災で人がなくなり、火災報知機が 付いていないため、大家が責任を負うという重い問題になるのならば、なおさら声を 大きくしたいのです。 『既存住宅については各市町村条例により、 平成２０年６月１日〜平成２３年６月１日の間で設置義務化の期日が決められます。』 義務化のないETC装置でも、地デジ対応の薄型TVでも、またPC部品でも、 どんどん値下げされているのに。 そして、火災報知機に売り上げがどんどん上がっているのに価格が下がってこない。 各種メーカーも十分『利』を得ているはず。 （納得できません。） だからこそ、大家さんから、声が上がってもよいのではないかな？ この声がメーカーで価格を下げたいと思っている担当者の背中を押せますように。 【３】安定経営道シリーズ2009 6/28講演(残り21席) ６・７・９月の３回に限り、『安定経営道シリーズ2009』を開催することとしました。 ちなみに、2008年のサラリーマン大家サポート実績は、 ５人の一般サラリーマンが『1棟4室アパートを所有』できた。 と前回は書きましたが、実はもっと多かったのです。しかも、全員満室。 ５人だけでなく全てで、私の１棟４室アパートよりも良い条件であると言うことも うらやましい限りです。 面白い土地成功事例・融資成功事例をお話します。 普通のサラリーマンでも、出来るのです。 ただ、皆さんがやらないだけ・しらないだけというのは少し悲しいです。 そこで、私の役割り・役立つ場所があります。 皆さんに成功事例を知ってもらうだけで、新たしい発見をお伝えできるのです。 ★『2009年度版』の予定 ★ 第1回 土地探し&銀行融資・収支編 2009/6/28(日) 14:00-17:00【募集開始中】 開催日時： ６／２８(日) １４：００−１７：００（受付１３：３０−） 残り席： ２１席 開催場所：渋谷 → 詳細地図 参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html ＊懇親会もあります。 第2回 アパート建築プラン・設備＆客付け編 2009/7/26(日) 14:00-17:00 第3回 節税対策・クレーム対策＆総集編 2009/9/27(日) 14:00-17:00 ＊３回すべて一括申し込みでは、優遇価格があります。 ＊今回は前回の2回分を合わせて、2009年版に編集し直します。 ＊会場は渋谷です。 ＊前回参加されなかった人に参加してもらえれば良いです。 ＊＊詳細は追って連絡します。 【４】編集後記 サッカー日本代表Ｗ杯出場、おめでとう。 今回は、あっさりと出場が決まった感じです。 しかし、前回のドイツ大会のようにあっさりと終わらないように盛り上がるシーンを 見せてください。 ところで、開催国の南アフリカの治安の悪さはひどです。 自宅内の寝室扉を鉄格子にして、鍵をかけて寝ている日本人駐在員の住まいが報道 されていました。 南アフリカの治安の改善を願い、日本の治安がこれ以上悪くならないことを願います。 ○ブログも公開中です。 ブログ詳細→http://nd2002.blog109.fc2.com/blog-date-20081220.html ○日経NET WagaMaga 全５話簡潔公開中 日経NETサイト内にワガマガという情報サイトがあります。 日経さんからインタビュー形式で取材を受け、その内容が公開されています。 【日経WagaMaga 「不動産」最新記事】 ⇒ http://waga.nikkei.co.jp/money/estate.aspx １．「クズ土地」から「光り輝く土地」（大長伸吉：第１回）(12/15) ・ ［初期投資を抑えやすい「クズ土地」アパート］について ・ 初期投資をいかに抑えるかが、利益を上げる上で重要 詳細→http://waga.nikkei.co.jp/money/estate.aspx?i=MMWAb5000011122008 ２．東京・多摩川越えに良物件（大長伸吉：第２回）(12/16) 詳細→http://waga.nikkei.co.jp/money/estate.aspx?i=MMWAb5001011122008 ３．丸１棟４室が基本（大長伸吉：第３回）(12/17) 詳細→http://waga.nikkei.co.jp/money/estate.aspx?i=MMWAb5002011122008 ４．アパートローンの交渉術（大長伸吉：第４回）(12/18) ５．アパート経営の魅力（大長伸吉：第５回）12/19 NEW! ブログ詳細→http://nd2002.blog109.fc2.com/blog-date-20081221.html ご感想・ご意見はお気軽に、下記のお問い合わせへ、ご連絡ください。 こちらの送信ホームhttp://form.mag2.com/declouthiaも利用ください。（大長） ―――――――――――――――――――――――――――――――――――― メールマガジン「１棟４室小さくはじめる『クズ土地』アパート経営術」 発行責任者：大長 公式サイト：http://so-support.net/ 問い合わせ：info@so-support.net バックナンバー：http://blog.mag2.com/m/log/0000278141/ 登録・解除：http://www.mag2.com/m/0000278141 .html ―――――――――――――――――――――――――――――――――――――
