2009/05/11
講演会「安定経営道シリーズ最終回 節税対策・クレーム対策＆総集編」
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〜 １棟４室小さくはじめる『クズ土地』アパート経営術 〜
サラリーマン大家ポーターズレター
第５号
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大家サポーターズレター発行人の大長です。
今回は、０．近況（不動産売買）
１．安定経営道シリーズ最終回は残り５席
２．満室アパート経営道コラム３−９公開
についてです。
【０．近況(不動産売買）】
今年の1月〜3月あたりまで何度も連呼された『100年に一度の不況』という言葉も
ややトーンダウンし、桜の開花とともに明るいムードになってきているようです。
しかし、首都圏の不動産販売事情は対極的な見方をしている人たちがいます。
一方では『(A)買い時が過ぎた』。
また他方では『(B)まだ改善せず、これからも物件が出る』です。
私としてはどちらの意見にもうなずけます。
間違っていないと思いますが、前提や考え方が違うのだと推測します。
(A)の場合では、私の身近に起きたことが当てはまります。
それは2008年11月〜2009年4月では、「サラリーマン大家サポーターズ参加者」や
(不動産投資の王道の)「オンリーワン勉強会会員」が一気に物件を取得したことです。
確かに土地価格が下がったために、アパート経営収支がとても良くなりました。
でもこの事例からは『買い時があった』と解釈できますが、『過ぎた』とはなりません。
では、『過ぎた』についてですが、これについての事例としては、
・以前(2009年前半)程、収益が良くなると思われる物件情報が減ったこと
・以前は、良い収益が見込まれる土地情報から、詳細を調べて絞り込むと
アパートが建つ土地が残ったのですが、最近は詳細を調べるとアパート用地
としてやや問題がある土地しか残らなくなってきたこと
・物件を購入するためには1ヶ月を要するので3月に買えた人は2月以前から物件を
見ていた人であり、この5月の結果は来月・再来月にメディアに情報が流れるため
このような状況から、『(A)』といわれるかもしません。
(B)の意見も納得できます。
一つは『買い時』という言葉は抽象的な言葉であるからです。
私は相場の意見で購入したのではなく、一つの限られた土地を調査して、
売主さんと交渉をしたからです。
その証拠に、最近はびっくりするような物件も出てきています。
(A)の意見を聞き、物件調査を休んでしまっていたらこのような情報を入手できる
チャンスは訪れないでしょう。
つまり、相場よりは、ここの土地事情・売主事情が優先されるわけです。
さて、前置きはここまでにして、今回の情報は、
【１】『安定経営道シリーズ』の最終講演(5/24)の残り席が５席
【２】健美家コラム『満室アパート経営道』第3クール9章の公開
についてです。
【１】『安定経営道シリーズ』の最終講演(5/24)の残り席が５席
『サラリーマン大家サポーターズ 安定経営道シリーズ 第5回
節税・クレーム対策＆総集編』
今回は、レジュメ作成の為の小テーマをお伝えします。
＝＝＝
14:00〜15:00 講演 1部
サラリーマンが1棟4室の税金事例＆大家個人が出来る節税方法事例
・大家の基本税金知識（最低ここまでは知っておこう・基本編）
取得税・固定資産税・登記費用・不動産所得税・各種控除・タイミング
・納付先・不服申し立て
・私の税金事例（中古AP・新築AP・１Rマンション/土地取得時・建築時・5年経過後）
費用公開・申告している経費事例・還付事例・分割vs一括支払いの差
・役所に確認したこと・税務署・白色申告から青色申告へ・確定申告の仕方
・専業従業員・保険ｖｓ寄付ｖｓ扶養ｖｓ年金等・税理士さんとの付き合い方
・大家版節税対策（要望数No.1）
申告できている経費事例・控除の不利用を無くす・などなど。
【ここがメインなので非公開にします】
【これが要点であり、レジュメにも書けないことであり、
ブログにはもっと書けません（謝）。当日、声のみでお伝えします】
・通常の税金支払い事例
私の支払い事例と通常との比較、私の失敗事例
・通常ではない税金支払事例（今までの大家さん工夫事例）
つわもの大家さんの節税事例など、各種事例紹介
・通常の法人化＆グレーだが賢い法人化
一般個人の私が出来た法人化の一部始終・費用・準備資料・訪問先
・タイミング・失敗事例
・消費税還付事例
「できる」場合と「グレー」の場合を混同しないこと
・税理士さん5組のコメントそれぞれ
・消費税還付実施事例・避けたほうが良い事例
＝＝＝
15:10〜16:15 講演 2部
サラリーマン大家さんクレーム成功事例＆アパートトータル戦略総集編
・私のクレーム対応事例（クレーム者・仲介者・オーナーの気持ちと行動/世界対応版)
会社員時代「社長を出せ」コメントを何度も受けていた
私の担当地域は中国-東南アジア-インド-中東-アフリカクレーマー世界共通
クレームには引かない・逃げない
解決策はある
海外対応事例をアパート大家で実践してみたらこうなった事例集
・アパート全般クレーム事例
入居者から／近隣から／業者から（声に出せない叫び）
／その他について、私が受けた事例＆私以外の大家さん事例
・クレームが起きない施策
新潟での東北電力講演会資料公開（大家さんにも業者にも評価を得た事例）
・クレーム対策成功例
過去の事例から
・保険事例と費用
私の保険事例（加入vs活用vs費用回収）
・損害保険業者さんからのコメントと入手資料より
・今後のアパート戦略全般編
始める前／始めた当初／3年後／5年後
・安定経営道シリーズ総集編まとめ
ここまで、読んでもらった方は感じているのでしょう。
この内容を丁寧に話したら、3時間でも全然足りません。
もし話せたとしても「早口すぎる」とお叱りを受けてしまいます。
追加です。遠方など当日参加できない方から、以前の資料等を購入したいとの連絡が
ありました。
価格も講演会費用と同じでよいとのことですので、この価格でしたら講演会参加者に
失礼が無いため、お譲りします。
サラリーマン大家サポーターズHPのメール欄に連絡をしてもらえれば対応します。
開催日時： ５／２４(日)１４：００−１６：４５（受付１３：３０−）【申込受付中】
残席： 「５席」
開催場所：渋谷 （詳細地図） → http://shop.odpt.net/daichoso.html
参加申込 ⇒ http://shop.odpt.net/daichoso.html
＊懇親会もあります。
【２】健美家コラム『満室アパート経営道』第3クール9章の公開
第3クール第９章「 家賃確定 〜オーナーの勝負どころ〜」が公開(5/1)されました。
（こちらです⇒）http://www.kenbiya.com/column/daichou/33.html
家賃の確定は大家さん(オーナー)の悩みどころでもあり、
腕のためしどころでもあります。
家賃を高くすればする程、満室になるということはありえないし、
家賃を引くすればする程、満室になりかつ収益も上がるということもありえないので、
大家さんは苦労をするわけですね。
その苦労は、私もしっかりと味わっています。
細かなテクニックというよりは、家賃決定において考えるべき基本的な事項を
コラムに書き込みました。
それでは、概要（小テーマ）を列挙します。
＝＝＝
9-1. 家賃を決めるオーナーの気持ち
9-2. 家賃の確定時期
9-3. 家賃相場と募集業者の意見
9-4. 大家として譲れない価格
9-5. 家賃以外に必要な価格
＝＝＝
9-1. 家賃を決めるオーナー ( 私 ) の気持ち
私の世田谷アパートの場合は、土地を取得して、アパートを建て、
入居者を探したので、いくつか価格について検討する場面がありました。
( 1 ) 土地価格
( 2 ) 設計・施工価格
( 3 ) 家賃額
どれも今後の私の収支に影響をしてきます。
( 1 ) と ( 2 ) では、コストですから出来るだけ抑えたいもの。
( 3 ) は、収益となるものであり、今後継続して入金されるものです。
小額の変化も 10年経つと大きな差になります。たとえば、．．．．．．．．．．
9-2. 家賃の確定時期
新築物件が完成した後に、募集を開始するのでは時間的にもったいないものです。
希望は新築引渡し日が入居者の引越し日(賃貸借契約開始日)にできたら最高です。
これに合わせるための家賃決定のタイミングについてお話します．．．．．．．．
9-3. 家賃相場と募集業者の意見
入居者が部屋を決める条件は 『 家賃額 』 であることは間違いないのですが、
これを選択する ( 優劣をつける ) 理由となる主なものは、
立地条件 ／ 床面積 ／ 構造・間取り ／ 特徴・個性等
があるかと思います。今回は上記項目がどうというのではなく、．．．．．．．．
9-4. 大家として譲れない価格
大家として、これ以上値引きできない価格がありました。
私の場合、ローン返済額＋固定資産＋保険等を合わせた毎月の返済額がそれでした。
『 絶対赤字にはしない 』．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．
9-5. 家賃以外に必要な価格
家賃以外にも、
共益費 ／ 駐車場・バイク置き場・駐輪場 ／ 敷金 ／ 礼金 ／ 広告料
などがあります。
これらの扱い方、価格の決め方によっても、．．．．．．．．．．．．．．．．．
最終的には、大家さん（オーナー）が検討・苦労をした効果が、
後々、オーナーに戻ってくるはずです。
『 入居者と良い関係を！！ 』
○ブログも公開中です。
ブログ詳細→http://nd2002.blog109.fc2.com/blog-date-20081220.html
○日経NET WagaMaga 全５話簡潔公開中
日経NETサイト内にワガマガという情報サイトがあります。
日経さんからインタビュー形式で取材を受け、その内容が公開されています。
【日経WagaMaga 「不動産」最新記事】
⇒ http://waga.nikkei.co.jp/money/estate.aspx
１．「クズ土地」から「光り輝く土地」（大長伸吉：第１回）(12/15)
・ ［初期投資を抑えやすい「クズ土地」アパート］について
・ 初期投資をいかに抑えるかが、利益を上げる上で重要
詳細→http://waga.nikkei.co.jp/money/estate.aspx?i=MMWAb5000011122008
２．東京・多摩川越えに良物件（大長伸吉：第２回）(12/16)
詳細→http://waga.nikkei.co.jp/money/estate.aspx?i=MMWAb5001011122008
３．丸１棟４室が基本（大長伸吉：第３回）(12/17)
詳細→http://waga.nikkei.co.jp/money/estate.aspx?i=MMWAb5002011122008
４．アパートローンの交渉術（大長伸吉：第４回）(12/18)
５．アパート経営の魅力（大長伸吉：第５回）12/19 NEW!
ブログ詳細→http://nd2002.blog109.fc2.com/blog-date-20081221.html
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こちらの送信ホームhttp://form.mag2.com/declouthiaも利用ください。（大長）
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