2009/02/11
「賃貸不動産で自分年金作り」の注意
ＣＦＰ・１級ＦＰ技能士の 「暮らしとお金のリテラシー」 2009年2月11日 Vol 48 ＣＦＰ・１級ファイナンシャルプランニング技能士の 川野孝之 が、ファ イナンシャルリテラシー（金融知識）をわかりやすくお伝えします。 メールマガジンを読んで学んでいただくことによって、より質の高いファ イナンシャルリテラシーや、経済力が身につきます。 リライフ・ファイナンシャル・プランニング・オフィス http://www.relife-fp.com/ ◇◇◇------------------------------------------------------◇◇◇ 【「賃貸不動産で自分年金作り」の注意 】 こんばんわ。今回は「「賃貸不動産で自分年金作り」の注意 」をお送りし たいと思います。 １月２２日の産経新聞の記事で「不動産で”自分年金”老後に備える」と いうものがありました。 http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090122-00000521-san-soci 価格が手ごろな中古ワンルームマンションへの投資というもので、セミナ ーには１００人もの方が参加されたということです。 収益不動産への投資を見た場合、表面利回りが６〜１５％と現在の定期預 金金利等に比べ魅力的に見えます。実際に毎月家賃収入が定期的に確保で きると想像すれば、誰でもやってみたいという衝動に駆られるのではない でしょうか？ ここで私から申し上げたい「注意」です。 日本の中古住宅は昨年で約６００万戸の在庫があり、また都心部でも新築 マンションの在庫が多数でてきており、不動産市況は悪化しており、需給 バランスが崩れています。 エリアにもよりますが、需要の見込めるエリアで立地条件や、利便性が良 い都市部でないと、なかなか難しいものがあります。 それから収益不動産への投資の一番のリスクは空室リスクです。ワンルー ムマンションを購入し、ローンは組んだものの借り手が見つからず、家賃 収入が見込めないとなれば、投資した意味がありません。 また賃貸物件を運営管理する上で問題になるのが、自分で管理する場合に 入居者の募集や建物管理、家賃の集金等、非常に手間がかかります。管理 業者に委託する場合でも、手数料がかかりますので利回りは下がり、その 上空室リスクは避けることができません。（最近は空室保証を行う管理会 社もありますが、物件自体の値下がりリスク等はあります） その他に利回りが高い物件は一見投資する価値がありそうですが、何か事 情があって利回りが高いと考えてください。例えば一般的には築年数が経 っている場合が多いのですが、投資後にかかる修繕費用や、現在賃貸中で も、万一空室になった場合の次の借り手を見つけるまでの空室期間が長い （テナントを見つけるのが困難）、環境に問題がある、借り手がかわった 場合現在の賃料では契約できない、等です。 不動産投資は通常、ＤＣＦ（ディスカウントキャッシュフロー）分析を行 い、投資と収益の時間価値を考慮し、採算性を判断した上で投資を行うの ですが、投資をするしないの判断はプロでも難しく、一朝一夕ではなかな かできないものです。 こういったセミナーでよく「レバレッジ取引」という言葉がでます。不動 産投資では、「投資利回り＞ローン金利」という意味で使われ、金利の低 い昨今では不動産投資は有利だといわれますが、この「レバレッジ取引」 は空室リスクなどを抱えた場合、年金作りではなく負の遺産をつくってし まいます。 最悪の状況を考えても投資を行える状況（投資を行ったとしても生活には 問題ないレベル）であれば投資を検討してもよいと思いますが、私見です が、不動産で年金作りはあまりおすすめではありません。 ご意見・ご希望 何でも結構ですのでお待ちしております。 面白かった・役に立ったと思った方は是非クリックをお願いします。 http://clap.mag2.com/reagiakico ◇◇◇------------------------------------------------------◇◇◇ リライフＦＰでは、お金に関する相談を受け付けております！ ● 無料相談受付中！ http://form1.fc2.com/form/?id=368603 ○ ライフプラン設計 http://www.relife-fp.com/lifeplan.htm ○ ライフプラン作成の流れ http://www.relife-fp.com/lifeplan2.htm ○ 資産運用設計サポート http://www.relife-fp.com/asset.htm ○ 生命保険見直しサポート http://www.relife-fp.com/insurance.htm ○ マイホーム取得サポート http://www.relife-fp.com/estate.htm ○ 老後生活設計サポート http://www.relife-fp.com/nenkin.htm ○ セカンドオピニオンサービス http://www.relife-fp.com/secondopinion.htm 無料で相談も受け付けております！ ◇◇◇------------------------------------------------------◇◇◇ 発行元 リライフ・ファイナンシャル・プランニング・オフィス HP : http://www.relife-fp.com/ Mail: info@relife-fp.com 発行者 川野 孝之 ◇◇◇------------------------------------------------------◇◇◇ このメールマガジンは『まぐまぐ！』を利用して発行しています。 http://www.mag2.com/ 配信中止はこちらです。 http://www.mag2.com/m/0000274155.html
