週間！敷金バスター 

週間！敷金バスター　vol.97

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 敷金返還成功法　★　敷金返還バスターズ活動日記　★　　Vol.97
 
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 契約手続きの流れを理解しよう＞−１


 １．重要事項説明書

 不動産業者を通じて契約する場合には、だいたい、次のような順番になります。

 1.物件に関する重要事項説明書の説明、

 2.重要事項説明書への署名・捺印、

 3.（入居申込書の記入・申込金の支払い）、

 4.（入居審査）、

 5.（契約書内容の説明）、

 6.（契約書への署名・捺印）、

 7.手付金の支払い、

 8.業者への仲介手数料の支払い、

 9.契約残金の振込み、

 10.カギの受け取り、

 11.入居、

 というような流れです。なお、（）内については、省略されたり、順番を代えて行われたりすることがあります。

 「重要事項説明書」という書類は、住まいの借り手である消費者を保護するために作成されています。

 もともと、不動産業界には、そうした書類は存在しませんでした。

 ところが、悪質な業者にかかると、物件の不都合なところを一切説明しないで契約させ、
 入居してからトラブルを発生させるようなことが続発しました。

 そこで、そうした事態を放置できなくなった国（建設省）では、悪質な業者から消費者を守るために、
 契約するまでに、必ず説明しないといけない事項について規則をつくり、
 それらをまとめた書類として、「重要事項説明書」という書類を説明しなければならないとしたのです。

 法律上は、重要事項の説明は、宅地建物取引主任者が行うこととされています。

 ところが、住まい探しにおいては、若干問題が出てくるのです。大勢の人がいっせいにやってくるために、
 　実際問題として、どの業者でも、主任者がきちんと説明しようとすれば、
 　1日に受け付けられる人数を限定せざるを得なくなってしまいます。　

 　しかしながら、地方からわざわざやってきた人に「明日出直してください」などと言えるはずはないのです。

 　そこで、どの業者でも、主任者による説明はある程度簡単なものにとどめざるを得ないのです。　
 　
 　もともと、宅地建物取引業法では、学生の住まい探しというような特殊な状況を想定してはいません。

 　そのために、法律上の形式を守ろうとすると、かえって、
  住まいを探しに来た人に迷惑がかかってしまう可能性があるのです。

 　その上、売買契約に比べると、賃貸借契約の場合には、動くお金の大きさが根本的に異なります。

 　売買契約の時と同じようなレベルで厳密な手続を求めることには無理があるのです。 
 

 　従って、住まい探しで覚えておきたいことは、重要事項の説明は必ず書面で行われること、
  重要事項の説明は必ず「契約の前に」行われることの２点です。

 　中には、重要事項の説明すら行っていないところさえあるので、注意しましょう。 
 

 　また、重要事項の説明は、「契約の前に」行われるものです。

 　重要事項の説明中に、納得できないことが出てくれば、契約しなければよいのです。 
 

 　もし、万一、重要事項の説明の前に、お金のやり取りを行っていたとしても、
  それは単に預かり金でしかないはずですので、重要事項説明の中で「やっぱり契約するのはやめます」と言えば、
  そのお金は戻ってくるのです。

 　「戻らない」と言われれば、その業者は、「契約手続後に重説（業界用語）した」ということで、
 　業法違反になり、罰せられる可能性があります。

 　なお、重要事項説明書の中で、「抵当権が設定されている」物件であると説明された場合には、
  万が一、家主が破産などで物件が競売にかけられ、落札した新しい家主から「退去してくれ」といわれた場合、
 　6ヵ月後には無条件で退去せざるを得なくなりました。

 　（以前は、「短期の賃貸借保護」の規定によって、入居者が追い出されるというようなことはありませんでしたが、
 　法律「改正」により保護規定は廃止されました。）

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