2008/08/09
ラスベガス不動産投資EXPRESS 第10号
■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■ ○ ラスベガス不動産ショートセール入門を掲載中。 → http://www.LVasahi.com/shortsale1.htm ■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 第10号━2008.8.9 発行━━━━ ラスベガス不動産投資EXPRESS あったんだ！こんな運用-不動産運用 for your life <- <- エンターテインメントの街・ラスベガス-> -> ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ＜ http://www.lvasahi.com/ ＞ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 「ラスベガス不動産投資EXPRESS」編集部の仲です。 当メールマガジンではラスベガスを中心にアメリカの不動産情報と現地の最新 ニュースをお伝えします。 私達については以下のページをご覧ください。 http://www.lvasahi.com/staff.htm ┏☆ 本号の内容 ☆━━━━━━━━━…… …………………………‥‥ ┃1、【更新】ラスベガスの不動産事情(2008年・８月号) ┃ 『米住宅ローン救済法案を可決 ==これをきっかけに住宅買い傾向に向くか==』 ┃ 『破産したレイクラスベガスが資金調達』 ┃ ┃2、【更新】高層コンドミニアム・ニュース(2008年・８月号) ┃ 『Echelon プロジェクト遅延−ウォールストリートは歓迎』 ┃ 『シティセンターのクリスタル』 ┃ ┃3、最新Blogニュース ┃ 『海外不動産投資・・・「Whole Sale」って？？』 ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━…………………………‥‥‥‥‥ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 1、ラスベガスの不動産事情(2008年・８月号) 『米住宅ローン救済法案を可決 ==これをきっかけに住宅買い傾向に向くか==』 『破産したレイクラスベガスが資金調達』 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 『 米住宅ローン救済法案を可決 ==これをきっかけに住宅買い傾向に向くか==』 住宅ローンの借り手に対して、また政府系住宅金融機関（GSE)の支援策など 幅広い救済策を盛り込んだ住宅関連法案が法制化されました。 ＧＳＥ救済では、連邦住宅抵当金庫（Fannie Mae）と連邦住宅貸付抵当公社 （Freddie Mac）などに対する政府の融資枠拡大や、株式購入による資本注入 などを可能にします。 また、住宅ローン救済では、連邦住宅庁が新たに総額３千億ドルまでの 住宅ローンを保証。ローン返済が困難な約４０万世帯が対象で、 政府保証で比較的低金利の新たな民間ローンに借り換えができ、 差し押さえや強制退去を防ぎ、米経済の重荷となっている住宅市場の低迷に 歯止めがかかるのではないかと期待が寄せられます。 『破産したレイクラスベガスが資金調達』 ラスベガス・ストリップから東へ車で30分ほどの高級リゾートレイク・ラスベガスの ディベロッパーは7月17日に破産申請をしましたが、破産法廷はレイク・ラスベガスが 1億2千7百万ドルの資金を受けることを認可しました。 これは破産前の債権者が破産後も資金提供するための異例な措置ですが、 これ以外にレイクを救う方法が無かったと債権者側の弁護士は述べています。 その資金の一部を使ってレイクからの下水パイプの修理をし、 百万ドル以上の高級住宅が立ち並ぶ、湖を中心としたリゾートの水が干上がって しまわないように救うことができるそうです。 ↓写真付の情報はこちら↓ http://www.lvasahi.com/news.htm ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2、【更新】高層コンドミニアム・ニュース(2008年・８月号) 『Echelon プロジェクト遅延−ウォールストリートは歓迎』 『シティセンターのクリスタル』 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 『Echelon プロジェクト遅延 −ウォールストリートは歓迎』 Boyd Gaming Corpが、ラスベガスストリップでの48億ドルのエシェロンプロジェクト の完成を1年近く延期すると発表したことにより、同社の株価は急上昇しました。 エシェロンプロジェクトは３つのブティックホテルも含めて合計5000室のホテルルーム とカジノ、店舗、ミーティングスペース、レストランなどのプロジェクトですが、 ブティックホテルの一つMorgansが金融機関の貸し渋りで資金調達が期限内に できなかったことが直接の原因となっています。 Boyd GamingはEchelonプロジェクトに既に5億ドルの資金をつぎ込んでいますので、 プロジェクトは中止になったのではなく、市場の貸付状況が良くなり次第建築を 続行すると述べています 。 『シティセンターのクリスタル』 MGM ミラージュのシティセンターは50万平方フィートの広さを誇る店舗スペース、 エンターテイメント、ダイニングのプロミナードをCrystalｓと発表しました。 既に名を連ねているのはLouis Vuitton, de Grisogono, Ermenegildo Zegna, H.Stern, Marni, Mikimoto, Roberto Coin, Rolex, Tiffany & Co. Tourbillon などブランド店舗やWolfgang Puckの2つのレストラン、 そして斬新なKatana Sushi and Robatayaki レストランもオープン予定。 ↓写真付の情報はこちら↓ http://www.lvasahi.com/condonews.htm ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 3、最新Blogニュース 「海外不動産投資・・・Whole Saleって？？」 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ サブプライム問題が取りざたされはじめて、まもなく1年になろうとしていますが、 "不動産投資" に長けた人達の中には、この期を逃すまじと活発に動いている方々も 多くいると思います。 そんな人達の間で口にされる"Whole Sale"って言葉...直訳すると、"卸し"... 家を卸しで買うの？ そんな素朴な疑問を、ラスベガス現地リアルターに聞いてみましょう。 「Whole Sale」って本当にあるのですか？ こちらでは特に「wholesale - 卸値」という言葉は不動産取引では一般的には 使っていませんが、 もちろん「ひどい状況の家を安く買う」という意味で、wholesaleという言葉で 投資家の注目を浴びようとしているウェブサイトなどはあります。 破産、失職、生活苦、病気、離婚などで家を手放さなければならなくなった家の 売買を「distressed sale」といいますが、この言葉は日本人には馴染めないので 「卸値」と言った方が分かりやすいのでしょう。 銀行所有やショートセールになっている家もこのdistressed saleの状況の場合が多いです。 このような状況の家でも今は通常MLS(不動産協会の集中管理市場) に載っていますので、 「卸値」と言われて日本人が買った場合は、恐らく修理の必要な家を状況が悪いために 安くなっているのを「卸値」のつもりで買ったのではないかと思われます。 以前不動産ブームで家の値段が高く、銀行物件など殆ど無かった時は、何とかして安く 仕入れようとして、独自でdistressed状況になっている売主を探し、 売主と直接交渉して売買契約を取り付けようと多くの人が試していました。 住宅ローンが支払い不履行の通知を出された売主の家に訪ねて行ったり、 ハガキや手紙を出して、何とか売主と交渉するのですが、多くの場合、 行ってみると家の周りに同じようなハガキや手紙がたくさん落ちていたり、 珍しく売主が玄関に出ると、「売る気はない」と冷たく断られる、 ということになります。（私も実際に試してみたので分かりますがショック！） また、「どんな家でも現金で買います」的な広告をあちこち出して、 distressedの状況の売主を探す人もいました。そのようにして仕入れたひどい状況の 家を修理して高く売る場合と、修理せずにそのまま投資家へ売る場合があります。 そのように大変な労力と時間と資金を使って探し出したdistressedの家も数ヶ月で 値段がどんどん上がっている時は短期転売で利益を上げることができましたが、 今の市場はそのようなdistressedで「卸値」的な家がMLSにもごろごろ有りますので、 危ない直接取引き（リアルターやエスクロー制度を利用しない）はする意味が 無くなっています。 また売主のマーケット状況の認識も「直接取引き」の重要な要素になります。 不動産ブームの時は市場がどんどん上昇していることに気づかない売主を相手に 市場価格より安くても売主にとってはかなり高く売れることになるので、 喜んで売る場合がありますが、今の状況は反対に売主が自分の家の価値はもっとある だろうとの認識から直接買うことによって安く買うことが難しくなっています。 反対に今の市場では直接取引きの方が高くなる場合が多々あります。 またもう一つ重要なポイントは修理費です。コンディションが悪い家を買う場合、 修理費の見積もりを取ることが大事ですが、見積もり以上に掛かってしまったり、 修理期間が長引いてしまう事もあり、思うように利益を上げられないこともあります。 特に不動産ブーム時に買って修理に時間がかかり、完成した時に はブームが終わって全然高く売れなくなってしまったということも有ります。 どちらにしろ市場状況を見ることが一番大事ですので、短期転売は考えず、 修理をしてもしなくても数年は持っているつもりでいるのが最善な投資方法でしょう。 ↓写真付情報が掲載されている「ラスベガス不動産投資EXPRESS Blog」はこちら↓ http://ameblo.jp/eurekaluxuryclub/ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 今回の「ラスベガス不動産投資EXPRESS」、皆様いかがでしたか。 当編集部では、最新の「ラスベガス」に関する情報を随時、発信しています。 ご意見・ご感想・ご質問などございましたら、< japan@longstayusa.com >まで お気軽にメール下さい。 Eureka Luxury Club Incorporation 「ラスベガス不動産投資EXPRESS」編集部 一同 ---------------------------------------------------------------------- いただいたメールは、メールマガジン・ブログなどにてご紹介させていただく 場合がございますので、あらかじめご了承下さい。 （もちろん、匿名でご紹介させていただきます） 紹介不可の場合は、その旨ご記載下さい。 ---------------------------------------------------------------------- 【関連WEB】 プロが発信するラスベガス不動産情報 < http://www.lvasahi.com> Eureka Luxury Club < http://www.longstayusa.com/ > ラスベガス不動産投資EXPRESSブログ＜ http://ameblo.jp/eurekaluxuryclub/＞ Wisdom Groupの知恵 ＜http://ameblo.jp/wisdomgroup/＞ ---------------------------------------------------------------------- ☆ [メルマガ] ラスベガス不動産投資EXPRESS ☆ WEB: http://www.lvasahi.com ■ E-mail : japan@longstayusa.com ■ 発行者 ： 仲 秀記 ――――――――――――――――――――――――――――――――――― ◇購読登録・解除は各自でお願いします < http://www.mag2.com/m/000026744.html > ◇掲載されている内容の無断転載を禁じます ◇当メルマガの内容であらゆる損害を被っても一切の損害責任を負いません ---------------------------------------------------------------------- Copyright (C) 2008 Eureka Luxury Club.Inc All Rights Reserved.
