2009/09/08
坪単価表示で住宅を比べると...【マッつん39.com通信112号】
2009年9月8日 20:00発行 http://www.mag2.com/m/0000267210.html ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◆◆◆工務店勤務のＦＰが明かす、住宅建築成功の秘訣 【マッつん39.com通信】 ◆◆◆ ━━━━━━━━━━━━━━━ http://www.mattsun39.com ━━━━━ お帰りなさい、今日も一日お疲れ様でした。 朝晩冷え込む時期に成って来ましたね。お体に気をつけて日々お過ごしく ださい。 ※こんな営業トークにはご注意を！※ 「 年内引渡しの最後の時期です～～～ 」 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 「 年内最後のキャンペーンです～～～ 」 ~~~~~~~~~~~~~ ------------------------------------------------------------------ 住宅業界にはホントにたくさんの見えないところや、分かりにくいところ がありますね。 誰が始めたのか、なぜ根付いてしまっているのか不思議なのがこの『 坪 単価表示 』ではないでしょうか。 価格設定の基本として、分かりにくくて売りにくいものは価格の設定を単 純にすることで、分かりやすさをユーザーに伝え売りやすくするという販 売テクニックがあります。 例えば、旅行を例に挙げると... ホテル宿泊費1泊10,000円 ***ホテルの名前、施設や設備関係の説明*** 交通費片道15,000円 朝食1人1,050円 ****朝食メニューの説明**** 昼食フリー 夕食1人2,000円 ****夕食のメニューの説明**** 飲み放題は1,500円加算 ***ドリンク各種の説明*** 5泊6日の旅 注意、上記の金額には消費税が含まれています。 という商品はいたって見難いですよね。 上の内容は細かく書かれてあって良心的なようにも見えますが、結局総額 でいくらになるのか分からないという点があります。 ご自分で電卓を叩けば、ホテル代が5泊ですので5万円、交通費は往復です ので3万円、食事は各5回ずつですので朝食5,250円夕食1万円飲み放題を外 して考えると一人当たりの旅費は95,250円と成ることは分かりますが、こ の広告ではかなり売りにくいといえます。 この広告を次の様に変えると一気に売上が上がるといわれるわけです。 5泊6日○○の旅！お一人様10万円（税込） この他、飲み放題プランもあります！ という見出しから始まって、写真と文字でとまる予定となっているホテル やお食事の説明を書き、快適な移動風景を描写したりすると、金額が7,250 円高かったとしても売れるというわけなんです。 住宅の場合、１軒のお家を建てるのにもたくさんの業者さんが関わってき ます。 大工さんに基礎屋さん、電気屋さんに水道屋さん。 屋根屋さんにクロス屋さん、サッシ屋さん、壁屋さん… そして、住宅は建てるだけでは終わりませんし、始まりません。 図面を書く設計士がいますし申請が必要です。 各種申請には公的機関や第３者機関の検査なども絡んできますし、建て終 わった後には、登記が残っています。 全てひっくるめて『 坪単価 』という表現をしている建築会社があった り、坪単価にはこれらの全てがひっくるめられていると誤解なさっている 方は多いようです。 坪単価とは、１坪当りの価格を提示し後はご希望する建坪によってのみ建 築総額が変動するという、とても分かりやすいものです。 しかし、住宅建築には坪数によって変動しないものは多々あります。 キッチンやお風呂は１つの住宅に２世帯で無い限り１つですし、上下水道 は１つです。 電気配線の経路も坪数によって若干変更になるところもありますが、これ は厳密にはコンセントの位置や数、照明器具の位置や数に依存します。 登記に関しては登録免許税は住宅の面積によって比例しますが、書士報酬 が必ず比例するとは言い切れません。 各種申請に関しても同様のことが言えます。 住宅性能に関して言えば坪数は２次的な要因で、価格の変動はその性能に よって変わります。 高気密高断熱といううたい文句で坪単価の価値付けを行っている建築会社 も少なくはありませんが、正しく高気密高断熱の基準を理解している住宅 会社は限られています。 住宅会社が理解していたとしても、営業個人レベルで理解している場合は もっと少なくなってくるといっても良いでしょう。 しかし、キッチンやユニットバスが坪単価に含まれていなくて別途オプシ ョンに成ると聞けば、多くの方は興ざめでしょう。 お手洗いも出来れば１つだけでも坪単価内に含めてもらいたいものです。 宅内配線は照明やコンセントの位置を住宅会社から提示するという形であ れば、坪数に比例するという考えもそう遠くはない考え方だと思います。 しかし、水道メーターや下水マスから宅内に引き込む工事は坪数に比例す るでしょうか？ 細かく言えば反比例することはあっても比例することはまずないと言い切 れるのではないでしょうか。 例えば、敷地の北西の角に上下水が引き込まれていて、住宅を敷地南西の 角から建てたとします。 仮に建物を真四角だと仮定すると、坪数が増えれば上下水の引き込み位置 までの距離は減少します。 また、L型の住宅の場合、Lの方向によって宅内までの距離が同じ坪数であ っても変動するといえます。 坪単価によって住宅の質を評価する風習は未だ健在ですが、見えるはずの 住宅の中身を安易に見えなくしているだけに過ぎません。 メンバー限定のメルマガでもお話していますが、最近はこの坪単価表示で の集客テクニックが浸透してきてユーザーに対してもそのカラクリを知る 方が増えてきたので、あまり言及させないために他の手法を使って今度は 坪単価マジックを煙に巻く様になって来ました。 住宅業界はまだまだ改善の余地がありますし、柱の影で薄ら笑っている人 種が多いことに悲しくなります。 実際私も業務上色んなメーカーや住宅関連業者さんと尾奈は資する機会が ありますが、未だにこんな言葉が出てきます。 「 そこまで、気にかける方はいませんよ... 」 １０円、１００円単位でもお金のプロとしては拘りたいとは思いますが、 住宅の建築現場というのはとてもフレキシブルな現場です。 土地という自然物の上に人工物を建築するのですから納得もいきます。 ですから、住宅ローンの金利0.01％は気にしても、住宅価格の10円、100 円は気に出来ません。 しかし、先に挙げた『 そこまで気にする方はいませんよ 』と口にする 住宅関連業者が、請負価格から30％40％の粗利を挙げているわけです。 極限まで住宅価格を追求すると建ててくれる業者が無くなるというのは悲 しいかな事実のようです。 細かく計算できない者に細かく計算しろといっても、嫌なら他所でやって くれといわれればおしまいです。 では、どうしたらよいのでしょうか。 それは、個々人レベルで魅力の裏づけを取っていくという作業が結果とし て住宅価格数十万円、１００数十万円以上に成って返ってきます。 こんな記事を書かなくて済む住宅業界が生まれるのを心より望みます。 まじめにこつこつと家を建てている大工さんや職人さん方の顔を見ると、 その上で薄ら笑っている建築会社に腹を立ててしまうのは私だけでしょう か。 満足したつもりにならず、あなたが満足を感じる、感じられる根拠を明確 にお持ちください。 どうすれば、これらの問題を解決できるのか！ それは特別レポートの中でお話しています。またメンバー限定のメルマガ でもお話していきますので今すぐレポートをダウンロードし、無料メンバ ーにご登録ください。 次回のメンバー限定メルマガの配信は9/11（金）です。 無料登録並びに特別レポートのダウンロードは、今すぐこちらからどうぞ http://www.mattsun39.com/present.html マグマ具メルマガの次回配信は、9/15（火）と成ります。 いつも、ご縁をありがとうございます。 感謝。 マイホームライフ向上請負人 松村工 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 本メルマガは購読者を増やすための広告を一切行なっておりませ ん。 なぜなら、その費用はクライアントさんに還元したいと考えているからで す。 ですが、この情報は多くの方に届けたいと強く願っています。 ぜひ、本メルマガをお友達やご兄弟に紹介して下さい。 下記のアドレスをメールにコピーしご紹介ください。 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃ http://www.mattsun39.com/magazin.html ┃ ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□■ 逆算資金計画法：松村工公式サイト“マッつん39.com” http://www.mattsun39.com 松村工プライベートブログ “マッつんの素顔” http://matsu49.blog99.fc2.com/ 建築進捗情報配信中 “マイホームライフ向上通信” http://mattsun39.blogspot.com/ ブログでも、あなたにお役に立てて頂きたい情報を配信中 “住宅購入のススメ” http://matsumuratakumi.blog62.fc2.com/ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 工務店勤務のFPが明かす住宅建築成功の秘訣は松村工個人事業tmcによって 運営されています。平成21年現在勤務中の工務店とメルマガの内容は一切 関係ございません。またメルマガ記事の責任は所属会社ではなく松村本人 に依存します。同様に著作権に関しても松村及びtmcに依存します。 http://www.tmc3sp.com 〒418-0061 静岡県富士宮市北町3-21 発行責任者：松村工 URL http://www.mattsun39.com/ マイホームライフ向上請負人 E-MAIL postmaster@mattsun39.com http://matsumuratakumi.blog62.fc2.com/ http://mattsun39.blogspot.com/ 工務店勤務のＦＰが明かす、住宅建築成功の秘訣【マッつん39.com通信】 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
