2009/09/01
土地探し！不動産業者に訪問する前に…【マッつん39.com通信111号】
2009年9月1日 20:00発行 http://www.mag2.com/m/0000267210.html ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◆◆◆工務店勤務のＦＰが明かす、住宅建築成功の秘訣 【マッつん39.com通信】 ◆◆◆ ━━━━━━━━━━━━━━━ http://www.mattsun39.com ━━━━━ お帰りなさい、今日も一日お疲れ様でした。 マイホームライフ向上請負人の松村です。 前回のメルマガでタイプミスがありましたのでお詫び申し上げます。 私の住宅業界歴が3年を越えると成っていますが、現在はまだ2年3ヶ月あ まりです。大変失礼いたしました。 そう考えると、27ヶ月で150組、月平均5.5組が多いのか少ないのか微妙か もしれませんが、マイホームのコンセプトや資金計画を1から行い、住宅 ローン比較シミュレーションまで実施するとなると、単なる数字的シミュ レーションだけでなく、各クライアントさんのお金に対する価値観や、お 子さんにかける教育方針などを加味しながらいぇって行くと成ると、現状 では月8組みが限界かなとも感じています。 ひとまず2年間突っ走ってきましたが、これから3年は走っていこうかと思 いますので、これからも応援よろしくお願いいたします。 【お知らせ】 静岡県中東部にお住まいの方へ。 ブログマイホームライフ向上通信（http://mattsun39.blogspot.com/）に て建築の進捗をご報告していた住宅の完成見学会を下記の日程にて行いま す。 詳しくはマッつん39.com 見学会特設ページをご覧下さい。 http://www.mattsun39.com/kengakukai.html ------------------------------------------------------------------ さて、本日のトピックですが、前回に引き続き土地探し関連でお話したい と思います。 建て替えを検討の方は、今回はあまり関係ございませんので、メールを閉 じられても良いかと思います。 先日ご縁を頂いたクライアントさんも土地から購入される方でした。お話 によると、約2年強の期間を土地探しに費やされたそうです。 土地探しの最優先項目は、奥様の実家に近いことだったようです。 もちろん価格帯と広さも条件には含まれ、ご希望されるエリアは坪50万円 前後～と言った地区のようでした。 お試しプランニング（http://www.mattsun39.com/otamesi.html）から依 頼を頂き、ご縁を頂いたのですが、土地の売買契約まじかということでし た。 用途地域、並びに建ぺい率や容積率が分からないとの記載があり、排水環 境（下水地域か浄化槽地域か）も分からないとの事でした。 依頼の内容から時折いたずらの依頼も舞い込んでくるので、確認のメール をお送りしたところ、全くいたずらどころではなく、次のような事情で詳 細の説明は後日と不動産業者から伝えられたそうですが、クライアントさ んは、その土地に一目惚れされていて、どんな状況でも金額が合えば、そ の土地に決めたといった感じでした。 その事情とは、その土地は不動産業者さんの元上役さんが所有している土 地で、現在は事業家で事業の出張所をそこに出すかどうかを検討している 土地でした。 公開された売り土地ではなかったわけですね。 地主さん曰く、売るつもりはなかった、過去にも売って欲しいとの申し出 が幾度となくあったけれども、その度に値段交渉を持ちかけられ、例え20 万円や50万円程度の値引きの要求に対しても、即却下してきたとの事でし た。 今回のクライアントさんは、売っていただけるのなら、言い値で買い取る との事で、一切の値引きをしなかったそうです。 その為、地主さんもそこまで、沿いの土地に惚れ込んでくれているのなら と、譲ることにしたそうです。 実は、過去その土地に地主さんも住んでいたそうです。 思い入れもあったんで、事業の出張所を再び人生のスタートしてんだった 土地の上に建てようと思っていたんでしょうね。 広さ約40坪、価格2,050万円という条件で、車2台駐車可能、上下水引込済 （後から分かりました）生活環境はスーパーも近いですし、県道にも直ぐ という好立地。 しかし、建築側として心配になる事はたくさんありました。 それは、次のようなことです。 1.準防火、または防火地区ではないか 2.地盤状況 3.建ぺい率と容積率 最近は、土地の広告には上下水道完備、ガス完備、と謡っておりながら集 中浄化槽で、集中プロパンという土地を見ましたし、都市ガス並みの工事 が必要で尚且つプロパンの使用料となると、ランニングコストが気に成り ます。 坪数40坪ですから、第1種低層住宅専用地域なら、建築はほぼ不可能とい ってよいでしょう。 そんな土地を販売しているはずはないだろう、と思われる方もいらっしゃ るでしょうが、インターネットで売り土地を探してみてください。 市街化調整区域の土地で建築が出来なかったり、建て替えの特例などの手 続きを必要とし事情によっては建築不可の土地や、どうあがいても住宅の 建築は出来ないという土地でも平気に売り土地情報の中に掲載されていま す。 幸い、今回は理想のマイホームが建築可能で、マイナス要因といえばどこ の土地にでもあるようなことばかり、 近隣商業という都市計画区分で角地の特例もあり70-200（建ぺい率-容積率 ）、東側にセットバックがあるものの約75ｃｍ程度でしたので、車2台は 駐車可能でした。 そして、今回仲介を担当してくださったこの不動産業者がとてもよい方で、 過去に30cm程浸水があったこと、旧家屋を解体し更地にする際に屋根瓦を 土地に埋めていることを全て重要事項説明の際にご説明してくださったそ うです。 セットバックによって平米強の面積が実際には使えないこと、売買は公簿 売買のため、測量図や実測図は法務局にもないことなど詳細に渡り説明し て下さったそうです。 もともと販売予定でなかった土地ですので、上下水に関しても、ガスに 関しても何も調べていなかったそうです。 昔住んでいたといってもそれは30年以上前の話。 浄化槽から下水にも代わっていますしその間のことは半ば空白になって いて、元上司の地主さんが譲ってもよいと決断されたので急いで調べられ たそうです。 土地の決済には住宅ローンを使いたいとクライアントさんは考えていたの で詳細が分かる前に、建築会社探しを急いだということですね。 幸いそこでマッつん39.com(http://www.mattsun39.com)を見つけられ、お 試しプランニングより依頼を起こしたといった背景でした。 振り返ってみて、本当に今回はラッキーが重なりました。 地盤に関しては今後の調査次第で近隣状況も悪くはなさそうなので、過剰 な心配は要らなさそうですが、もしこれが『マス売り』と呼ばれる不動産 業者だったら...と考えると… 35坪位の住宅で準防火対応仕様に変更となると安くても約50万円～と成っ てしまい、セットバックが東側ではなく南側だったら家は立ちませんでした 。 都市計画も近隣商業でしたから、可能でしたが、住居専用系だと... 浄化槽が埋まったままや、上水の引き込みがなされていなかったら... 境界の杭が打たれておらず、官民の立会いによる境界画定が必要だったら 、河川占有の届出や農地転用などの手続きが必要だったら... 等など、土地を決める前には、実際に家が建つかだけではなく、建てる事 が可能でも、住宅を建てるために必要な申請や仕様変更などで追加費用が 必要かどうかなど調べておくことはたくさんあります。 上水が完備されていたとしても13ミリになっていて、20ミリ管に変えなけれ ば成らなかったり、管の太さによって蛇口の数が決まっていたりします。 以前は、建て替え不可の土地を不動産から説明を受けずに買ってしまった 。という話も聞きました。 ヨウ壁や開発道路の関係を建築の段階になって初めて分かったこともあり ます。 近隣協定によって、土地の3分の1を隣家に無償譲渡しなくてはならないと いう方もいらっしゃいましたし、玄関の前の土地が共有道路扱いになって いて、ひっきりなしに近隣住民の往来が絶えない、という方もいらっしゃ いました。 登記上はその方の土地であっても、近隣協定などで約束事が決められてい ることがあったりします。 長く住むことになる土地ですので、いくら自分の土地といっても近隣の方 の往来を避けるためにフェンスや塀は作り辛いという状況が生まれます。 契約や引渡しが終わった後に、「 そんなことは聞いていなかった 」と 言っても後の祭りということが殆どです。 上記の例の中には弁護士に入ってもらい、損害賠償請求を不動産業者に行 い土地の減額による返金を行い、塀を作るための費用と、近隣住宅への了 解を得るための資金として使われたそうです。 主張は通ったものの、今後の近隣付き合いはどうなるかと心配は耐えませ んが、気に入った土地がそこしかなかったのなら致し方ないのかもしれま せん。 このように土地には目には見えない問題がたくさん隠れている場合があり ます。 こうお話しすると、分譲地なら安心とお考えの方も多いでしょうが、分譲 地で余分な費用が発生しなかったことは極稀です。 同じ土地だったとしても、仲介業者が数社入っていることはよくあること です。 仲介手数料を節約するあまりに売主を探し、もしその売主業者が不誠実だ ったとしたら、建築の際に追加資金が必要になります。 仲介手数料は何のために払うのか、ということを考えると、同じ土地だと しても、仲介業者を変えることは可能です。 信頼の置ける不動産業者とのご縁を願うか、自ら探す。 もしくは、トータルコストで資金を見ていただける信頼の置ける建築業者 さんか、パートナーさんをお探しください。 住宅建築や資金相談に限らず土地探しに関してもご相談に応じていますの で、下記よりお問い合わせください。 お問い合わせはこちらから http://www.mattsun39.com/goshitumon.html 特別レポートを読めば、あなたのマイホームはもっと良くなり、コストを 抑える方法を見つけられるようになりますよ！！ http://www.mattsun39.com/present.html では、今回はここまで 次回をお楽しみに あなたにも良いご縁が訪れる事を願っています。 いつも、ご縁をありがとうございます。 感謝。 マイホームライフ向上請負人 松村工 次回配信は... 9/8の予定です。 マッつん39.com無料メンバーへの方への限定メルマガは【9/4（金）】配信 と成っています。 無料登録並びに特別レポートのダウンロードは、今すぐこちらからどうぞ http://www.mattsun39.com/present.html - 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