2009/05/19
資金計画には2種類ある。【マッつん39.com通信99号】
2009年5月19日 20:00発行 http://www.mag2.com/m/0000267210.html ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◆◆◆工務店勤務のＦＰが明かす、住宅建築成功の秘訣 【マッつん39.com通信】 ◆◆◆ ━━━━━━━━━━━━━━━ http://www.mattsun39.com ━━━━━ お帰りなさい、今日も一日お疲れ様でした。 私も久々のセミナーを終えホッと一息というか疲れが出てきたかなぁ〜。 って感じです。 明日はお仕事もお休みを頂き娘と一緒に過ごします。 これがなかなか…（笑） 最近の娘（3歳前）のブームは「 ハダカンボ・プロレス 」です。 精神的な疲れは癒されても、肉体的な疲れはしばらく癒されそうに有りま せん...（笑） ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ さて、今回のトピック張り切って行きますか！ 今回は、先日のセミナーでチョットだけ触れたお話をセミナーには参加で きなかった皆さんとシェアしたいと思います。 「 資金計画には2通りある 」この意味をご理解いただけるでしょうか。 いつもの様に毒付いてしまえば（汗）これは、『 使える 』資金計画と 『 使えない 』資金計画という話になるのですが、今回はその方向では 毒付きません。 「 結局毒付くのかよ！ 」っと思われた方も多いかな？ いやはやいやはや...。 何せ、最近は『 お金で買う資格 』があるから余計に困ります。 実際は、私もお金を払ってその資格を取得した方が箔が付くかな〜なんて 思っていた時期もあったんですけどね。 現在取得している資格も「 名乗りたいから取っただけ 」という資格で すから、あまり価値は感じていませんけどね。 このように資格には『 名称独占資格 』と『 業務独占資格 』という 2種類があるんですね。 ファイナンシャル・プランナーとか、ファイナンシャル・プランニング技 能士いわゆる『 ＦＰ 』と名乗るためには、国家資格またはFP協会の認 定資格を取得する必要があるんです。 ですから、無資格者はFPとは名乗れませんから『 ＦＡ（ファイナンシャ ルアドバイザー） 』なんて名乗るんですね。 実力はその方次第ってホント感じます。 これに対して『 業務独占資格 』というのは司法書士さんや弁護士さん なんかが当りますね。 弁護士さんの業務や司法書士さんの業務全般は良く分かりませんが、マイ ホームに関わるこれらの有資格者が代行している手続は全てご本人で行な う事は可能なんです。 業務独占というと、その手続自体できないように感じますが、前述したと おり『 代行 』業務が独占なんですね。 そう考えれば、『 資格ってなに？？？ 』と思うのは私だけでしょうか ...。 履歴書には有利かもしれませんが...。 では、本題。 2種類の『 使える 』資金計画とは！ さて、この2種類の『 使える 』資金計画ですが、【 誰にとって 】『 使える 』のかが変わってきますので2種類なんです。 『 誰 』と『 だれ 』だと思いますか？ 実は…。 建築会社とお施主さんなんです...。 簡単に言うと、『 売るための資金計画 』と『 生活を安定向上に向か わせる 』資金計画なんです。 要は、相談と商談の違いでもお話していますが、所詮売り手は売り手なん です。 「 あなたのことを考えていますよ。 」ともっともらしい資金計画を建 てているようですが、少し知識がある方が見れば一目瞭然。 先日、メール会員さんとお会いしたんですが、この方は 「 ホントひどいですよね。でも知らなかったら気付かないですよね…。」 と、おっしゃっていました。 そしてその書類を拝見させて頂くと...。 融資先：プロパーローン 10年固定金利選択型住宅ローン：金利2.1％ 支払金額：１１万７７４６円 １１年目以降：金利2.55％ 支払金額：１２万３８９７円 １６年目〜：１２万３８９７円 ２１年目〜：１２万３８９７円 ２６年目〜：１２万３８９７円 ３１年目〜：１２万３８９７円 フムフム...。 「 これなら何とか成るな。」と多くの方が感じるでしょう。 おそらく、１１年目以降は５年固定か変動金利での資金計画なんでしょう 。 金利変動以降は５年区切りなので私はそう感じますが、どうでしょうか？ ということは...。 今月、１０年固定の住宅ローン金利を2.1％と表示している金融機関を探し て見てみると、５年固定は基準金利2.9％で優遇後が1.9％。 ここの金融機関は当初大幅優遇という住宅ローン商品は無く、全て全期間 -1％の優遇ですから、１０年後の金利を2.55％（優遇後）と見ているわけ ですから、１０年後の金利上昇幅を『 0.65％ 』と見ていると、まず、 いうことができます。 そして、５年縛りで次回以降の資金計画が出ていますので『 １１年目以 降は変動金利を選択して、その後は一切金利が変動しない 』という予測 をしていることが考えられます。 この場合の金利上昇幅は、今月の変動型住宅ローン基準金利が2.75％で、 変動金利のみ当初大幅優遇で-1.5％。 その後は-1.0％優遇ですので、優遇後2.55％ということは、基準金利は、 3.55％となり、0.8％と予測しているといえるでしょう。 ふむふむ...。 １０年間で金利の上下動があったとしても、1％上がらないという予測を しているのだなっと私は感じますが如何でしょうか。 この予測には、私は一切賛成も反対もしません。 １０年後の金利予測なんて否定するも賛成するもその材料が無いから、な んということもできません。 ただ...。 １０年間で金利の上下動があっても、１１年目に1％未満の金利上昇しか 起こさず、その後は金利変動は無いだろう、経済は安定するだろうという 予測をしているのなら...。 なんで、はじめから『 変動金利型住宅ローン 』2.25％を勧めないので しょう？ それは、１０年固定金利選択型の金利が『 2.1％ 』と低いからでしょ うか？ だったら、一番低い３年固定ではダメなのでしょか？ 今後３年〜５年間で金利が急上昇してその後落ち着き、11年目を迎えると きには、当初と比べて1％未満の上昇しかないのではと予測しているので しょうか...。 このメール会員さんは、その資金計画を見た際に建築会社を決めかけてい たにもかかわらず（仮契約を結ぼうと思っていたそうです。仮契約書に署 名してあるものを見せていただきました。）、その提案書を見て不信感が 沸いてきたそうです。 某有名大手建築会社さんです。 ものは私も好きです。ただチョット高いですが...その価格を立証するデー タや設備も凄く立派だと思います。 しかし、このいい加減な資金計画で不信感を募らせてしまったこの会員さ んは、そのデータや設備に関してもそれほど大したものでは無いのではな いのかと思うようになってきてしまっていました。 良いものに、お金を払って手に入れたいと思われている方が、例えそれが 本当に良いものであったとしても、お施主さんやお客さんに提供できない 、お客さんが手にすることが出来ないというのは本当に残念な事だと思い ます。 そして、この会員さんがおっしゃっていたのは、その担当は私の上位級の ＦＰ資格と、住宅ローンの資格を持っていたそうです。 実は、これと全く同じことが銀行でも起きているのです。 「 商談と相談 」あなたはくっきりその違いを区別していますか？ では、今回はここまで 次回をお楽しみに いつも、ご縁をありがとうございます。 感謝。 マイホームライフ向上請負人 松村工 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ☆ 特別レポート無料ダウンロードＵＲＬはこちら ☆ ■◇■◇▼ ダウンロードＵＲＬ ▼◇■◇■◇■ ◇ http://www.mattsun39.com/present.html ◇ ■◇■◇■◇■◇■◇■◇■◇■◇■◇■◇■◇■ - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 本メルマガは購読者を増やすための広告を一切行なっておりませ ん。 なぜなら、その費用はクライアントさんに還元したいと考えているからで す。 ですが、この情報は多くの方に届けたいと強く願っています。 ぜひ、本メルマガをお友達やご兄弟に紹介して下さい。 下記のアドレスをメールにコピーしご紹介ください。 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃ http://www.mattsun39.com/magazin.html ┃ ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□■ 逆算資金計画法：松村工公式サイト“マッつん39.com” http://www.mattsun39.com 松村工プライベートブログ “マッつんの素顔” http://matsu49.blog99.fc2.com/ 建築進捗情報配信中 “マイホームライフ向上通信” http://mattsun39.blogspot.com/ ブログでも、あなたにお役に立てて頂きたい情報を配信中 “住宅購入のススメ” http://matsumuratakumi.blog62.fc2.com/ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 〒418-0061 静岡県富士宮市北町3-21 発行責任者：松村工 URL http://www.mattsun39.com/ マイホームライフ向上請負人 E-MAIL postmaster@mattsun39.com http://matsumuratakumi.blog62.fc2.com/ http://mattsun39.blogspot.com/ 工務店勤務のＦＰが明かす、住宅建築成功の秘訣【マッつん39.com通信】 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
