秘伝・初めての家づくり臨時便(メールマガジン)【　原価が50%で、一般管理費が50%なんです。　】 [まぐまぐ！]

2008/06/22

秘伝・初めての家づくり臨時便(メールマガジン)【　原価が50%で、一般管理費が50%なんです。　】

　　　　　秘伝・初めての家づくり(メールマガジン)

建築設計の立場から、家づくりの大切なことを書いています。

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http://naltd.biz/

私の著書「プロが教える　後悔しない家づくり」　北方新社刊

http://onoprint.jp/ols/item/i0/i11/

と、合わせてお読みください。

----------------------------　目次　----------------------------

時事コラム・・・【　原価が50%で、一般管理費が50%なんです。】

知識コラム・・・【　工事請負契約約款を読んでいますか?　】

知恵コラム・・・【　始めから借りをつくらないようにしましょう! 】

----------------------------　時事コラム　----------------------------

【　原価が50%で、一般管理費が50%なんです。】

2007年10月31日 nikkei BP net対談記事から、

MISAWA・international三澤千代治社長の話

60万円～70万円台の家というのは原価が50％、一般管理費が50％なんです。

住宅産業は広範囲で営業をやっていますから、営業担当者の数が非常に多いんです。

社員の50％は営業担当者なのではないでしょうか。

それに過大な宣伝広告費。

総合展示場をつくることも大きなコスト高の原因です。

住宅メーカーは1年間に新商品を2つ発表するために開発コストがかかる。

建設工事はたいがい一括外注で、その後、何段階もの下請けに出されるため、中抜きが発

生する。

さらに前述の物流コストなどがかさみ、販売価格は1坪60万円程度になってしまいます。

企業は30年で衰退すると言われてきました。

住宅メーカーはほぼ横並びでスタートして30年間にわたって成長し、安定の時期も終えよ

うとしています。

大手住宅メーカーは軒並み赤字に陥っています。

・・・・・・・

そうなんですかー!

びっくりしました。

こういうウワサは聞いていましたが、元ミサワホームの社長さんがおっしゃるのだから、

事実なんでしょう。

----------------------------　知識コラム　----------------------------

【　工事請負契約約款を読んでいますか?　】

工事契約書類は、

・工事請負契約書

・契約約款

・標準仕様書

・設計図書

・見積明細書

で一式です。

契約したとき、ゴチャゴチャ書いてある約款を読みましたか?

実は大切なことが書いてあるのです。

トラブルなく工事完了すれば、お世話になりませんが、トラブルになると、その威力を発

揮します。

約款は、市販されているものと、ハウスメーカー(工務店を含む)が独自でつくったものが

あります。

市販のものは建主さんを保護した内容になっているので、問題ありません。

ハウスメーカー独自のものは、自社が有利になるような内容なので、要注意です。

いろいろ書いてありますが、一例として・・・、

裁判になったとき、どこの裁判所でしますか?

たとえば、建設地が弘前市内であっても、仙台の裁判所でするように書いてある約款があ

ります。

その約款を使用すれば、当然、仙台の裁判所になります。

契約書は金額のことだけ書いてあるので、ハウスメーカー品でも良いですが、約款は市販

のものを使いましょう。

契約直前になってから言うと拒否されるので、計画の当初から言っておきます。

「まー、そうならないだろうから、それでも良いとするか・・・。」などと言ってると、

痛い目に会いますよ!

----------------------------　知恵コラム　----------------------------

【始めから借りをつくらないようにしましょう! 】

■「各社がプラン作成のために必要な敷地調査を行ってくれるでしょう。」

なんて、言っている記事がありました。

各社とは、ハウスメーカー(工務店含む)のことで、各社にプラン提出依頼すれば・・・、

ということでしょう。

そんなことで、借りをつくって良いんですか?

あとで、大きなダメージを受けますよ!

■作業日誌に、3人で測ったと書いてあれば、後日、その経費3万円が見えないところで、

見積書に加算されます。

サービスと思ったら大きな間違いです。

どんな作業でも、タダですることはありません。

その作業を要しない家もあるので、プラスしなかったら不公平ですから。

■敷地の実測図が登記所にあれば、500円でコピーできます。

無いとき、自分の敷地は自分で測って、書きましょう。

家を建てる人に後日必要になるのは、５メートルのコンベックメジャー、30センチのス

ケールですが、100円ショップで、計210円です。

夫婦二人で、コンベックメジャーで敷地を測ります。

それを、30センチのスケールを使って、紙に敷地図を書きます。

道路巾と方位も書き入れれば、敷地図は完了です。

■５万円の地質調査(スウェーデン式地盤調査)も、サービスと思いますか?

契約を取るための営業手段の一つですが、タダで済むことはありません。

「地質調査もさせていただいたことですし、私どもと、ご契約していただくということ

で・・・何とか・・・。

そうでなければ、その分だけでも・・・。

そうでなければ、他社では使わないでください。」

たった５万円に縛られて、その会社と契約しますか?

縁もゆかりもない会社に、タダで５万円の仕事をさせて、心が傷みませんか?

別会社で家を建てると、その後、ずっと気になりますよ。

そこと契約しても、サービスされることはなく、必ず裏加算されます。

■そんなことで、結局は、知らないうちに５万払うことになります。

そうなら、初めから自分でやった方が良いです。

しかし、自分で調査を発注すると、プロ筋でないため、10万以上かかりますが、５万で調

査する方法があります。

最初の１社に、

「地質調査をしてください。しかし、そのお金は、今、私が払います。」

と、言えば、後日、

「私どもと、ご契約していただけませんか・・・。」

という、短い言葉を聞くだけで済むし、スガスガしい気持になれます。

その後、他社にもその地質データを渡します。

■実は、敷地図と、地質データは、建主さんが用意するのが業界常識です。

それゆえ、そこと契約しても、それらの費用を裏請求するのは当然です。

家づくりの初めから、おんぶにダッコしてもらうようですが、結局払うのだから、「始め

から自立しよう。」と、思うことが大切でしょう。

■数社にタダでプラン提案してもらうという、借りをつくるのは、後日の契約に大きな影

響があり、予想もしない「金しばり」にかかると思った方が良いでしょう。

もともと、ハウスメーカーは自社で工事するときだけ設計します。

工事できないときは、設計しません。

５社にプラン提案してもらうのは、５社に設計委託してると同じです。

しかし、実際に契約するのは１社だけ!

そして他の４社は、完全な、タダ働き!。

■本来は、はずれた４社も、設計料を請求したいでしょう。

しかし、営業上のデメリットを考え、請求しません。

なぜ我慢しているのか、お分かりですか?

次に契約した建主さんから今回を含めた数回分、いただくから請求しなくて良いのです。

また、契約できた１社も、今回と、それまで契約できなかった数回分の設計料をまとめて

実行予算から差し引くから、はずれたとき請求しなくて良いのです。

１回分が工事費の２%とすると、５回分で10%になるから、設計監理料と同じです。

■借りをつくれば、利息をつけてお返しするのが、世の習いです。

お返しする時期と、何ほどの利息をつけてお返しするかは、借りた人が決めます。

しかし、家づくりでは、借りの認識がなく、その倍返しをした認識もないままその全額を

払ってから、家の引き渡しを受けるでしょう。

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