CASHFLOW101の激安アパート経営−随筆バックNo. 

利回り17.88％の物件視察。

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昨晩、「五十嵐荘☆改」の大工さんの入居者の、
出稼ぎ先から電話を受信。

昔、酔っ払った状態で電話がかかってきて、怒鳴られたことがある。

「『五十嵐荘☆改』の石油タンクから、石油が
漏れている」とのこと。

翌日、早速修理に入る旨を伝えた。

ここで、現在の北海道における大工さんの
日当の相場を聞いた。

「今は不景気なので、木造大工で￥8,000−〜￥10,000−、
型枠大工で￥11,000−」

とのこと。

「実は、先日買った戸建の落雪で、
隣家に被害を及ぼした」

話しをすると、

「それは、隣家を建てた建築会社を
調べたら、ある程度の補修はしてくれる
可能性がある。中古の場合は、
仲介した業者に聞いた方がいい」

という助言をいただいた。

どうなるかわからないが、早速、調べてみよう。


さて、本日、「五十嵐荘☆改」の灯油タンクの
補修依頼を、「美人のお嬢様が住んでいた戸建物件」の
リフォーム業者に電話して、修理に向かってもらった。

数時間後、連絡があり
「バルブとホースが劣化しており、
交換で￥10,000−かかるとのこと。

本日中に補修ができるとのことだったので、
その場で修理を依頼シタ。

請求書が到着したら、一週間以内に振り込む旨も伝えた。

全ての物件を、ワタクシが自分で管理しているが、
いい業者があれば、管理会社の代行のようなことを
してくれる。

異常が発生した場合、入居者がしらせてくれる。
Cashflow・コントロールがしやすい。




さて、午後からは、昨日訪問した近所のＨ社の
美空ひばりの息子「加藤和也」風味の若い取締役から
ＦＡＸ受信した、利回り17.88％の物件を視察に行った。

近所のＥ市の物件だ。

四気筒、築20万年。

値段は1,020万円。

一戸空いている。

まあまあかなと思ったが、ここで入居者の
若い母親とコドモ二人が帰ってきた。

早速、話しかけてみた。住み心地を聞くと

「寒い。湿気が多い。日当たりが悪い。
絶対、買わないほうがいい。隣の部屋も、
それが原因で出て行ったようだ」

とのこと。

やっぱり、やめることにした。

謝礼として、￥1,000−支払ったら、
大喜びだった。

ワタクシも、
「1020万円の損失より、
オネエサンに￥1,000−払ったほうが、
被害を最小限にくい止められます」

といったら、笑っていた。


この物件は、サホサホ夫妻に譲ってもいい。
空いている部屋に、家族で住むという作戦もある。

もしくは、ネットアイドルの
「よしおかたろう」さんに譲ろうか？


なお、調査の結果、この街の入居率は
68％とのこと。

下降トレンドだ。



　　　　　　　　　　　ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１

　　　　　　　　　　　3/3/2006

　　　　　　　　　　　ひなまつりの日

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【コメント】

Re:利回り17.88％の物件視察。(03/03)    極東のゾウさんさん  

68％ですか。
E市の入居率はそんなに悪いのですか。
４気等で３/４入居だと
７５％入居率だから一年のうち
一戸と少々はあいていることになりますナ
私のT市の物件も同じようなもんです。
７０％〜８０％程度の入居率です。
一応８０％を予定してましたが。。。
春にもう少し入居して欲しいです。
満室経営が一番の栄養ドリンクですからね。

ところで、火災保険の例で言ったら
自分の所で火事を出して隣家へ延焼させても
責任はないのですが
屋根の雪だと話は違うのでしょうね。

そういえば昔、私の家の物置から隣家の窓へ
雪が落ちてガラスを割ったことがありますが
私が保証しました。
(2006.03.03 19:45:27)


Re:利回り17.88％の物件視察。(03/03)    DOMBEさん  

ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１さん

ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１さんはコミュニケーションの達人です。
やはり情報は近所の人か、住んでいる人に訊くのが一番です。

私もドンドン声をかけようと思います。
(2006.03.03 20:13:58)


むむむ。    SAHOSAHO358さん  

101さん、毎度素敵な物件をご紹介くださりありがとうございます。
この町は現在もAP新築ラッシュです。元農家さんの土地が大量に余っているのか、ja系列の物件
が多いです。これからその波に乗り損なった中古APが大量に出てくると予想されます。楽しみです。

私たちも明日利回り20％前後の物件を３棟見にいってきます。
(2006.03.03 22:57:33)


それにしても。    SAHOSAHO358さん  

入居率68%とは驚きましたが、この建築ラッシュでは納得です。
道理で空き部屋が多いAPが目立つと思いました。
国防隊が減り、ますます淋しくなるというのに。

新築は、家賃が高くても良く入っています。
今度来られた際には、jaの掲示板をご覧になるとイイかも知れません。

続けての書き込み、失礼しました☆
(2006.03.03 23:16:54)


いやあ    星輝さん  

美空ひばりの息子「加藤和也」風味の若い取締役
↑想像しやすくなんか笑ってしまいますね＾＾

それにしてもCASHFLOWさんはお金の使い方がうまいです。その後のせりふも粋ですね。人生の参考
になります。
(2006.03.03 23:34:41)


Re:利回り17.88％の物件視察。    城太郎さん  

図面舞踏会で披露した物件ですね。
この物件、不動産連動隊に１１２０万で掲載されている物件ですよね。
なぜか１００万高くなってるし・・・
実はこの掲載会社、Ｔ社の社長が問い合わせた所、態度が悪く不愉快な思いをしたと伺っており
ます。

Ｅ市、入居率６８％でしたか。
今回、Ｅ市の物件を買えなかったのは、良かったのかもしれません。

Ｅ市は、１０年間で２０００世帯増加しているのですが、供給過剰になっているようですね。
ＳＡＨＯＳＡＨＯさんの言うとおり、これからおいしい物件が出てきそうな気がします。

ところで、戸建て住宅をローンで購入した場合、火災保険は一括払いしか使えないのでしょうか？
初歩的な質問で申し訳ないのですが、どなたかご助言お願い致します。m(_ _)m
(2006.03.03 23:40:00)


Re[1]:利回り17.88％の物件視察。(03/03)    ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１さん  

極東のゾウさんさん

Ｅ市の古い２ＬＤＫの家賃は、
平均￥38，000−です。
収益力がありません。

ＤＯＭＢＥさんの夏の自動販売機の売り上げに
負けるでせう。

その割には土地が高いですね。

ソビエト連邦崩壊により、
陸軍の人員が減りました。
それも原因です。

しかし、新築で２ＬＤＫの家賃は、￥70，000−でも
満室だそうです。

アメリカのように、貧富の差が
開いてきています。

やはり、平野で元農地が多い街は、
ＮＧです。

ワタクシは、やや山岳地帯を好みます。

隣家の補修は、司法書士の先生に
相談してみます。

隣人は、物件を買って一ヶ月のこともあり、
「お気の毒だ」
といってくれましたが、
責任もあるので、頑張ります。
(2006.03.03 23:54:31)


Re[1]:利回り17.88％の物件視察。(03/03)    ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１さん  

DOMBEさん

お褒めいただいて光栄です。
Apartmentを購入するときには、
必ず近所の人民に訊きます。

色々な情報が入ってきます。

本日も、もし訊かなければ、
600万円位で買い付けを入れていました。

今日の若奥様は、
「若くして結婚したので、
青春を無駄にした」
と、グチをこぼしていました。

様々なドラマがあります。

自動販売機も、近所の人民に、
「どのメーカーがいいか？」
と、インタビューすればよいかと思われます。
(2006.03.04 00:03:52)


Re:むむむ。(03/03)    ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１さん  

SAHOSAHO358さん

その3つの物件、スゴイですね。
図面、売ってください（笑）。

家賃が安いですね。
あの街は。

1，020万円の物件、
900万円位にはなりそうです。

ワタクシの基準では600万円です。
(2006.03.04 00:11:10)


Re:それにしても。(03/03)    ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１さん  

SAHOSAHO358さん

同じ年代に建った、同じような物件が
多いですね。
市場調査は重要です。

一度空いたら、入居者募集が大変そうです。

ワタクシがコドモだったころ、
あの街は、けっこう活気がありました。

街は動きます。
(2006.03.04 00:14:03)


Re:いやあ(03/03)    ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１さん  

星輝さん

「加藤和也」風味でした。

アメリカに七年くらい住んでいたので、
飢えていたころのチップは、
ありがたかったのです。

今はその恩返しですね。
(2006.03.04 00:16:54)


Re[1]:利回り17.88％の物件視察。(03/03)    ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１さん  

城太郎さん

昨日訪問して、今朝、先方から
ＦＡＸが送られてきました。

あの会社自体、財務がタイトなようです。
(2006.03.04 00:19:49)


隊長！    よしおかたろうさん  

質問です！

入居率が低い場合、やはりアパート投資は難しいのでしょうか。
我が村から一番近い、大きな街でも１０万以下の人口、空きアパートが大量にあるのに、新築
アパートラッシュ、新築は埋まるようですが、回転が早く、４〜５年で急激に空室率が上がる
ようです。

若い人は結婚するし、結婚すると一軒家に移るためです。

田舎なので、若くして結婚する人も多く、土地が激安のため、持ち家比率はかなり高いとおも
います。

先祖の土地は手放さない！って言うのも掟に近い発想です。

土地に対する執着心は、東京や北海道の人から見ると、信じられないほどです。
（私は東京生まれ関東育ちの北海道人です。）

なんだか調べるほどに落ち込んでおります。

あ、家を追い出されたら隊長の空き物件をお借りして、鞄持ちをさせていただきます。

もちろんプライスレスで。
(2006.03.04 03:36:30)


Re:隊長！(03/03)    ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１さん  

よしおかたろうさん

入居率が低い原因が、何かにもよります。
「五十嵐荘☆改」は、築38万年でも満室です。
家賃が安いし、場所がいい。

一棟目の「Ki」は、築10万年で2/6入居でしたが、
購入後、満室にしました。今は一戸あいていますが。

立地が悪くて空室の場合と、マネジメントが悪くて
空室の場合があります。

住宅地の中のApartmentは買いです。
Apartmentが多い地区で、全体的に
空室が多いとＮＧですね。

沢山物件を見ると、わかってきます。
(2006.03.04 09:46:16)


先日はありがとうございました。    みゆきさん  

先日はありがとうございました。私もいつかSAHOSAHO358さんのように図面舞踏会に出席したいです。
ご主人も参加されているんですよね？どのようにしたらうちの夫も興味をもってもらえるかと悩んで
います。ＣＡＳＨFLOWさん、この場をお借りして申し訳ありません。

SAHOSAHO358さん
＞101さん、毎度素敵な物件をご紹介くださりありがとうございます。
＞この町は現在もAP新築ラッシュです。元農家さんの土地が大量に余っているのか、ja系列の物件が
多いです。これからその波に乗り損なった中古APが大量に出てくると予想されます。楽しみです。
＞
＞私たちも明日利回り20％前後の物件を３棟見にいってきます。
(2006.03.04 12:00:44)


やはり    みゆきさん  

たくさん物件を見て歩くに限るんですね〜〜。平地はいまいちということは私の希望している帯広は
いまいちでしょうか？昨日、サッシ屋さんにつとめる方とお話しする機会があったのですが、やはり
この辺でのアパート経営は魅力的、自分もいつか欲しいと話しておりました。
(2006.03.04 12:04:53)


Re[1]:むむむ。(03/03)    SAHOSAHO358さん  

ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１さん
＞SAHOSAHO358さん
＞
＞その3つの物件、スゴイですね。
＞図面、売ってください（笑）。

物件見てきましたよ〜♪
ぜひご意見伺いたく、先ほどメールさせて頂きました♪

お気に召す物件でしたら、ご紹介しますね〜☆
(2006.03.04 20:23:20)


Re:やはり(03/03)    ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１さん  

みゆきさん

基本的に、日帰りができる範囲が良いかと
思われます。北海道の場合、冬があるので
大変です。

「図面舞踏会」、旦那様が賛成しない
のでせうか？
是非、参加してください。
差し支えなければ、
ワタクシのアドレスを教えますので、
私書箱にアドレスを記入しておいてください。
(2006.03.05 00:16:52)


Re[2]:むむむ。(03/03)    ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１さん  

SAHOSAHO358さん

そのメールがまだ届いていません。
ＰＣでせうか？
携帯でせうか？

お願いいたします。
(2006.03.05 00:18:35)


Re[3]:むむむ。(03/03)    SAHOSAHO358さん  

ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１さん
おはようございます。
あのあと寝てしまいました。
送ったのはPCです。
よろしくお願い申し上げます。
(2006.03.05 08:49:15)

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