★元祖！宅建よくある質問★～第１３回賃貸借・借地借家法 [まぐまぐ！]

2008/07/17

★元祖！宅建よくある質問★～第１３回賃貸借・借地借家法

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□　★元祖！宅建よくある質問★　　　　　　　創刊2008/3/2
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　　　　　　　　第１３回　賃貸借・借地借家法（2008/7/17）
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　こんにちは。

　暑いですね～

　　試験の申込みは済みましたか？申し込みをすると、やる気出て
　きますよね。

　あと３ヶ月頑張りぬきましょう！

　ところで、かつて私の親戚が貸し本屋を営んでいました。

　続きは編集後記にて。

　　さて、今回は「賃貸借・借地借家法」の単元に関する質問いっ
　てみましょう。

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　Ｑ１．賃貸借と借地借家法の関係
　Ｑ２．借地権の意味が今一つつかめない
　Ｑ３．建物買取請求権の性質
　Ｑ４．試験勉強の技術３

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　♪ホッと一息～お茶目な質問
　　Ｑ．信頼関係の破壊
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★★☆☆最近更新された質問☆☆★★
・最近更新されたＱ＆Ａを紹介
（お役立ち情報は、Webサイトのほうへ移行します。徐々に。。）

《Ｑ１．賃貸借と借地借家法の関係が今一つピンときません。》
《Ａ１》

　ややこしいですよね、ここは。

　　さっきまで賃貸借の勉強をしていたと思ったら、借地借家法な
　んてのが出てきて、同じような違うような話をしている。

　どうやら、土地とか建物を借りる話らしい。

　　じゃあ、さっきのはなんだったんじゃーい！！民法の賃貸借で
　も、土地とか建物が出てきてたぞ！

　落ち着いてください。

　　まずは、この世に借地借家法など存在していないとして考えて
　みましょう。

　え？あの複雑な借地借家法がないって？

　いや、仮に、ですよ。仮に。

　　はじめから、民法もあるし借地借家法もあるという前提で考え
　るから、わかりにくくなる。

　　はじめは民法しかなかったんです。あとから借地借家法ができ
　たんです。

　　このような時系列を意識するために、借地借家法がなかった昔
　に戻って考えてみましょうということです。

　　借地借家法なんてなくても、民法に「賃貸借」に関する規定が
　ちゃんとありますね。

　まずは、これでいってみましょう。

　　ＢさんがＡさんから車を借りました。タダで借りたわけではな
　く、お金も払っているようです。

　「賃貸借契約」ですね。

　　ところが、Ａさんはその車をＣさんに売ってしまい、車の所有
　者はＣさんになりました。

　Ｃさんは言います。

　「その車は僕のものになったから、もう返してよ。」

　　この場合、ＢさんはＣさんに車を返さなければなりません。Ｂ
　さんが賃貸借契約を結んでいるのはＡさんであって、Ｃさんでは
　ないからです。

　これは納得がいくような気がします。

　　では、ＢさんがＡさんから建物を賃借していた場合はどうでし
　ょうか。

　Ａさんが建物をＣさんに売ってしまった場合、Ｃさんが

　「その建物は僕のものになったから、もう出て行ってよ。」

　と言ってきたら。

　Ｂさんは、荷物をまとめて出て行かなければなりません。

　　Ｂさんがその建物に住んでいた場合には、別の住みかを探さな
　ければなりません。

　ここが車の場合との大きな違いです。

　Ｂさんが借りていたのが、土地であった場合はどうでしょう。

　　ＢさんはＡさんから土地を借り、その上に建物を建てて住んで
　いました。

　ところが、Ａさんから土地を買い受けたＣさんがやってきて、

　　「その土地は僕のものになったから、出て行ってよ。ああ、そ
　うそう、建物はちゃんと取壊してね。」

　と言ってきたらどうしましょう。

　建てたばっかりの思い入れのある建物を壊すのか～

　また別のところを探さないとな～

　なんて、のん気なこと言ってられませんね。

　　いや、ちょっと待って。たしか不動産の賃借権は登記できるん
　だから、登記しておけば新しい所有者にも対抗できるんじゃない
　の？

　よくご存知で。

　　たしかに、債権というものは物権と違って通常登記できません
　が、不動産の賃借権は例外的に登記できることになっています。

　　そして、賃借権の登記をしておけば、たしかに新しい所有者に
　対抗できます（出て行かなくても大丈夫です）。

　　ただ、登記といっても、賃借人単独ではできません。賃貸人と
　共同でしなければならないのです。

　登記は、共同申請が原則ですから。

　はたして、賃貸人が協力してくれるでしょうか？

　普通はしてくれません。よっぽど理解ある人でなければ。

　面倒だし、お金もかかるし、あとあとやっかいそうだし。

　登記に協力する義務があるっていうのであれば別だけど・・・

　ないんです。

　　賃借人は、賃借権を根拠に賃貸人に登記の協力を求めることは
　できないというのが裁判所の確定した考え方です。

　賃借権は「債権」だからというのがその理由。

　　でも、いくら不動産の賃借権が登記できるといっても、賃貸人
　に登記の協力義務がなければ、しょせん絵に描いた餅。

　　立場の強い大家さんが登記に協力するわけもありませんから、
　賃借人は新しい所有者に賃借権を対抗できない。

　やむなく賃借人は立ち退きを迫られ、行くあてもなく・・・

　　なにせ、今まで住んでいたところを急に立ち退かされるわけで
　すからね。ＡさんがＣさんに不動産を売る行為が「地震売買」な
　んてネーミングがつくくらい。

　　本当の地震も怖いですが、このような地震（売買）も社会的な
　問題となりました。

　どうしたらいいでしょうか。

　　一つは、民法の賃貸借の規定を改定して、もっと詳細に決める
　やり方があります。

　不動産の賃貸借の場合にはこう、という規定をくっつけるとか。

　　でも、それならいっそ新しい法律を作った方がいいんじゃな
　い？ということでできたのが「借地借家法」。

　　はじめは、「借地法」と「借家法」、「建物保護法」なんて別
　の法律に分かれていたのですが、統合して「借地借家法」となり
　ました。

　　借地借家法においては、上記のようなＢさんの不都合はすべて
　解消されています。

　　建物を借りていた場合は「引渡しさえ受けていれば」、土地を
　借りていた場合には「その上に建てた建物の登記さえあれば」、
　新しい所有者Ｃさんに対しても賃借権を対抗できるようになりま
　した。

　これなら楽ですよね。

　　そのほかにも、借主の立場を守るための様々な扱いが定められ
　ており、「借主を最大限保護する」ことが借地借家法の目的にな
　っています。

　　借主を保護するために、民法に規定がないものは新たに作り、
　民法の規定では不十分なところは修正し、

　民法の規定で十分なところは、・・・

　　何も手を加えていません（民法の規定をそのまま適用するとい
　うことです）。

　もし借地借家法がなかったら？

　　不動産の場合も、すべて民法の賃貸借の規定で対応しなければ
　ならないとしたら？

　　借地借家法を学習するときは、常にこのような民法の賃貸借と
　の関係を考えるという視点を忘れないようにしてください。

《Ｑ２．借地権という意味がつかめません。土地を借りる権利とい
　うことですか？賃借権とはどう違うのですか？》
《Ａ》

　借地権というのは、単なるネーミングです。

　　その実体は、「建物所有を目的とする地上権または土地の賃借
　権」のことです。

　地上権！いるか！

　はい、おります！

　お前の目的は？

　はい、地震に強い竹林を所有する目的です！

　下がってよし！次！お前の目的は？

　はい、建物所有目的です！

　よし、お前は今日から「借地権」部隊に抜擢！

　賃借権！いるか！

　はい、おります！

　お前は何を賃借している？

　はい、ジェロのＣＤです！

　下がってよし！次！お前の目的物は？

　はい、建物です！

　お前は「借家権」部隊へ行け！次！お前の目的物は？

　はい、土地です！

　土地か！？それで、お前の目的は？

　はい、工事の資材置き場です！

　下がってよし！次！

　はい、目的物は土地、目的は建物所有です！

　よし、お前は「借地権」部隊に抜擢！

　　な～んてやり取りをしたうえで（笑）、地上権と賃借権のうち、
　「借地権」部隊に配属されたものを「借地権」と呼ぶということ
　です。

　　なお、「借地権」「借家権」部隊に配属された者には、新たな
　ルールが適用されます。

　新たに恋愛禁止になるとか

　今まで門限が１２時だったのに、８時になるとか

　　まあ、朝晩歯磨きをすることというのは前からあったので、こ
　れはそのままということで

　↑Ｑ１との絡みで考えてくださいね。

《Ｑ３．建物買取請求権は形成権であるという記述を見たことがあ
　りますが、これはどういう意味ですか？》
《Ａ》

　　建物買取請求権が形成権であるということ自体はそんなに重要
　ではないのですが、これを材料にして「契約」と「そこから発生
　する義務」について見てみたいと思います。

　　形成権とは、それを行使することで、一方的にある状態を作り
　出すことができる権利のことです。

　　建物買取請求権を行使すると、「自動的に」売買契約が結ばれ
　た状態を作り出すことができます。

　　通常、売買契約は、売主と買主が「売りましょう」「買いまし
　ょう」と合意して結ばれるものですよね。

　両者の合意（意思表示の合致）が成立要件です。

　　そして、その結果、売主には目的物の引渡し義務や登記義務が、
　買主には代金支払義務が発生します。

　　これらの義務は、あくまで当事者どうしの合意の結果です。合
　意もないのに売買契約が成立して、義務が発生することはありま
　せん。

　　ところが、建物買取請求権を行使すると、このような合意がな
　くても「自動的に」売買契約が結ばれた状態にすることができる
　のです。

　　その結果、合意もないのに、売主としての義務、買主としての
　義務が発生する。

　　このような強力な権利であるわけで、こうした権利のことを形
　成権といったりします。まさに、ある状態を「形成」できる権利
　というわけです。

《Ｑ４．試験勉強の技術３》
《Ａ》

《試験勉強の技術３》

　　前回は、宅建倉庫管理人がなすべき４つのプロセスのうち、１
　のプロセスについて説明しました。

　読んでない人は、バックナンバーで確認してくださいね。

　１　棚を作って、内容物を格納する（インプット）
　２　定期的に刺激を与えて、棚を維持する
　３　倉庫内で内容物を自在に取り出せるようにしておく（倉庫内
　　　のアウトプット）
　４　外部の業者からの要求を判断して、倉庫の棚から内容物を取
　　　ってこれるようにする（外部へのアウトプット）

　のうち、１のプロセスの話が前回の内容でした。

　　内容物は、すでに１のプロセスで格納されています。棚も一応
　できています。

　　格納されていることと、取り出せることは違う、ということで
　したね。

　　取り出せるためには訓練が必要で、それが２ないし３のプロセ
　スということでした。

　そのうち、今回は２のプロセスについてです。

　このプロセスは非常に重要ですが、ないがしろにされがちです。

　詳しくみていきましょう。

　　格納された内容物は、定期的な刺激をビッと与えてやらないと、
　すぐに腐ってしまいます。

　また、棚そのものも、定期的な刺激がないと崩れてしまいます。

　腐ったり崩れたりしたものは、使い物になりません。

　すなわち、覚えていない、のと同じ状態です。

　そこで、刺激を与えるやり方が２のプロセスです。

　まずは、「棚に対する刺激」からいきましょう。

　宅建倉庫における棚は、「目次」であり、「項目」です。

　たとえば、権利関係で言えば、

　制限行為能力者

　意思表示

　代理
　・・・

　などと「目次」が並び、「意思表示」の中に、

　詐欺

　強迫

　虚偽表示
　・・・

　などと「項目」が並んでいます。

　　もちろん、お使いのテキストによって違いはあるでしょうが、
　多かれ少なかれ、こういった目次や項目はあると思います。

　それを、一つずつ指差し確認で、目で追っていくのです。

　ひとつひとつ「瞬時にイメージ化」しながら。

　文章だと伝えづらいので、こんなふうにしてみました↓

　（音が出ます）
　目次：http://takken-plan.net/website/kenri_mokuji_oto/
　項目：http://takken-plan.net/website/isihyoji_oto/
　（音なしバージョン）
　目次：http://takken-plan.net/website/kenri_mokuji/
　項目：http://takken-plan.net/website/isihyoji_otonasi/

　　（矢印ボタンを押すと次の言葉が出てきますので、それが指差
　し確認している状態だと思ってください。イメージ化できたら次
　へと移りましょう）

　　目次や項目なんて、滅多に使わないという人もいるかと思いま
　すが、是非とも活用してみてください。

　　テキストによっては、細かい項目は本文中しか書かれていない
　かもしれません。

　　その場合は、本文のページを開いて、目で追っていくようにし
　てください。

　　たいていは、太字やゴシック体で目立つように項目名が書かれ
　ているはずです。

　あまり立ち止まらずに、どんどん指差し確認していきましょう。

　５分もあれば、かなりできるはずです。

　　目次部分をコピーしたり、項目を書き出してまとめてみてもよ
　いでしょう。

　いつでもどこでも確認できる状態にしておくのです。

　　また、目次や項目に関連してやっておきたいのが「用語の指差
　し確認作業」です。

　　具体的には、索引にのっているような用語について、一つずつ
　目で追っていき、どんなものであったかをパッとイメージできる
　ようにしていくのです。

　こんなイメージです↓
　（音あり）http://takken-plan.net/website/sakuin_i_oto/
　（音なし）http://takken-plan.net/website/sakuin_i/
　（「らくらく宅建塾」の索引のうち「い」の用語です）

　パワーポイントを使うと、このようなかんじのも作れます↓
　http://takken-plan.net/website/sakuin_i_powerpoint/

　　理想的には、テキストの各課ごとに用語がのせてくれてあれば
　よいのですが、不思議なことに宅建テキストでこのようなものは
　ほとんどないようです。

　なぜないんでしょうかね。他の分野ならよくあるんですけどね。

　　その課で出てくる主な用語が、各課の最初とか最後にまとめて
　のせてあったり。

　　全体の索引だけだと、ちょっと大雑把すぎますが、ないよりマ
　シでしょう。

　　これで、テキストの目次も項目も索引も、すべて活用すること
　になります。

　　本を作った人も、ここまで活用してくれてうれしいことでしょ
　う（笑）。

　以上が、棚に対する刺激です。

　次に、「内容物に対する刺激」です。

　　１のプロセスで、内容物をキーワードで把握しましょうという
　話をしました。

　　キーワードとなる部分を、四角や丸で囲んでおくとよいという
　ことでしたね。

　このキーワードを利用します。

　　テキストの文章中（重要文）のキーワードだけをまたもや目で
　追って、指差し確認していくのです。

　この段階で、「理解」する必要はありません。

　「理解」は、１のプロセスですんでいます。

　　目に焼き付けるだけでいいのです。あまり難しく考えずに、単
　に見ていけばいい、ということです。

　　スピードを上げて、どんどんキーワードを指差し確認していき
　ましょう。

　こんなかんじです↓
　（音あり）
　http://takken-plan.net/website/isihyoji_keyword_oto/
　（音なし）
　http://takken-plan.net/website/isihyoji_keyword/

　これだけで、内容物は腐りにくくなります。

　やればやるほど、フレッシュになります。新鮮さが保てます。

　　やればやるほど、スピードが上がります。短い時間で、たくさ
　んの内容物に刺激を与えることができます。

　スピードをあげたアニメーション↓
　（途中に矢印ボタンはありません。どんどん言葉が出てきます）
　http://takken-plan.net/website/isihyoji_kousoku/

　最終的には、これぐらいのスピードを目指してやってください。

　　これで、定期的な刺激による「棚の維持」と「内容物のリフレ
　ッシュ」ができるようになりました。

　こんなふうにやってましたか？

　　テキストを繰り返すときは、また本文を全部読んでたんじゃ
　ないですか？

　もちろん読んでいいんですよ、時間のあるときには。

　　それとは別に、「高速で刺激を与える作業」が必要だというこ
　とです。

　　スピードを上げることにより、広い範囲の確認ができるように
　なります。

　これが重要なんです。

　いかに短時間で多くの範囲に目を触れるか。

　　２のプロセスは、理解をしようとしませんから、どんどんス
　ピードアップできます。

　細切れ時間を有効に活用できるプロセスでもあります。

　　時間が取れるときは１のプロセスでしっかり理解し、少ししか
　時間の取れないときは２のプロセスをやりましょう。

　　時間がいっぱいある人は、１のプロセスばっかりに時間を取ら
　ず、２のプロセスも「必ず」やるようにしてください。

　何度も言うようですが、理解しようとしなくていいですよ。

　目に焼き付けるといったイメージでしょうか。

　　前回も言いましたが、理解しただけでは、時間内に問題が解け
　るようにはなりません。

　理解のほかに、大切な作業があるのです。

　　この２のプロセスもその一つで、非常に大切で有効なのですが、
　びっくりするぐらい時間がかかりません。

　一つ一つ見ていくだけですから。

　でも見てるだけじゃ、やっぱり覚えられないわ！

　前回言ったでしょ。もう覚えてるんですって。

　内容物は格納されてるんですよ。

　棚も維持して、内容物もフレッシュさを失っていない。

　あとは、倉庫管理人がうまく棚から内容物を取り出してくるだけ。

　倉庫内のアウトプットです。

　　３のプロセスですね。次回は、この３のプロセスについてお話
　します。

《♪Ｑ．私、借りている部屋を又貸ししてるんですが、大家さんの
　ことはとても信頼しています。特に背信的なことをしているわけ
　ではないので、信頼関係は破壊されてないと思います。契約解除
　はされませんよね？》
《♪Ａ》

　あなたが信頼していてもダメなんです。

　大家さんの方が信頼してないと（笑）

　　それに、そもそも又貸ししている時点で「信頼関係を破壊して
　いる」といえるんです。

　したがって、解除できるのが本筋。

　　ただ、「背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるとき
　には、例外的に解除できない」というだけです。

　　あくまで、解除できるのが原則ですから。原則解除できるが、
　例外的にできない場合がある。

　　背信的行為があれば解除できる、なければ解除できない、じゃ
　ないですから。

　原則と例外が入れ替わらないように注意しましょう。

★★☆☆最近更新された質問☆☆★★
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宅建業法
▼権利金を売買代金とみなして計算するとは？
http://takken-plan.net/qa/modules/gyohou_qa/index.php?content_id=7
▼権利金の授受があるのは賃貸借の場合だけか？
http://takken-plan.net/qa/modules/gyohou_qa/index.php?content_id=6
▼保証金とは何か？権利金とは違うのか？
http://takken-plan.net/qa/modules/gyohou_qa/index.php?content_id=5
▼居住用建物の賃貸借の媒介において、借主から借賃１月分の
報酬を受け取ることは違反とならないのか？
http://takken-plan.net/qa/modules/gyohou_qa/index.php?content_id=4
▼主任者証の交付を受けていない人でも、不動産の業務に携わる
ことはできるの？
http://takken-plan.net/qa/modules/gyohou_qa/index.php?content_id=2
▼宅建業の免許があれば指定流通機構への登録は自由にできるのか？
http://takken-plan.net/qa/modules/gyohou_qa/index.php?content_id=9
▼特定の勤務先がなくても取引主任者になれるのか？
http://takken-plan.net/qa/modules/gyohou_qa/index.php?content_id=10
▼保証協会の社員が新たに事務所を設置したとき、いつから
事業を開始できるか？
http://takken-plan.net/qa/modules/gyohou_qa/index.php?content_id=11
▼弁済業務保証金分担金は必ず金銭で納付しなければならない
となっている理由
http://takken-plan.net/qa/modules/gyohou_qa/index.php?content_id=12
▼消費税納税事業者とは課税事業者のことか？
http://takken-plan.net/qa/modules/gyohou_qa/index.php?content_id=13

権利関係
▼賃借権の譲渡に賃貸人の承諾が必要となる理由
http://takken-plan.net/qa/modules/kenri_qa/index.php?content_id=2
▼無権代理行為の相手方の過失の具体例について
http://takken-plan.net/qa/modules/kenri_qa/index.php?content_id=1
▼瑕疵修補請求権の例外である「瑕疵が重要でなく修補に過分の
費用を要するとき」の意味
http://takken-plan.net/qa/modules/kenri_qa/index.php?content_id=3
▼賃貸人は登記に応ずる義務がないとされる理由
http://takken-plan.net/qa/modules/kenri_qa/index.php?content_id=4
▼「債権の権利行使をしない状態が続くとその債権は時効により
消滅する」にいう、権利行使とは何か？
http://takken-plan.net/qa/modules/kenri_qa/index.php?content_id=5
▼無権代理行為の無効が確定するとは？
http://takken-plan.net/qa/modules/kenri_qa/index.php?content_id=6
▼建物譲渡特約付き借地権が書面不要なのはなぜか？
http://takken-plan.net/qa/modules/kenri_qa/index.php?content_id=7

税その他
▼3000万円特別控除の限度について
http://takken-plan.net/qa/modules/zei_qa/index.php?content_id=1

学習方法
▼過去問の学習方法（初学者）
http://takken-plan.net/qa/modules/gakusyu_qa/index.php?content_id=1

ブログ～昭和レトロ
売買契約の成立に書面が必要か
http://takken-plan.net/qa/modules/d3blog/details.php?bid=3
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物権を勝手に作ってよいか
http://takken-plan.net/qa/modules/d3blog/details.php?bid=5
市街化区域と市街化調整区域の定義
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公序良俗違反の行為と第三者
http://takken-plan.net/qa/modules/d3blog/details.php?bid=7
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http://takken-plan.net/qa/modules/d3blog/details.php?bid=9
他人の土地を売る契約は無効か？
http://takken-plan.net/qa/modules/d3blog/details.php?bid=10
何を無断で貸すといけないのか？
http://takken-plan.net/qa/modules/d3blog/details.php?bid=11

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　次回は、「その他の事項」です。

　（進行は便宜上、受験生の間で最も多く使われているであろう
　「らくらく宅建塾」（週刊住宅新聞社）の目次に沿って行います
　ので、ご了承ください。）

　□編集後記

　私が子供の頃、親戚のおばさんが貸し本屋を営んでいました。

　　本を（といってもマンガがほとんどですが）貸してお金を取る
　のです。

　１日いくらなんていうように（たしか何十円）。

　　普通の本は図書館で借りれても、マンガはなかなか図書館には
　ない。

　かといって、買うほどでもない（お金もない）。

　だから、このような商売が成立していたわけですね。

　　また、その店では１時間いくらというかんじで、そこで読んで
　もよかった。今のマンガ喫茶のはしりですね。

　　賃貸借の例なんかで、お金を払って本を借りるなんて言っても、
　今の人にはピンとこない。

　一昔前は、レコードを借りる、でした。

　今は、ＣＤ、いやＤＶＤですかね。

　時代とともに例も変わっていくもんです。

　それでは、また。

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