2009/10/28
不動産投資塾37号「金融機関からいくら借りられるか？」
○○○▼○○○●○○○▼○○○・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・● プロ直伝「不動産投資塾」 vol.37 ○○○▼○○○●○○○▼○○○・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・● 不動産、買うなら、売るなら。 www.myfudosan.jp 皆さん、こんにちは。 早いもので、今年もあと2ヶ月になりましたが お元気でいらっしゃいますか？ では今号も早速はじめましょう！ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 『金融機関からいくら借りられるか？』 不動産投資は、金融機関から融資を受けて行なうのが一般的です。 投資資金の全額を自己資金で賄うことができたらいいのですが、そういう 方は少ないと思います。 そこで、よく相談を受けるのが、どのくらいまで借り入れできるかということです。 予め、借り入れ金額をわかった上で、それに見合った不動産投資物件を 探したいということです。 そうですね。 借り入れ可能額がわからなければ、どのくらいの不動産を選定したらいいか わかりませんものね。 借り入れ可能額の算定につきましては、いろんな指標がありますので、ひと つひとつチェックしていきます。 借り入れを行なうご本人の状況を確認してください。 ・ご自分の年収 ・勤続年数 ・マイホームローンなどの返済額 ・頭金 ご本人の状況を確認しましたら、金融機関の融資可能額の目安を見てみましょう。 金融機関の融資可能額は大体次のようなイメージです。 不動産査定額×60％～80％＝融資可能価額 ここで注意しなければならないのは、不動産売買価額ではなくて、不動産 査定額というところです。 金融機関は不動産融資を検討する際、金融機関内部で実際に査定します。 誰が査定するかは、不動産価額によって違います。 低額であれば金融機関内部の担当者が行なう場合もあれば、高額であれば、 不動産の専門家に依頼する場合もあります。 ですから、査定次第では融資可能額がかわってきます。 たとえば、売り募集価額が1億であっても、査定額が8千万円であれば、 融資可能額は4,800万円～6,400万円になり、 売り募集価額の48％～64％しか融資はおりません。 もちろん、逆のパターンもあります。 査定額より売り希望価額が低い場合です。 その場合は、売り募集価額の満額近く融資がおりることもありえますが、 昨今の冷え込んだ不動産市場では少ないケースです。 このようなことを踏まえた上で、大体の基準として、 売買価額の20％～40％を頭金として持っていなければならないという ことになります。 しかしこれは、あくまでも一般的にはですので、あとは年収と勤続年数 及びその他のローンの返済額がどうなのかによって変わってくることもあり ます。 上記のような簡単な算定で、どのくらいの借り入れが可能かがわかると思います。 では実際に頭金に見合う購入不動産を探して、その不動産に対して融資 してもらうことができるかどうか検討してみましょう。 金融機関が融資するとき、借入金の返済額とその不動産からの純収益につ いてが大きなポイントとなります。 さきほどの20％～40％という掛目率は、最終的には借入金の返済額と 対象物件からの純収益とのバランスでみます。 借入金の毎月の返済額は、対象物件の構造及び築後年数等から算定さ れた融資期間、不動産査定額、融資掛け目率、融資金利で算出します。 このような簡単なシュミレーションは利息計算のソフトなどを使って簡単に できますので、一度試してみてください。 融資金利は、各金融機関や借り入れる人の与信で判断しますので、 実際に融資の申し込みをしてみないとわかりませんが、 とりあえず、長期プライムレート+2％で見ておけばいいと思います。 この金利はあくまで暫定的ですのでご留意下さい。 対象物件の毎月の純収益は家賃収入などの総収入から、管理費や固定 資産税などの総費用を控除します。 毎月の純収益よりも、毎月の返済額の方が大きい場合などは、融資は基本 的にはおりませんので、融資額等の見直しが必要になります。 たとえば、 家賃収入等から得られる純収益が毎月60万円 不動産査定額 1億円 掛け目率 70％ 融資金利 3％ 構造 鉄筋コンクリート 築後年数 10年 融資期間 20年 融資額 7000万円 毎月の借入金返済額は？ 約41万円ぐらいになります。 60万円＞41万円となって 融資してもらえる可能性は高いです。 しかし、構造が木造となれば 融資期間が10年になってしまうかもしれません。 すると、借入金返済額は月額約70万円になり、 60万円＜70万円 不動産から得られる純収益では返済できないことになり、融資してもらえる可能 性は厳しくなります。 見直すものとしては、融資の掛目率、融資金利、他に担保になる不動産 があるかないかなどです。 見直した結果、毎月の返済額のウエイトがそれでも大きい場合は、投資物件 自体が適当ではないかもしれませんので、無理をせず他の物件を探すのも 懸命だと思います。 不動産投資には、その不動産とはご縁がなかったとあきらめることも重要です。 今日はここまでです。 次回もどうぞお楽しみに！ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ●東山動植物園に歩いていける土地を探しているんですが？ ▼それなら、「邸宅が似合う東山公園の土地」はいかがでしょうか？ http://myfudosan.jp/modules/uritai/index.php?lid=48&cid=1 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ●不動産アドバイザーって何ですか？ ▼ありがとうございます。下記を御覧下さい。 http://www.myfudosan.co.jp/cgi-bin/myfudousan/siteup.cgi?category=2&page=2 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 【編集後記】 今回も最後までお読みいただきまして心より感謝いたします。 ありがとうございます。 吾唯足るを知る（われただたるをしる）。 今ないものを考えるより、今あるものに感謝しよう。 と私は解釈しています。 不景気であることを受け入れて、今生きていられるだけでも幸せ じゃないかということでしょうか。 何かご意見、ご質問、希望テーマ等がございましたら、下記 アドレスまでメールをいただければ、勇気100倍です。 メールお待ちしております。 このメルマガの中で回答させていただきます。 不動産のことでしたらお気軽にどうぞ！ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 【発行人】 『不動産アドバイザーでお客様をサポート』 Ｍｙ不動産株式会社 www.myfudosan.co.jp info@myfudosan.co.jp 【執筆者】 国土交通省登録番号第6361号 不動産鑑定士 李明源（リーミョンウォン） 名古屋市生まれ。 1999年、不動産鑑定士の国家資格を取得し、不動産鑑定評価を中心に アドバイザー、コンサルティングなど不動産業を幅広く手がける。 戸建住宅、賃貸ビル、ホテル、ショッピングセンターなど 不動産評価の実績多数。 不動産の物件調査で北は北海道から南は九州まで飛び回る。 ●□●─────────────────────────────── ☆ ご意見、ご要望等は下記までお願い致します。 E-mail: info@myfudosan.co.jp 出所の明記をしていただければ、転送・転載は自由です。 是非、お友達にご紹介下さい。 ご連絡いただければ幸いです。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ プロ直伝「不動産投資塾」 発行システム：『まぐまぐ！』 http://www.mag2.com/ 配信中止はこちら http://www.mag2.com/m/0000254441.html ------------------------------------------------------------- こんな不動産情報サイトがほしかった！ www.myfudosan.jp
