2009/10/05
不動産投資塾第35号「実物不動産とJ-REIT」
○○○▼○○○●○○○▼○○○・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・● プロ直伝「不動産投資塾」 vol.35 ○○○▼○○○●○○○▼○○○・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・● 不動産、買うなら、売るなら。 www.myfudosan.jp 皆さん、こんにちは。 政権交代して、「変」がはじまろうとしていますが お元気でいらっしゃいますか？ では今号も早速はじめましょう！ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 『実物不動産とJ-REIT』 実物不動産よりもJ-REITのほうがリスクは低いという方がおられますが、 一律にそうとは限りません。 J-REITのほうが有利であるという方の多くは、J-REITは分散投資して いるので、リスクも分散しており大きな変動はないといいます。 確かに、複数の不動産に投資していますので、J-REITが保有する不 動産のひとつで空室率が増え収益が減っても、他の不動産がそのまま であれば、それは全体的には微々たるものです。 このような面からはリスクは低いかもしれません。 しかしながら、J-REITは投資家からだけの資金で運営しているのでは なく、不動産を購入する際に金融機関等から借金しております。 この借金の返済スパンは3年から5年で非常に短いものです。また、借り 入れ期間中は金利だけ返済して、借入期間満了後の3年後、5年後 に一括して返済しなければなりません。 景気が良くて、不動産価格も安定しているときは、再度の借り換えや 新たな投資口を発行すれば、返済金を賄えるからいいのです。 問題なのは、現在のように景気が悪く不動産価格も下降しているとき です。金融機関は借り換えに応じてくれなくなりますし、新たに投資口 を発行して投資資金を集めることは容易ではありません。 すると、JーREITといえども破綻する可能性があります。実際に昨年、 あるREITが破綻しました。 J-REITにはこのようなリスクが内在していると同時に、投資口の価格が 下落すると元本の回収はできなくなります。 一方、実物不動産への投資では、借入金があったとしても、借入期 間は、建物の耐用年数に応じて相談できますから、少なくとも3年とか 5年の短期ということはありませんので、返済にはJ-REITと比べて余裕 があります。 しかし実物不動産への投資にもリスクはあります。不況の影響で空 室率が極端に低くなると、リスクの分散はしていませんので、そのまま すぐ収入が減って大打撃を受け、場合によっては毎月の借金の返済 ができなくなるかもしれないということです。 以上のように、実物不動産でも、J-REITでも、それぞれに個別のリスク は内在しているのです。 J-REITの借金については下記のサイトを御覧下さい。 http://yahoo.japan-reit.com/rank/rank07.php 次回もどうぞお楽しみに！ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◆『My不動産』ここにあり！ ・名古屋市北区 黒川駅周辺 「店舗兼住宅地」 売り物件！ （例）歯医者兼住宅、会計事務所兼住宅、店舗兼住宅など http://myfudosan.jp/modules/uritai/index.php?lid=46 ・名古屋市千種区 東山公園駅周辺「住宅地」 稀少物件！ http://myfudosan.jp/modules/uritai/index.php?lid=47 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 【編集後記】 今回も最後までお読みいただきまして心より感謝いたします。 ありがとうございます。 経済構造が大きく転換している最中ですので、そんなに簡単に 以前のような景気にはならないですね。 何かご意見、ご質問、希望テーマ等がございましたら、下記 アドレスまでメールをいただければ、勇気100倍です。 メールお待ちしております。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 【発行人】 不動産鑑定から不動産アドバイザーまで Ｍｙ不動産株式会社 www.myfudosan.co.jp info@myfudosan.co.jp 【執筆者】 国土交通省登録番号第6361号 不動産鑑定士 李明源（リーミョンウオン） 名古屋市生まれ。 1999年、不動産鑑定士の国家資格を取得し、不動産鑑定評価を中心に アドバイザー、コンサルテイングなど不動産業を幅広く手がける。 戸建住宅、賃貸ビル、ホテル、ショッピングセンターなど 不動産評価の実績多数。 不動産の物件調査で北は北海道から南は九州まで飛び回る。 ●□●─────────────────────────────── ☆ ご意見、ご要望等は下記までお願い致します。 E-mail: info@myfudosan.co.jp 出所の明記をしていただければ、転送・転載は自由です。 是非、お友達にご紹介下さい。 ご連絡いただければ幸いです。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ プロ直伝「不動産投資塾」 発行システム：『まぐまぐ！』 http://www.mag2.com/ 配信中止はこちら http://www.mag2.com/m/0000254441.html ------------------------------------------------------------- こんな不動産情報サイトがほしかった！ www.myfudosan.jp
