2009/09/01
利回りの勘違いNo.33
○○○▼○○○●○○○▼○○○・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・● プロ直伝「不動産投資塾」 vol.33 ○○○▼○○○●○○○▼○○○・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・● 不動産、買うなら、売るなら。 www.myfudosan.jp 皆さん、こんにちは。 朝夕は既に秋風ですね。 お元気でいらっしゃいますか？ では今号も早速はじめましょう！ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 『投資利回りの勘違い』 ◆純利回りと表面利回りの勘違い 不動産投資といえば、まず最初に投資利回りを考えます。 言うまでもありませんが、投資利回りは下記の通りです。 年間純収益÷投資額（物件価額）＝投資利回り この式を見て、オヤッと思われた方もいらっしゃると思います。 通常、不動産売却物件のちらしに記載してある利回りは、 次のようになっています。 年間総収入÷投資額（物件価額）＝投資利回り 上記式と下記式の違いは、純収益か年間収入かの違いです。 不動産を維持・管理するには費用がかかりますので、 年間総収入から年間総費用を控除したのが年間純収益です。 ですから、年間純収益を分子にもってきた上記式のほうが、 下記式よりも当然、投資利回りは低くなります。上記式で査定 した利回りを純利回り、下記式のは表面利回りといいます。 実際に数値にあてはめてみます。下記を御覧下さい。 年間総収入1000万円 年間総費用300万円 物件価額1億円 ・1000万円÷1億円＝10%（表面利回り） ・700万円÷1億円＝7%（純利回り） 投資物件の利回りは純利回りですか？ 大切なのは表面利回りよりも純利回りです。 ◆土地建物の投資利回りの勘違い 土地活用しませんか？ といって、地主さん（不動産所有者）に賃貸アパートや 賃貸マンションを売り込みに来る営業マンはたくさんいます。 営業マンが持ってくる、賃貸アパートを建てた後の ュミレーションは次のようなものです。 年間純収益÷投資額（建物建築費）＝投資利回り 年間純収益640万円 建物建築費8000万円 投資利回り8% 投資利回り8％ならいいなあと思いますよね。 さらに、資金の半分を金融機関から金利6％で借り入れる としたら、レバレッジがきいて自己資金に対する利回りは10% となります。 こんな提案されたら、この低金利時代、誰でもグラッとくるものです。 しかし、このシュミレーションの罠は、土地の価格が盛り込まれてい ないことです。つまり、年間純収益は、建物の投資に対するリターン ととらえられてしまっていますが、本来、土地及び建物へのリターンと して年間純収益があるわけです。 建物建築費に土地価格を含めた投資額て計算した利回りが、 土地及び建物の本来の投資利回りですし、そのように査定しなお すと、投資利回りは下がり、あまり魅力的ではなくなるはずです。 一方で、土地ありきで建物だけに投資したんだから、投資額は 建物建築費だけでいいんじゃないのと思われるかもしれません。 確かに、手元にいくら残るかというキャッシュフロー的な投資で見 ればそれでいいかもしれません。 でも、その不動産（土地及び建物）投資が妥当であるか否かを 判定するには、建築費に土地価格を含めた投資額に対する 利回りを査定しなければなりません。 仮に、投資が妥当ではないにもかかわらずその建物を建てた場合 土地の本来の価値も下がりますので要注意です。 以上の通り、2種類の投資利回りの勘違いについてお話しましたが 投資利回りという言葉は一緒でも、場合場合でいろいろありますので 充分に留意していただきたいと思います。 次回もどうぞお楽しみに！ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◆『My不動産』ここにあり！ 名古屋市北区 黒川駅周辺 「店舗兼住宅地」 売り物件！ （例）歯医者兼住宅、会計事務所兼住宅、パン屋兼住宅など http://myfudosan.jp/modules/uritai/index.php?lid=46&cid=1 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 【編集後記】 今回も最後までお読みいただきまして心より感謝いたします。 ありがとうございます。 9月に入って、いよいよ政界は変わります。 変わるときはエネルギーが沸き起こります。 市民にとってプラスのエネルギーでありますように! 何かご意見、ご質問、希望テーマ等がございましたら、下記 アドレスまでメールをいただければ、勇気100倍です。 メールお待ちしております。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 【発行人】 不動産鑑定から不動産アドバイザーまで Ｍｙ不動産株式会社 www.myfudosan.co.jp 【執筆者】 国土交通省登録番号第6361号 不動産鑑定士 李明源（リーミョンウオン） 名古屋市生まれ。 1999年、不動産鑑定士の国家資格を取得し、不動産鑑定評価を中心に アドバイザー、コンサルテイングなど不動産業を幅広く手がける。 戸建住宅、賃貸ビル、ホテル、ショッピングセンターなど 不動産評価の実績多数。 不動産の物件調査で北は北海道から南は九州まで飛び回る。 ●□●─────────────────────────────── ☆ ご意見、ご要望等は下記までお願い致します。 E-mail: info@myfudosan.jp 出所の明記をしていただければ、転送・転載は自由です。 是非、お友達にご紹介下さい。 ご連絡いただければ幸いです。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ プロ直伝「不動産投資塾」 発行システム：『まぐまぐ！』 http://www.mag2.com/ 配信中止はこちら http://www.mag2.com/m/0000254441.html ------------------------------------------------------------- こんな不動産情報サイトがほしかった！ www.myfudosan.jp
