2008/11/12
プロ直伝「不動産投資塾」不動産の買い時って、いつ？
○○○▼○○○●○○○▼○○・・・・・・・・・・・・・・・・・● プロ直伝「不動産投資塾」 vol.26 ○○○▼○○○●○○○▼○○・・・・・・・・・・・・・・・・・● だれでも、カンタン、不動産の登録・検索 www.myfudosan.jp 皆様、こんにちは。 紅葉真っ盛りのすがすがしい季節になりましたね。 お元気でいらっしゃいますか？ では、今号も早速はじめましょう！ 目次 ■『不動産の買い時って、いつ？』（収益ビル編） ●1分間で読める不動産基礎講座 第26回 「セットバック」 ―――――――――――――――――――――――――――――――――― ■『不動産の買い時って、いつ？』（収益ビル編） 前号では、不動産の買い時マイホーム編についてお伝えしました。 今号では、不動産投資家にとって関心が高い収益ビル、特にオ フィス系ビルについて考え、不動産の買い時についてお話しします。 収益ビルといっても、マンション（アパート）系ビル、オフィス系 ビル店舗系ビルの３つに大きく分けることができます。 今までの流れを見ますと、不動産証券化手法の活用（REIT、私的 不動産ファンド）、外資マネーの流入、景気安定、低金利継続、不 動産への銀行融資の活発化等の理由によって、都市圏の商業地 地価は需要が旺盛になり上昇しました。 上昇しはじめの頃は、投資利回りもそれなりにまだ高かったのです が、供給物件が少なくなってくると、外資、ファンド業者、マンショ ンデベロッパー、投資家等の間で次第に土地争奪戦が始まり、投資利 回りはジリジリと下がり、純利回りで4％を下回るところもでてきま した。 4％を下回るということは、投資利回りが3％台ということですが、 これは不動産投資にとって異常な低さです。購入するときに投資 利回りが3％台ということは、入居しているテナントが景気悪化等 の理由で退去した場合、投資利回りは2％台をつけるかもしれな いのです。 投資利回り2％台の不動産投資物件を購入する層はいません。 今はまだ、サブプライムローンに端を発した世界的不況の入口で すからテナントの退居はそんなに多くはないと思います。 しかし企業業績に数字で明確に表れはじめると、企業は経費削減 のために、少しでも家賃が安いところに移転しようと考え事務所を 移転しますし、会社を閉鎖したりする企業も出てくると思います。 すると、家賃収入が減ってビルの純収益も下降しますので、実際 の投資利回りは2％台に下がり、それでは購入する層はほとんど いませんので、不動産価格は下がり投資利回りは上昇します。 このようなサイクルがはじまるのは、今年の年末から来年初期に かけてですから、投資利回りが5％台を回復し6％台、7％台にな り健全化してくるのは来年の中期から後半でしょう。 ですから、それ以降は8％台、9％台となり買い時になってくると 予測しています。 上記のような流れはオフィスビルに対してですが、マンション系や 店舗系のビルもオフィス人口と歩調を同じくしますので、オフィスビ ルとほぼ同じかやや遅れて不動産価格は下がってくると思います。 また、分譲マンションなどのマイホーム価格も同じような下降曲線 を辿りますが、戸建の価格は、ある一定まで下がると地主さんたち が供給しなくなりますので、下げ止まるのは早くなり、来年中期から 後半でしょう。この時が買い時だと思います。 以上、不動産の買い時について考えましたが、これはあくまで一般 的な予測です。個々の不動産価格は地域や不動産の個別性によっ て違ってきますので、市場の動向をよく見ながら判断されることをお 勧めします。 では、次号もどうぞご期待ください！ ―――――――――――――――――――――――――――――――――― ◆ご希望の戸建、アパート、マンション、収益ビルなど、 だれでも、カンタンに検索・登録が自由自在！ ■不動産登録・検索サイト「My不動産」 （閲覧だけは無料ですからお気軽にどうぞ！） www.myfudosan.jp ■サイト概要の案内パンフレット （このサイトは何故便利か？） http://www.mirai-toshi.com/myfudosanshokai.pdf ■お試しログイン（無料） ログイン名：mｆguest パスワード：myfudosanguest ※物件登録とプライベートメールは利用できません。 ■TSR情報中部版（東京商工リサーチ名古屋支社）掲載記事 http://www.mirai-toshi.com/tsr.pdf ■5月27日中部経済新聞に取り上げられました！ http://www.mirai-toshi.com/chubukeizaishinbun.pdf ―――――――――――――――――――――――――――――――――― ●1分間で読める不動産基礎講座 第26回 「セットバック」 都市計画区域内及び準都市計画区域内においては、建物を建て るときその敷地は4m以上の建築基準法上の道路に接していなけれ ばなりません。 その道路が4m未満である場合はどうするか？ ここで登場するのがセットバックです。 セットバックは、建物を建てる敷地の前面道路が4m未満であれば 将来4m道路になるように、道路に面した敷地の一部を空けて建 物を建てることをいいます。 ですから、このような土地は、セットバックした部分に建物を建てるこ とはできませんので、不動産価値は落ちることになります。 ―――――――――――――――――――――――――――――――――― ◆賃借人付工場への一時的な投資はいかがでしょうか？ 物件概要は下記をクリックしてください。 http://myfudosan.jp/modules/uritai/index.php?lid=28&cid=1 ■不動産の登録・検索サイト「My不動産」 www.myfudosan.jp （マイホームを売りたい方買いたい方は、無料会員として登録できます） ―――――――――――――――――――――――――――――――――― 【編集後記】 今回も最後までお読みいただきまして心より感謝いたします。 ありがとうございます。 アッという間に冬が来そうな気配です。 今回のメルマガはいかがでしたでしょうか？ 何かご意見、ご質問、希望テーマ等がございましたら、下記 アドレスまでメールをいただければ、勇気100倍です。 メールお待ちしております。 → info@myfudosan.jp ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 【発行人】 Ｍｙ不動産株式会社 www.myfudosan.jp 【執筆者】 国土交通省登録番号第6361号 不動産鑑定士 李明源（リーミョンウオン） 名古屋市生まれ。 1999年、不動産鑑定士の国家資格を取得し、不動産鑑定評価を中心に アドバイザー、コンサルテイングなど不動産業を幅広く手がける。 戸建住宅、賃貸ビル、ホテル、ショッピングセンターなど 不動産評価の実績多数。 不動産の物件調査で北は北海道から南は九州まで飛び回る。 ■ブログ「思いつくままに」 http://ameblo.jp/leemyungwon/ ■不動産相談 http://www.mirai-toshi.com/ ■My不動産ニュースレター （月2回程度発刊、購読料：無料） 「不動産のザ・らしんばん」(PDF版)を発行しました！ 不動産のニュース、トピックスなどをわかりやすく分析しています。 購読希望の方は、件名に「購読希望」と入力して下記までメールください。 webmaster@myfudosan.jp □創刊号「不動産価格が下がるこれだけの理由」 http://www.mirai-toshi.com/news1.pdf □第3号「黒字なのに、なぜ倒産するのか？」 http://www.mirai-toshi.com/MyFudosanNews3.pdf □第5号「ＲＥＩＴの破綻はあるのか？」 http://www.mirai-toshi.com/MyFudosanNews5.pdf □第7号「不況時、売れる不動産商品で活路！」 http://www.mirai-toshi.com/MyFudosanNews7.pdf ●□●─────────────────────────────── ☆ ご意見、ご要望等は下記までお願い致します。 E-mail: info@myfudosan.jp 出所の明記をしていただければ、転送・転載は自由です。 是非、お友達にご紹介下さい。 ご連絡いただければ幸いです。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ------------------------------------------------------------- プロ直伝「不動産投資塾」 発行システム：『まぐまぐ！』 http://www.mag2.com/ 配信中止はこちら http://www.mag2.com/m/0000254441.html ------------------------------------------------------------- 一般の方も、不動産を検索・登録できます！ www.myfudosan.jp
