2008/10/28
プロ直伝「不動産投資塾」No.25
○○○▼○○○●○○○▼○○・・・・・・・・・・・・・・・・・・・● プロ直伝「不動産投資塾」 vol.25 ○○○▼○○○●○○○▼○○・・・・・・・・・・・・・・・・・・・● だれでも、カンタン、不動産の登録・検索 www.myfudosan.jp 皆様、こんにちは。 世界経済がゆれていますが、 経済にも波はつきものですね。 おかわりございませんか？ では、今号も早速はじめましょう！ 目次 ■『不動産の買い時って、いつ？』（マイホーム編） ●1分間で読める不動産基礎講座 第25回 「表面利回り」 ―――――――――――――――――――――――――――――――――― ■『不動産の買い時って、いつ？』（マイホーム編） サブプライム問題で世界的に経済が衰退し、足並みをそろえるように 日本経済も元気がなくなりつつあります。 そして、日本の不動産。 2，3年続きました「都市圏での高騰」によるミニバブルですが、米国等 海外マネーが逃げるように引き上げ、一般消費者も、経済悪化で先行き が不安になって買い控えるようになり、追い討ちをかけるように金融機 関がお金を不動産に出さなくなりました。 そういう状況下において、最近よく質問を受けるのが、 「不動産の買い時っていつでしょうか？」 です。 買い時については、皆さん、関心があるところだと思います。 そこで今号と次号で、不動産市場の今を簡単に整理してから、不動 産の買い時について、私なりに考察してみたいと思います。 不動産と言っても種類がいろいろとありますので、大きく、住宅系不動 産と収益ビル・マンションに分けます。 住宅系不動産とは、文字通り戸建てやマンション一室を指します。 マイホームには戸建て派とマンション派に分かれますが、流れを見ますと 若いうちはマンションを購入して、その後戸建てに移り、老後またマンショ ンに住み替えるパターンが多いようです。 そのマンション市場がにわかに活気づいてきたのは5年ぐらい前からです。 5年ぐらい前、景気が上向き状態になり、マンションデベロッパーはマンシ ョンを建てるために面積が大きい土地を求めて、勢力的に都市圏で情報を集 めだしました。 マンション業者は、マンション適地を見つけては購入し、さらに次の購入 をめざして土地を探しました。 次第に、大手、中堅、地場のマンション業者が入り乱れ、マンション適地 は供給数が少ないものですから、他社との買い取り競争がエスカレートし 徐所に土地の仕入れ値は高くなりました。 土地価格の高騰と呼応するように、世界的な好況を受けて、2，3年前から 建材費も高騰しました。 こうして、マンションの土地と建物の原価は上昇していきました。 原価が高くなりましたから、一般消費者への売値もジリジリと上がり 消費者も、 「今買っておかないと今後益々上がる」 と思い込んでしまい、マンションの売行きは好調でした。 売行きが好調なので、マンションデベロッパーは土地を次から次へと仕入 れて都市圏におけるマンションの数をドンドン増やしました。 そして、都市圏のマンションは供給過多の状況になりました。 一方、需要者側である消費者は、マンションが高騰しすぎて、マイホーム 購入マインドに翳りを見せたところに、サブプライム問題の発生で景気が悪 化し、益々買い控えるようになってしまいました。 その結果、マンション市場は今、売れないスパイラルに陥っています。 マンションの売り希望価格も下げ始めていますが、下限ぎりぎりいっぱい下げ ても売れるかどうかわからない状況で、マンション業者の体力がどこまで持つ かが憂慮されるところです。 戸建住宅につきましては、マンションほど、どうしても規模が大きい土地が 必要と言うわけではありませんでしたので、他社との買い取り競争もマンショ ン用地と比較して、それほどヒートアップしませんでした。 しかしそれでも、人気がないエリアでの住宅は売れていませんから、世界不 況の影響は少なからずあるといえるでしょう。 以上が大体の都市圏でのマイホーム市場の状況ですが、消費者心理の冷え込み が非常に気になるところです。 では次回、収益ビル・マンション市場の行方を考えた上で、買い時はいつかを 総合的に論じてみたい思います。 次号をどうぞご期待ください！ ―――――――――――――――――――――――――――――――――― ◆不動産の登録・検索サイト「Ｍｙ不動産」の 登録会員募集中！ 弊社Ｍｙ不動産（株）が管理・運営の不動産情報サイトです。 サイトオープン以来、お蔭様で順調に会員数をのばしてきました。 ありがとうございます。 現在は登録料のみで、月額利用料・手数料は無料でご利用いただけます。 この無料期間にご登録いただければ、月額利用料・手数料はずっと無料 です。 この機会に是非ご登録下さい。お友達にも是非ご紹介ください。 いますぐ不動産を売買する予定がなくても、登録だけでもＯＫです。 サイト概要の案内パンフレット （このサイトは何故便利か？） http://www.mirai-toshi.com/myfudosanshokai.pdf 不動産の登録・検索サイト「Ｍｙ不動産」 （閲覧だけは無料ですからお気軽にどうぞ！） www.myfudosan.jp お試しログイン（無料） ログイン名：mｆguest パスワード：myfudosanguest ※お試しですので物件登録とプライベートメールは利用できません。 5月27日中部経済新聞に取り上げられました！ http://www.mirai-toshi.com/chubukeizaishinbun.pdf ―――――――――――――――――――――――――――――――――― ●1分間で読める不動産基礎講座 第25回 「表面利回り」 不動産投資をする際に気になるのが利回りです。 利回りと言いましても、 表面利回り、投資利回り、期待利回り、還元利回り等呼び方がいろいろです。 不動産の収益物件のチラシでよくでてくるのが、表面利回りと言う言葉です。 表面利回りとは、簡単に申しますと、 単年度の総収入を売買価額（投資金額）で割ったものです。 収入だけでその不動産の収益力を求めているのが特徴です。 収益力を簡易に知るには大変便利ですが、気をつけなければならないのは 次の2点です。 １．不動産を維持管理していく費用が含まれていません。 ２．建物の築後の経過年数が考慮されていません。 １につきましては、きちんと修繕費などの費用を把握しないと、表面利回り はよくても、修繕費などにコストがかかり、実際の利回りは良くないことも あります。 ２につきましては、新築後の経過年数を考慮していませんので、その不動産 からあと何年収入が得られるかがわかりません。 建物の築後の経過年数は重要ですので留意したい点です。 購入するときは、後何年ぐらいその不動産が持つかを考えてみるのもいいと思 います。 表面利回りは以上のような点に気をつけなければなりませんが、やはり購入する ときは、総収入から総費用を控除した純収益を売買価額で割った実際実質利 回りも査定すべきだと思います。 ●おすすめメルマガ *********************************************************************** 無料メルマガ【ハタと膝を打つ成功法則入門】↓ 同じことをしても、成功する人としない人がいるのはなぜでしょうか？ 人とうまくやれる人とやれない人がいるのはなぜでしょうか？ 最近流行の「The secret]でも言ってますが、あなたの人生はあなたの思考を 写す鏡です。 では、思考を変えれば？ そう、人生も変わります。 このメルマガでは、『成幸者』たちの【違いをもたらす違い】について、 世界的講演者たちの話をお伝えしてゆきます 登録用ブログ【成幸脳に変えるには？】→ http://blog.livedoor.jp/uresi_kansya/?blog_id=2366969 ************************************************************************ ―――――――――――――――――――――――――――――――――― ◆現在、名古屋で収益物件を買いたい方がいらっしゃいます。 下記ホームページをクリックして、検索で「収益マンション」と入力してみて ください。 不動産の登録・検索サイト「My不動産」 www.myfudosan.jp （現在は登録料のみで、月額利用料等一切無料です。お早めにご登録下さい。） ―――――――――――――――――――――――――――――――――― 【編集後記】 今回も最後までお読みいただきまして心より感謝いたします。 ありがとうございます。 秋です。 風がさわやかで気持ちいいですね。 今回のメルマガはいかがでしたでしょうか？ 何かご意見、ご質問、希望テーマ等がございましたら、下記 アドレスまでメールをいただければ、勇気100倍です。 メールお待ちしております。 info@myfudosan.jp ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 【発行人】 Ｍｙ不動産株式会社 www.myfudosan.jp 【執筆者】 国土交通省登録番号第6361号 不動産鑑定士 李明源（リーミョンウオン） 名古屋市生まれ。 1999年、不動産鑑定士の国家資格を取得し、不動産鑑定評価を中心に アドバイザー、コンサルテイングなど不動産業を幅広く手がける。 戸建住宅、賃貸ビル、ホテル、ショッピングセンターなど 不動産評価の実績多数。 不動産の物件調査で北は北海道から南は九州まで飛び回る。 ■ブログ「思いつくままに」 http://blog.mirai-toshi.com/ ■不動産相談 http://www.mirai-toshi.com/ ■My不動産ニュースレター （月2回程度発刊、購読料：無料） 「不動産のザ・らしんばん」(PDF版)を発行しました！ 不動産のニュース、トピックスなどをわかりやすく分析しています。 購読希望の方は、件名に「購読希望」と入力して下記までメールください。 webmaster@myfudosan.jp 創刊号は下記をご覧下さい。 http://www.mirai-toshi.com/news1.pdf 第5号「ＲＥＩＴの破綻はあるのか？」は下記からどうぞ！ http://www.mirai-toshi.com/MyFudosanNews5.pdf ●□●─────────────────────────────── ☆ ご意見、ご要望等は下記までお願い致します。 E-mail: info@myfudosan.jp 出所の明記をしていただければ、転送・転載は自由です。 是非、お友達にご紹介下さい。 ご連絡いただければ幸いです。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ------------------------------------------------------------- プロ直伝「不動産投資塾」 発行システム：『まぐまぐ！』 http://www.mag2.com/ 配信中止はこちら http://www.mag2.com/m/0000254441.html ------------------------------------------------------------- 一般の方も不動産を登録できます！ www.myfudosan.jp
