2008/10/17
プロ直伝「不動産投資塾」
○○○▼○○○●○○○▼○○・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・● プロ直伝「不動産投資塾」 vol.24 ○○○▼○○○●○○○▼○○・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・● 交渉できる不動産情報サイト www.myfudosan.jp 皆様、こんにちは。 経済混乱の時代、益々不動産を見る目が 問われています。 お元気でいらっしゃいますか？ では、今号も早速はじめましょう！ 目次 ■『自分でできる不動産調査No.2』 ●1分間で読める不動産基礎講座 第24回 「建物の耐用年数」 ―――――――――――――――――――――――――――――――――― ■『自分でできる不動産調査No.2』 前号に引き続きまして「自分でできる不動産調査」、今回は現地調査についてです。 持っていく資料は、法務局で取得しました公図、建物図面、土地建物の登記事項 証明書、そして住宅地図です。その他、写真を撮るためにカメラも持っていったほ うがよいと思います。 後でどんな不動産だったか見るのに、写真は有効ですよ。 不動産調査の専門家は、その他にも道具をいろいろ持っていかなければなりませんが、 一般の方向けに書いていますので、持って行くものとしてはこれくらいでいいと思い ます。 さて、現地へ来ました。 まず対象不動産のすぐ前に建って、公図、建物図面、登記事項証明書、住宅地図を 手に持ちます。 公図等の資料は、ファイリングするか、簡単に綴じていくと、現地に行って見やす いです。 対象不動産が、いま目の前にある不動産と同一であるか、間違いないかを確認しな ければなりません。 住宅地図を広げます。 目の前の建物が、住宅地図上記載の建物名称と同じように「○○○マンション」、 「○○○ビル」となっていますか？ 次に公図を広げます。 現地での土地の形状は、公図と大体合っていますか？ 現地での土地の形状は、公図と完全に一致していない場合が多いです。 ですから、大体合っていればいいわけです。 公図のほかに、地積測量図というのを法務局で取得できる場合がありますが、 地積測量図ですと、現地の土地の形状を正確に表しています。 ですが、法務局にない場合もありますのでご留意下さい。 公図で土地の形状を確認しましたら、今度は土地の面積です。 登記事項証明書記載の面積と、現況面積が大体同じくらいの大きさでしょうか？ この部分はあくまで頭の中の想像で結構です。でも、これ結構重要ですよ。 登記事項証明書の記載面積は1000平方メートルだが、どう見ても300平方メートル ぐらいしかないとか？ その程度で結構です。 なんのために確認するかと申しますと、先日も、法務局の登記官が故意に登記事項 を書き換えて、実際の面積よりも大きくみせかけたという事件がありましたが、登 記事項が100％事実に即しているとは限らないからです。 土地の面積の次は、間口と前面道路の幅員です。 間口と道路幅員を測る測定器具があるのですが、一般の方の調査では、公図と現況を 照合して想像するしかありません。それでも大体把握できるものです。 土地の調査が完了しましたら、次は建物です。 建物も土地同様に、建物図面及び登記事項証明書と現況を照合します。 登記事項証明書では2階建なのに、現況は3階建てになっていたりしないですか？ 3階建てになっていれば、違法増築の可能性があります。 或いは、建物図面で建物の位置を現況と確認してみて、建物図面には 建物が建っていないところに、現況では建物が建っているなんてことないですか？ この場合は、対象となっている建物とは別に、後で建物を新築した可能性がありま すので、要チェックです。 以上が土地建物の調査ですが、これ以外に敷地内や建物内に進入できた場合の 調査項目もありますが、ここでは書ききれませんので割愛させていただきます。 最後に、対象不動産の周辺調査です。 エッ？周辺の調査って必要なんですか？と言う声が聞こえてきそうですが、 周辺調査も結構重要ですよ。 以前、こんなことがありました。 ある企業が、不動産調査会社に調査を依頼して、それは店舗兼オフィスビルだった んですが、そのビルの前面道路をはさんで前に建物があったんです。 その建物には、明らかに暴力団事務所とわかる看板があったんですが、不動産調査 会社の方はそれを見落としてしまいました。 そのことを、依頼者の企業は後で知って、二度とその不動産調査会社には仕事を頼 まなくなってしまいました。 こんなこともありますから、周辺調査は重要です。 でも、周辺の全てを調査することは難しいですから、まずは対象不動産の両隣へ1 00メートルぐらいと対面の建物の両隣へ100メートルぐらいをチェックすれば良いと 思います。 あとは、上空に高圧線がないかどうかと下に何かないかどうかを調べればよいと思 います。 以上、現地調査について書かせいただきました。 では、次号をお楽しみに！ ―――――――――――――――――――――――――――――――――― ◆不動産情報サイト「Ｍｙ不動産」の 登録会員募集中！ 弊社Ｍｙ不動産（株）が管理・運営の不動産情報サイトです。 サイトオープン以来、お蔭様で順調に会員数をのばしてきました。 ありがとうございます。 現在は登録料のみで、月額利用料・手数料は無料でご利用いただけます。 この無料期間にご登録いただければ、月額利用料・手数料はずっと無料です。 この機会に是非ご登録下さい。お友達にも是非ご紹介ください。 いますぐ不動産を売買する予定がなくても、登録だけでもＯＫです。 サイト概要の案内パンフレット （このサイトは何故便利か？） http://www.mirai-toshi.com/myfudosanshokai.pdf 不動産情報サイト「Ｍｙ不動産」（閲覧だけは無料ですからお気軽にどうぞ！） www.myfudosan.jp お試しログイン（無料） ログイン名：mｆguest パスワード：myfudosanguest ※お試しですので物件登録とプライベートメールは利用できません。 5月27日中部経済新聞に取り上げられました！ http://www.mirai-toshi.com/chubukeizaishinbun.pdf ―――――――――――――――――――――――――――――――――― ●1分間で読める不動産基礎講座 第24回 「建物の耐用年数」 不動産の登記事項証明書は、簡単に言えば土地又は建物の概要が記載してあり ます。 建物の耐用年数とは、文字通り建物がどれだけ持つかということですが、この場合 意味合いが２つあります。 物理的に何年ぐらい使用できるか？ということと、経済的な市場価値として何年ぐ らい持つか？ということです。 物理的には、まず建物構造によって大きく違ってきます。 建物構造は、鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造、鉄骨造、木造等で 分けられますが、一般的には左から右へいくほど、物理的な耐用年数は短くなって います。 鉄骨鉄筋コンクリート造で40年〜50年程度、木造で25年から35年程度を目安に しておりますが、実際には築50年以上の木造も現存していますので、一概にはいえ ません。 また、昨今では国土交通省が200年住宅ということを言い出していますので、技術と メンテナンスによっては、耐用年数が延びる可能性はあります。 経済的な市場価値から見た耐用年数と言うのは、新築後の経過年数が経てば 経つほど、建物のリスクは増しますから、そのリスクを考えても建物に市場価値はあ るという年数です。 一般的には、物理的な耐用年数より5年〜10年短くなるケースがほとんどです。 しかしこれも、新築後のメンテナンスを定期的にきちんとしていたことなど建物の状 況によります。 ―――――――――――――――――――――――――――――――――― ◆現在、名古屋で収益物件を買いたい方がいらっしゃいます。 下記ホームページをクリックして、検索で「収益マンション」と入力して みてください。 不動産情報サイト「My不動産」 www.myfudosan.jp （現在は登録料のみで、月額利用料等一切無料です。お早めにご登録下さい。） ―――――――――――――――――――――――――――――――――― 【編集後記】 今回も最後までお読みいただきまして心より感謝いたします。 ありがとうございます。 下記ニュースレター5号で「REITの破綻はあるのか？」を 発信したその日に、REITが破綻しました。 びっくりです。 でも、まだまだこれからですよ、不動産市場の凋落は。 今回のメルマガはいかがでしたでしょうか？ 何かご意見、ご質問、希望テーマ等がございましたら、下記 アドレスまでメールをいただければ、勇気100倍です。 メールお待ちしております。 info@myfudosan.jp ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 【発行人】 Ｍｙ不動産株式会社 www.myfudosan.jp 【執筆者】 国土交通省登録番号第6361号 不動産鑑定士 李明源（リーミョンウオン） 名古屋市生まれ。 1999年、不動産鑑定士の国家資格を取得し、不動産鑑定評価を中心に アドバイザー、コンサルテイングなど不動産業を幅広く手がける。 戸建住宅、賃貸ビル、ホテル、ショッピングセンターなど 不動産評価の実績多数。 不動産の物件調査で北は北海道から南は九州まで飛び回る。 ■ブログ「思いつくままに」 http://blog.mirai-toshi.com/ ■不動産相談 http://www.mirai-toshi.com/ ■My不動産ニュースレター （月2回程度発刊、購読料：無料） 「不動産のザ・らしんばん」(PDF版)を発行しました！ 不動産のニュース、トピックスなどをわかりやすく分析しています。 購読希望の方は、件名に「購読希望」と入力して下記までメールください。 webmaster@myfudosan.jp 創刊号は下記をご覧下さい。 http://www.mirai-toshi.com/news1.pdf 第5号「ＲＥＩＴの破綻はあるのか？」は下記からどうぞ！ http://www.mirai-toshi.com/MyFudosanNews5.pdf ●□●─────────────────────────────── ☆ ご意見、ご要望等は下記までお願い致します。 E-mail: info@myfudosan.jp 出所の明記をしていただければ、転送・転載は自由です。 是非、お友達にご紹介下さい。 ご連絡いただければ幸いです。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ------------------------------------------------------------- プロ直伝「不動産投資塾」 発行システム：『まぐまぐ！』 http://www.mag2.com/ 配信中止はこちら http://www.mag2.com/m/0000254441.html ------------------------------------------------------------- 一般の方も売買できる情報サイト www.myfudosan.jp
