2008/10/02
プロ直伝「不動産投資塾」23号
○○○▼○○○●○○○▼○・・・・・・・・・・・・・・・・・・・● プロ直伝「不動産投資塾」 vol.23 ○○○▼○○○●○○○▼○○・・・・・・・・・・・・・・・・・・● 不動産、私ならココで探す！ www.myfudosan.jp 皆様、こんにちは。 急に肌寒くなりましたが、 お元気でいらっしゃいますか？ では、今号も早速はじめましょう！ 目次 ■『自分でできる不動産調査』 ●1分間で読める不動産基礎講座 第23回 「登記事項証明書」 ―――――――――――――――――――――――――――――――――― ■『自分でできる不動産調査』 以前、不動産を買おうとする一般の方から、不動産のプロに不動産調査をして もらうと高いから素人が自分でもできる不動産調査の方法を教えてほしいと言 われたことがあります。 そのとき、私は微笑みながら、「不動産調査はプロにまかせてくださいよ」と 言ったものですが、よく考えてみますと、不動産調査は、長年、不動産業を営 んで蓄えた知識と勘で行うものです。 長年培ってきた勘は教えることはできませんが、知識なら教えることができる はずです。 ということで、今号から何回かに分けて、簡単にできる不動産調査の方法をお 知らせしようと思います。 では簡単なことからはじめます。 土地と建物があります。 わかっているのは地番と家屋番号（※下記の不動産基礎講座参照）だけです。 この不動産を買おうかなあと思ったら、まず何を調べますか？ まず最初に、法務局で下記資料を取得します。 所有者以外の方でも取得できますし、印鑑等は特に必要ありません。 ・土地の公図 ・建物の建物図面 ・土地の登記事項証明書 ・建物の登記事項証明書 土地の公図では土地の形状を知り、建物図面で土地の上の建物の位置を確認し ます。 土地建物の登記事項証明書では、土地の面積、建物の概要、建物の面積、所有 者、担保権設定等の有無を確認します。 ここで注意していただきたいのは、登記事項証明書に載っている土地面積が必 ずしも正しいとはいえないことです。 この理由は、法務局の登記事項掲載の面積はきちんと測量せずに記載している ものもありますし、或いは隣地境界点がずれているまま測量している場合もあ ります。 また、以前よりも現在の方が測量技術が上がって、より精度が高くなっている 場合もあるからです。 登記事項証明書での注意点は、土地と建物の所有者名が違う場合は確認が必要 です。 土地と建物の所有者名が違っていて、売買した後にトラブルになるケースがあ ります。 たとえば、土地は不動産タロウ（父）、建物は不動産イチロウ（長男）が持っ ていて、不動産イチロウが借金していて、父親に内緒で土地建物を売却してし まうケースがあります。 こういう場合、不動産イチロウは父親の印鑑と権利証を簡単に持ち出すことが できますので、買う側は土地所有者である父親の不動産タロウさんに会わなく ても、当然に不動産タロウさんも承諾しているものと決め付けて、なんなく売 買が終了してしまうケースがあります。 ところがその後が大変です。勝手に売却したことを知った不動産タロウさんと イチロウさん がもめて買主側も巻き込まれることもあります。 この事例はそれぞれの所有者が親子でしたが、同族会社の場合であったり、い ろいろあったりしますので土地と建物の所有者が違う場合は要注意です。 その他権利関係のところでは、抵当権のほか、土地に地役権などがついてある 場合もありますので要注意です。 地役権とは、たとえば高圧線が土地の上空に走っている場合などに上空を使用 できる権利です。 地役権がついている場合、土地の一部分（部分地役権）だけか、土地の全部分 （全面地役権）かを確認してください。 部分地役権である場合は、法務局に地役権設定図面があるはずですので、土地 の上のどの部分に地役権が設定してあるかの確認が必要です。 以上のように法務局での初歩調査を終えましたら、今度はその不動産の周辺の状 況がどうなっているか非常に気になるところです。 その際は、住宅地図を取得しましょう！ 住宅地図はネットでも有料サービスで取得できますが、図書館でも閲覧できます。 住宅地図を取得しましたら、法務局で取得した資料を持っていよいよ現地調査で す。 現地調査につきましては、次号にしたいと思います。 次号をお楽しみに！ ―――――――――――――――――――――――――――――――――― ◆月額利用料、無料！不動産情報サイト「Ｍｙ不動産」・ 登録会員募集中！ 弊社Ｍｙ不動産（株）が管理・運営の不動産情報サイトです。 サイトオープン以来、お蔭様で順調に会員数をのばしてきました。 現在は登録料のみで、月額利用料・手数料は無料でご利用いただけます。 この無料期間にご登録いただければ、月額利用料・手数料はずっと無料 です。 この機会に是非ご登録下さい。お友達にも是非ご紹介ください。 いますぐ不動産を売買する予定がなくても、登録だけでもＯＫです。 ★サイト概要の案内パンフレット http://www.mirai-toshi.com/myfudosanshokai.pdf ★不動産情報サイト「Ｍｙ不動産」 www.myfudosan.jp ★お試しログイン（無料） ログイン名：mｆguest パスワード：myfudosanguest お試しですので物件登録とプライベートメールは利用できません。 5月27日中部経済新聞に取り上げられました！ http://www.mirai-toshi.com/chubukeizaishinbun.pdf ―――――――――――――――――――――――――――――――――― ●1分間で読める不動産基礎講座 第23回 「登記事項証明書」 不動産の登記事項証明書は、簡単に言えば土地又は建物の概要が記載してあり ます。 管轄の法務局にて取得できますが、オンライン化してあれば最寄の法務局でも 取得可能です。 登記印紙を買って申請すれば誰でも取得できます。 登記事項証明書の中身ですが、表題部、甲区、乙区に分かれています。 表題部は、 土地であるなら、地積、地目、所有者が記載してあります。 建物であるなら、構造、床面積、所有者、新築年月日（不詳の場合あり）が記 載してあります。 甲区は、 所有者が記載してあります。 その他、その不動産が差押を受けているときはここに記載されています。 乙区は、 抵当権、地役権等の所有権以外の権利関係が書いてあります。 土地には地番があって、建物には家屋番号というものがつけられますが、 取得する際は、所在と、この地番と家屋番号を書けば取得できます。 郵便物などが届く住居表示と地番は必ずしも一致しておりませんので ご留意下さい。 ―――――――――――――――――――――――――――――――――― ◆現在、名古屋でオフィスレンタルの賃借人を募集しています。 下記ホームページをクリックして、検索で「オフィスレンタル」と入力して みてください。 不動産情報サイト「My不動産」 www.myfudosan.jp （現在は登録料のみで、月額利用料等一切無料です。お早めにご登録下さい。） ―――――――――――――――――――――――――――――――――― 【編集後記】 今回も最後までお読みいただきまして心より感謝いたします。 ありがとうございます。 サブプライムローン問題で世界経済が動揺していますね。 これは、利潤追求のアクセルを踏みこみすぎて、冷静な判断というブレーキ がかからず、「本質」を見誤ってしまった結果ということでしょう！ 米国型市場競争主義も大転換を余儀なくされることでしょう！ やはり大切なのは「利益の前にお客様の喜びを」です。 今回のメルマガはいかがでしたでしょうか？ 何かご意見、ご質問、希望テーマ等がございましたら、下記 アドレスまでメールをいただければ、勇気100倍です。 メールお待ちしております。 info@myfudosan.jp ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 【発行人】 Ｍｙ不動産株式会社 www.myfudosan.jp 【執筆者】 国土交通省登録番号第6361号 不動産鑑定士 李明源（リーミョンウオン） 名古屋市生まれ。 1999年、不動産鑑定士の国家資格を取得し、不動産鑑定評価を中心に アドバイザー、コンサルテイングなど不動産業を幅広く手がける。 戸建住宅、賃貸ビル、ホテル、ショッピングセンターなど 不動産評価の実績多数。 不動産の物件調査で北は北海道から南は九州まで飛び回る。 ■ブログ「思いつくままに」 http://blog.mirai-toshi.com/ ■不動産相談 http://www.mirai-toshi.com/ ■My不動産ニュースレター （月2回程度発刊、購読料：無料） 「不動産のザ・らしんばん」(PDF版)を発行しました！ 不動産のニュース、トピックスなどをわかりやすく分析しています。 購読希望の方は、件名に「購読希望」と入力して下記までメールください。 webmaster@myfudosan.jp 創刊号は下記をご覧下さい。 http://www.mirai-toshi.com/news1.pdf ●□●─────────────────────────────── ☆ ご意見、ご要望等は下記までお願い致します。 E-mail: info@myfudosan.jp 出所の明記をしていただければ、転送・転載は自由です。 是非、お友達にご紹介下さい。 ご連絡いただければ幸いです。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ------------------------------------------------------------- プロ直伝「不動産投資塾」 発行システム：『まぐまぐ！』 http://www.mag2.com/ 配信中止はこちら http://www.mag2.com/m/0000254441.html ------------------------------------------------------------- 不動産、私ならココで売る！ www.myfudosan.jp
