2008/09/09
プロ直伝「不動産投資塾」22号
○○○▼○○○●○○○▼○○○・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・● プロ直伝「不動産投資塾」 vol.22 ○○○▼○○○●○○○▼○○○・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・● 不動産、私ならココで探す！ www.myfudosan.jp 皆さん、こんにちは。 ようやく、秋の足音が聞こえてきましたね。 お元気でいらっしゃいますか？ では、今号も早速はじめましょう！ 目次 『リフォームの威力、家賃ＵＰ大作戦！』 1分間で読める不動産基礎講座 第22回 「仲介手数料」 ------------------------------------------------------------------------------- 『リフォームの威力、家賃ＵＰ大作戦！』 投資用の不動産を購入した後、一番気になるのが毎月の家賃収入ですね。 購入した当初は、家賃収入は大体安定しています。 なぜかと言えば、買うときに、そのときの家賃収入をチェックして買いますので 家賃収入が良くない不動産をワザワザ購入する人はあまりいません。 問題なのは、1年、2年、3年・・・と、年数を経るごとに空室が増え、新築の周辺 マンションより家賃を下げなければ、入居者がいないといった場合です。 家賃を下げたら、銀行への返済だけでいっぱいいっぱいになり、キャッシュフロー での収益は見込めません。 こういう場合、どうしたらいいでしょうか？ 困ってしまいますね。 銀行は返済を待ってくれませんし。 でもだいじょうぶです。 こういうケースを乗り越えた成功事例をお話します。 築20年の6階建て2ＤＫの賃貸マンションがありました。 周辺は戸建住宅、工場のなかに田畑も見られる地域です。 築年数とともに建物の外壁はヨゴレて、外観から見ても老朽化が進み、室内は 各室2ＤＫでキッチンやバスも古臭いイメージが残っていました。 この賃貸マンションを建てた当初は、近くの工場が稼動していましたので、工場で 働く若夫婦や単身者からの賃貸需要は安定していました。 しかし、工場が閉鎖になり、跡地にスーパーができたりして、住宅需要は減ってい ました。 そこへ、新築の賃貸マンションが周辺に建ち始めましたので、既存の賃貸マンショ ンは大打撃を受けました。 このマンションの所有者Ａさんは、 「古いマンションが新築マンションに対抗するためには、家賃で勝負するしかない」 と管理会社に進められて、家賃を下げましたが入居者はそんなには増えませんでした。 Ａさんは意を決して管理会社を替えました。 新しい管理会社は、こんなことを提案しました。 「2ＤＫは昔のスタイルですから、思い切って全室ワンルームにかえましょう」 「近くに大学がありますから、学生の入居者をターゲットに絞り、若い人に人気の おしゃれな感じの部屋作りをしましょう！」 「外壁は補修したり、クリーニングしてキレイにしましょう！」 「エントランスは重要です、第一印象はココですから思い切って改装しましょう！」 新しい管理会社は、この提案と一緒にリフォーム費用の見積書を提示しました。 見積書を見たＡさんは、通常のリフォームよりも高額なリフォーム費用を見て ビックリしました。 しかし、家賃と費用との収支計算もされていて、その試算によれば、家賃は周辺の 新築マンションと同じくらいですし、費用と返済金を払っても、手元にお金は残る シュミレ−ションでした。 そこで、所有者のＡさんは、このままでは空室が益々ひどくなりジリ貧状態ですの で、このリフォームプランにかけることにしました。 結果は、管理会社の予測通りに部屋は満室になり、周辺の新築マンションは同じ家 賃で少し空室が出ていました。 こうしてＡさんの賃貸マンションは、新築マンションに対抗できるように蘇ったの です。 もちろんＡさんの顔にも、笑顔が蘇ったことは言うまでもありません。 さて、ここで覚えておいていただきたい点を整理してみましょう！ ・借主は、建物自体の築年数にあまり興味がなく、室内のおしゃれ感、住み心地を 重視する。 ・賃貸マンションの周辺状況と賃貸マンション経営の方向性は密接に関連している。 ・費用を払っても、それに見合うリターン（収入）があるか否かを柔軟に考える。 以上、リフォームによって家賃がアップできる実例でした。 管理会社の大きい・小さい、有名・無名はあまり関係ないような気がします。 どれだけ、所有者の方をまず第一に考えてくれているか否かだと思います。 やはり、どんな業種でも 「自分自身の利益の前に、お客様の喜びを！」ですね。 ------------------------------------------------------------------------------- ◆ 不動産情報サイト「Ｍｙ不動産」・ 登録会員募集中！ 弊社Ｍｙ不動産（株）が管理・運営の不動産情報サイトです。 現在は登録料のみで、月額利用料・手数料は無料でご利用いただけます。 この無料期間にご登録いただければ、月額利用料・手数料はずっと無料です。 この機会に是非、ご登録下さい。お友達にも是非ご紹介ください。 いますぐ不動産を売買する予定がなくても、登録だけでもＯＫです。 不動産情報サイト「Ｍｙ不動産」 www.myfudosan.jp 5月27日中部経済新聞に取り上げられました！ http://www.mirai-toshi.com/chubukeizaishinbun.pdf ------------------------------------------------------------------------------- 1分間で読める不動産基礎講座 第22回 「手付金と申込証拠金」 手付金には次の3つの性格があります。 「証約手付」 「確かに契約しました」という証拠としての性格を有するものです。 「解約手付」 相手が契約の実行に向かって具体的なアクションをおこしていなければ、 手付を支払った側（買手）は手付を放棄することで契約が解除（手付流し）でき、 手付を受け取った側（売手）は手付の倍額を返しさえすれば、無条件に契約 解除（手付倍返し）ができるという性格を持つものです。 「違約手付」 相手が契約通り売買を実行してくれないとき、その罰として手付を没収または 手付の倍返しを請求できるものです。 これら手付金とよく混同するのが申込証拠金（売止め金）です。 「申込証拠金」 申込証拠金とは、 「不動産購入を決定するかどうか悩んでいる時に、とりあえず 購入権利を持ち、後で検討したい」という時に支払われるものです。 これは法律上の制度にはないため、解約手付、違約手付とは基本的に異なるものです。 このため、申込証拠金を渡した時点では、まだ不動産の売買契約も売買の予約もして いないことになります。 従って、不動産購入を止めたときは、申込証拠金は原則的に全額返還されるべきもの です。 ただし、申込証拠金支払時に解約手付または違約手付とみなす旨の特約がなされてい れば、特約が優先するため返還されない可能性があります。 このように、契約以前または契約時に支払う金銭は、 購入を止めた場合または契約を 解除した場合のことを考えると非常に問題が大きくなります。 不動産業者に金銭を支払う時は、どの性格の金銭かはっきりさせておくことが必要です。 ------------------------------------------------------------------------------- ◆現在、大阪で住宅地を探していらっしゃる方がいます。 下記ホームページをクリックして検索で「大阪」と入力してみてください。 不動産情報サイト「My不動産」 www.myfudosan.jp （現在は登録料のみで、月額利用料等一切無料です。お早めにご登録下さい。） ------------------------------------------------------------------------------- 【編集後記】 今回も最後までお読みいただきまして心より感謝いたします。 ありがとうございます。 政治は無責任ですし、相撲界も経済界もウソが横行していますね。 特に、事故米を酒造メーカーに販売していた話は、ゾッとします。 やはり、「利益の前にお客様の喜びを」です。 このメルマガの読者の皆様が喜んでいただくために頑張ります。 何かご意見、ご質問、希望テーマ等がございましたら、下記 アドレスまでメールをいただければ、勇気100倍です。 メールお待ちしております。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 【発行人】 Ｍｙ不動産株式会社 www.myfudosan.jp 【執筆者】 国土交通省登録番号第6361号 不動産鑑定士 李明源（リーミョンウオン） 名古屋市生まれ。 1999年、不動産鑑定士の国家資格を取得し、不動産鑑定評価を中心に アドバイザー、コンサルテイングなど不動産業を幅広く手がける。 戸建住宅、賃貸ビル、ホテル、ショッピングセンターなど 不動産評価の実績多数。 不動産の物件調査で北は北海道から南は九州まで飛び回る。 ■ブログ「思いつくままに」 http://blog.mirai-toshi.com/ ■不動産相談 http://www.mirai-toshi.com/ ■My不動産ニュースレター （月2回程度発刊、購読料：無料） 「不動産のザ・らしんばん」(PDF版)を発行しました！ 不動産のニュース、トピックスなどをわかりやすく分析しています。 購読希望の方は、件名に「購読希望」と入力して下記までメールください。 webmaster@myfudosan.jp 創刊号は下記をご覧下さい。 http://www.mirai-toshi.com/news1.pdf ●□●─────────────────────────────── ☆ ご意見、ご要望等は下記までお願い致します。 E-mail: info@myfudosan.jp 出所の明記をしていただければ、転送・転載は自由です。 是非、お友達にご紹介下さい。 ご連絡いただければ幸いです。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ------------------------------------------------------------- プロ直伝「不動産投資塾」 発行システム：『まぐまぐ！』 http://www.mag2.com/ 配信中止はこちら http://www.mag2.com/m/0000254441.html ------------------------------------------------------------- 不動産、私ならココで売る！ www.myfudosan.jp
