2008/08/27
プロ直伝「不動産投資塾」
○○○▼○○○●○○○▼○○○・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・● プロ直伝「不動産投資塾」 vol.21 ○○○▼○○○●○○○▼○○○・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・● 不動産売買サイト「Ｍｙ不動産」で売買！ www.myfudosan.jp 皆さん、こんにちは。 8月も残り少なくなってきましたが、いかがお過ごしでしょうか？ 経済は一足先に秋から冬ですね。 では、今号も早速はじめましょう！ 目次 『地価下落局面での投資は、ここに注意！』 1分間で読める不動産基礎講座 第21回 「仲介手数料」 ------------------------------------------------------------------------------- 『地価下落局面での投資は、ここに注意！』 日本経済が下降し始めていますが、不動産価格も足並みをそろえて 下落し始めています。 金融機関はお金を凍結し始めました。 そして、不動産業界、建設業界等で倒産が相次いでいます。 完全に潮の流れがかわりました。 1年前までは、まだかろうじて売り手市場でしたが、今は買い手市場です。 しかし、特にあわてることはありません。 これからの経済は、大波・小波・凪ぎの繰り返しですから、相応に対処す る術を習得しておけばよいのです。 では、その対処方法についてお話しします。 今は下落局面です。 下落局面で不動産投資をする際、気をつけなければならないことは、 大きく分けて3つあります。 1番目「キャピタルロスに注意！」 不動産市場が需要後退で下落局面になると、所有者は弱気になり、 金融機関も弱気になり、一般需要者は強気になります。 すると、値下げスパイラルに陥ります。 そうなると、不動産は下落基調に入り金融機関も融資しないので、価格 を下げても、なかなか売却できなくなります。 また、本来の不動産の価値を下回って取引されるケースもでてくるかもしれ ません。 ですから、不動産投資をして1年や2年で、売却しなければならないことが 起きそうな時は、不動産投資は控えたほうがいいと思います。 キャピタルロスが発生する可能性が高くなるからです。 もっとも、毎月の純収益（インカムゲイン）でキャピタルロス分を補填できれば いいのですが、そういう良質な物件は多くはありません。 2番目「利回り上昇に注意！」 金融機関から借りることができて、不動産投資できたとしても、経済が不安 定のときは金利の動向に注意が必要です。 不動産価格が下がるということは、理論的には利回りが上昇しているか、若 しくは賃料などから得られる純収益が減っていることを表しています。 利回りが上昇し、金利も上昇すれば、不動産投資するときに変動で借り入 れた金利も上昇して月々の返済額も増え、賃料からの純収益では、借入金 が返済できなくなる場合もでてきます。 このようなことがないためには、不動産投資をする段階で、純収益と借入金返 済額を比較してシュミレーションをする必要があります。 その際に、借入れ金利を最大と最小でいろいろとかえてみてください。 もしもの時のために、最悪を考えておくことも不動産投資には不可欠です。 3番目「経済が低迷し、賃料下落にたえられるかどうかに注意！」 経済が低迷すると、不動産の賃借需要も減少します。すると、安い賃料を求め て、既存の収益ビル・収益マンションから、安い賃料を提供するビル・マンシ ョンへの転居が多くなります。 そのような時に、新しい入居者を募集する際、賃料を下げて募集しないと入居 者は確保できません。 賃料を下げると、月々の純収益は減りますので、その純収益の下落分は、借入 金返済額にたえられるかどうかに注意が必要です。 下落分が大きいと、借入金の返済額を支払えないケースさえでてきます。 ですから、上記と同様に、賃料が下落した場合の純収益と借入金返済額のシュ ミレーションが必要になってくるのです。 以上が、地価下落局面で不動産投資をする際に注意すべきことです。 今後、売却物件はドンドンでてきますので、運よく投資できそうな方は、どうぞ上 記のようなことにご留意いただき、幸多き不動産投資に邁進していただければと 思います。 ------------------------------------------------------------------------------- ◆現在、東京の中古マンションを売却中の方がいらっしゃいます。 下記ホームページをクリックして検索で「東京」と入力してみてください。 不動産売買サイト「Ｍｙ不動産」 www.myfudosan.jp （現在、マイホームの売買は利用料等一切無料です） ------------------------------------------------------------------------------- 1分間で読める不動産基礎講座 第21回 「仲介手数料」 仲介手数料は、不動産売買契約が成立したときに、仲介業者に支払う手数 料のことをいいます。 仲介手数料の上限が金額によって法律で決められていますが、一般的には、 売買価額の3%+6万円+消費税です。 また、仲介手数料は売買契約が成立しなければ発生しません。 たとえば、不動産を買いたいといって、仲介業者の方にいくつもの物件を案内し てもらって骨をおってもらったとしても、売買契約が成立しなければ、仲介手数 料はかかりません。 ただし、注意していただきたいのが、一旦売買契約が成立した後で、引渡しま での間に買主側或いは売主側のどちらかから、売買契約の解除が申し入れら れた際、仲介手数料はどうなるのか？という問題です。 つまり、契約が解除されたので、最終的には契約していないのだから、仲介手 数料を支払う必要があるのか？ないのか？ということです。 こういうケースは比較的多いのですが、明確な正答はありません。 裁判例などを見ますと、公平にケースバイケースのようです。 不動産を仲介するときは、仲介業者と売主（或いは買主）との間で媒介契約 を結ぶことになっていますが、この契約書で明確に取り決めてあれば、それに従 うことになると思いますが、ほとんど取り決めてないことが多いです。 ------------------------------------------------------------------------------- ◆現在、大阪で住宅地を探していらっしゃる方がいます。 下記ホームページをクリックして検索で「大阪」と入力してみてください。 不動産売買サイト「My不動産」 www.myfudosan.jp （現在、マイホームの売買は利用料等一切無料です） ------------------------------------------------------------------------------- 【編集後記】 今回も最後までお読みいただきまして心より感謝いたします。 ありがとうございます。 不動産市場は混沌としてきましたが、これから本格的な下落市場になる でしょう。 不動産投資には少しの勇気が必要ですが、注意するところで注意してい ればだいじょうぶです。 何かご意見、ご質問、希望テーマ等がございましたら、下記 アドレスまでメールをいただければ、勇気100倍です。 メールお待ちしております。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 【発行人】 Ｍｙ不動産株式会社 www.myfudosan.jp 【執筆者】 国土交通省登録番号第6361号 不動産鑑定士 李明源（リーミョンウオン） 名古屋市生まれ。 1999年、不動産鑑定士の国家資格を取得し、不動産鑑定評価を中心に アドバイザー、コンサルテイングなど不動産業を幅広く手がける。 戸建住宅、賃貸ビル、ホテル、ショッピングセンターなど 不動産評価の実績多数。 不動産の物件調査で北は北海道から南は九州まで飛び回る。 ■ブログ「思いつくままに」 http://blog.mirai-toshi.com/ ■不動産相談 http://www.mirai-toshi.com/ ■My不動産ニュースレター （月2回程度発刊、購読料：無料） 「不動産のザ・らしんばん」(PDF版)を発行しました！ 不動産のニュース、トピックスなどをわかりやすく分析しています。 購読希望の方は、件名に「購読希望」と入力して下記までメールください。 webmaster@myfudosan.jp 創刊号は下記をご覧下さい。 http://www.mirai-toshi.com/news1.pdf ●□●─────────────────────────────── ☆ ご意見、ご要望等は下記までお願い致します。 E-mail: info@myfudosan.jp 出所の明記をしていただければ、転送・転載は自由です。 是非、お友達にご紹介下さい。 ご連絡いただければ幸いです。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ------------------------------------------------------------- プロ直伝「不動産投資塾」 発行システム：『まぐまぐ！』 http://www.mag2.com/ 配信中止はこちら http://www.mag2.com/m/0000254441.html ------------------------------------------------------------- こんな不動産情報サイトがほしかった！ www.myfudosan.jp
