2008/08/08
プロ直伝「不動産投資塾」
○○○▼○○○●○○○▼○○・・・・・・・・・・・・・・・● プロ直伝「不動産投資塾」 vol.20 ○○○▼○○○●○○○▼○○・・・・・・・・・・・・・・・● 世界の「Ｍｙ不動産」で売買！ www.myfudosan.jp 皆さん、こんにちは。 夏まっ盛りですが、いかがお過ごしでしょうか？ オリンピック、始まりますね。 では、今号も早速はじめましょう！ 目次 『稼げる不動産を見分けるコツ』 1分間で読める不動産基礎講座 第20回 「不動産の証券化」 ------------------------------------------------------------------------------- 『稼げる不動産を見分けるコツ』 前回、不動産が持つ収益力のお話をしました。 収益力と聞くと、なんか難しそうな話に聞こえそうですが 実はきわめて簡単です。 不動産の力を見る場合、まず不動産の純収益を考えます。 純収益の測定方法として下記の2通りがあります。 １）不動産を第3者に貸し出して、得られる賃料をもとに 純収益を算定する方法 ２）不動産を使って得られる売上高から純収益を算定する方法 １）の方法は、通常の賃貸マンションですとか、賃貸ビルに適用 できます。 ２）の方法は、ビジネスホテル、ボーリング場、ゴルフ場など その不動産そのもので収益を上げているものに適用します。 一般的な不動産投資といえば、１）の例が大半ですから １）の収益力に絞ってお話します。 さて、１）の純収益ですが、分解しますと次の通りとなります。 純収益＝総収入 - 総費用 総収入：賃料、駐車場収入等 総費用：維持管理費、修繕費、固定資産税等 中古の賃貸ビルや賃貸マンションを購入するときは、現況の純収益を 把握することができます。 現況でその不動産は稼動しているのですから当然ですね。 こんな楽なことはありませんよね。 実際の純収益がわかるのですから。 しかし、この現況の純収益が、その不動産の本来の収益力と思うのは 早計です。 問題なのは、ここからです。 その純収益が、実際にその不動産の力をどこまで表しているか？ それを見極めることが重要です。 では、順を追ってご説明いたしましょう！ まず、「不動産を売りたい側」から提示される実際の純収益ですが、 大きく分けて、3通りのパターンがあります。 １．現況、満室であり、その状況に基づいた純収益 ２．現況、空室率が数パーセントと低く、その状況に基づいた純収益 ３．現況、空室率が数十パーセントと高く、その状況に基づいた純収益 まず1番の満室の場合ですが、純収益はもちろん高くなっているはずです。 この際、注意が必要なのは下記のような点です。 ・いつから満室になったか？ ・満室になる前は、どのような状況であったか？ ・各部屋の賃料は、現況の相場賃料と比較して妥当か否か？ ・満室が続く可能性は高いか否か？ 2番目の空室率が数パーセントと低い場合は 下記のような点に注意が必要です。 ・その空室率は、周辺の空室率と比較して妥当であるかどうか？ ・空室率が高まる可能性はあるかないか？ ・満室になる可能性はあるかないか？ ・各部屋の賃料は、現況の相場賃料と比較して妥当か否か？ 3番目の空室率が高い場合、当然収益も低いですから、リスクは高い ということができます。 しかし、この手の不動産がチャンスです。ピンチはチャンスです。 この不動産の空室率が高い原因を突き詰めればいいわけです。 たとえば、 ・募集賃料が高すぎる ・元来、賃貸需要がない、若しくは低い ・不動産の間取りや広さがトレンドにあわない ・不動産の管理がよくなく、きたない。 ・セキュリテイ設備がないので、嫌悪されている。 ・建物自体が老朽化して、見た目が悪い 最近、素人でも大家さんになれたというような本が よくでてますが、上記の原因を解決して空室率を 上げたケースが多いですね。 1番目、2番目のケースは安定した純収益を見込めますので、 売値も相応に高いはずです。 しかし、3番目のケースは、空室率が高く純収益が低いですから 売値も相応に低いはずです。 ですから、知恵を絞って空室率を低くすれば、高利回りが見込める 物件なのです。 以上が、不動産の本来の純収益を見極める方法であり、 稼げる不動産を見分けるコツです。 ------------------------------------------------------------------------------- ◆今すぐ売らなくてもいい不動産を登録しておきませんか？ 世界の「Ｍｙ不動産」 www.myfudosan.jp ------------------------------------------------------------------------------- 1分間で読める不動産基礎講座 第20回 「不動産の証券化」 少しでも不動産投資に関心がある方であれば、不動産の証券化という言葉を 見たり、耳にしたことがあると思います。 簡単に言えば、不動産の受益権を小口に分けて証券として一般投資家に 広く売買してもらうことをいいます。 代表的なものに、上場した銘柄があつまったＪ−ＲＥＩＴがあります。 Ｊ−ＲＥＩＴ以外の不動産の証券化は、一般的に私募ファンドといわれたりもします。 不動産の証券化は5,6年ぐらい前から台頭してきて、低迷する不動産市場を牽引してきた といっても過言ではありません。 しかし、不動産の証券化の対象となる不動産は大型物件が中心ですので、供給物件は 限られ、それに対して需要は増えたものですから、高値で取引されるケースが目立っていま した。 そこへ、サブプライムローンによる金融収縮、景気悪化などで不動産価格は下落し、 高値で仕入れた不動産が、今後どうなるか？というところに焦点はしぼられています。 ------------------------------------------------------------------------------- ◆じっくりと、納得がいくまで不動産を探したい方のために！ 21世紀型不動産情報サイト「My不動産」 www.myfudosan.jp ------------------------------------------------------------------------------- 【編集後記】 今回も最後までお読みいただきまして心より感謝いたします。 ありがとうございます。 経済の波は、高くなったり低くなったりする周期が早くなっています。 呑みこまれないように、サーファーの如く、 しっかりと、この経済波に乗って生きたいですね。 何かご意見、ご質問、希望テーマ等がございましたら、下記 アドレスまでメールをいただければ、勇気100倍です。 メールお待ちしております。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 【発行人】 Ｍｙ不動産株式会社 www.myfudosan.jp 【執筆者】 国土交通省登録番号第6361号 不動産鑑定士 李明源（リーミョンウオン） 名古屋市生まれ。 1999年、不動産鑑定士の国家資格を取得し、不動産鑑定評価を中心に アドバイザー、コンサルテイングなど不動産業を幅広く手がける。 戸建住宅、賃貸ビル、ホテル、ショッピングセンターなど 不動産評価の実績多数。 不動産の物件調査で北は北海道から南は九州まで飛び回る。 ■ブログ「思いつくままに」 http://blog.mirai-toshi.com/ ■不動産相談 http://www.mirai-toshi.com/ ■My不動産ニュースレター （月2回程度発刊、購読料：無料） 「不動産のザ・らしんばん」(PDF版)を発行しました！ 不動産のニュース、トピックスなどをわかりやすく分析しています。 購読希望の方は、件名に「購読希望」と入力して下記までメールください。 webmaster@myfudosan.jp ●□●─────────────────────────────── ☆ ご意見、ご要望等は下記までお願い致します。 E-mail: info@myfudosan.jp 出所の明記をしていただければ、転送・転載は自由です。 是非、お友達にご紹介下さい。 ご連絡いただければ幸いです。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ------------------------------------------------------------- プロ直伝「不動産投資塾」 発行システム：『まぐまぐ！』 http://www.mag2.com/ 配信中止はこちら http://www.mag2.com/m/0000254441.html ------------------------------------------------------------- こんな不動産情報サイトがほしかった！ www.myfudosan.jp
