2008/07/25
プロ直伝「不動産投資塾」
○○○▼○○○●○○○▼○○・・・・・・・・・・・・● プロ直伝「不動産投資塾」 vol.19 ○○○▼○○○●○○○▼○○・・・・・・・・・・・・● 世界の「Ｍｙ不動産」で売買！ www.myfudosan.jp 皆さん、こんにちは。 猛暑の中、ほんのひと時の涼風が心地よいですね。 お元気そうで何よりです。 では、今号も早速はじめましょう！ 目次 『逆転の発想で、不動産投資に勝機あり！』 1分間で読める不動産基礎講座 第19回 「インカムゲインとキャイタルゲイン」 ------------------------------------------------------------------------------- 『逆転の発想で、不動産投資に勝機あり！』 不動産業を営んでいますと、不動産市場が今どうなっているか？ これからどうなるのか？は、一般の方に比べてよくわかります。 不動産市場の流れが読めます。 昨今は、「地価下落」がキーワードになっています。 地価下落のいろんな本も出版されています。 それを見ると、不動産投資は控えたほうがよいと思ってしまいます。 ですが、今こそ、発想を逆転させなければなりません。 ピンチはチャンスです。チャンスはピンチです。 みんなが弱気になっているときこそ、強気になれるかどうかです。 逆に、みんなが強気になっているときこそ、弱気になれるかどうかです。 今から10年前ぐらい、不動産市場は下落基調が継続していましたが、 そのとき、せっせと不動産を買いはじめた投資家たちがいました。 不動産価格は下落していましたが、平気で買っていました。 そしたら、5年ぐらい前から不動産価格は一部上昇し始めて、 そのときの不動産投資家たちは、２、３年前に不動産を売却し 多額の利益を得ました。 さて、不動産価格が下落基調にあるなか、その投資家たちは なぜ、平気で不動産を買うことができたのでしょうか？ はい、そうですね。 不動産と言うのは、賃料という果実があって、元本という価格で できています。 ここでよく勘違いしやすいのが、最初に不動産価格があって 賃料（果実）があるという逆の考え方です。 これは違います。 少し経済論になって恐縮なのですが、ここは明確にしておいた ほうが良いと思います。 どのくらいの賃料（果実）がとれて、どのくらいの収益を生むかに よって不動産価格は決まります。 ということは、投資利回りに変動がなければ、市場での不動産 価格が下がっているということは、その不動産からの収益が下落 しているということです。 しかし、投資利回りに変動がなく、収益にも変動がなければ、 理論的には不動産価格は下がりません。 前記の投資家は、ここに注目したのです。 不動産が持つ収益力を過小評価して不動産価格が下がっている と分析したのです。 すると、いづれ不動産価格は、その不動産が持つ収益力に見合った 価格に上昇してくると判断したのでしょう。 実際にその通りになりました。 ですから、今回の下げ局面でも、不動産が持つ収益力さえ見誤らな ければ、不動産投資で利益をあげることができます。 多くの方が、まず価格を見ていますが、 価格ではなく、収益力を見るという逆転発想こそ、 不動産投資で勝機が呼び込むコツなのです。 では、どうやって？（次回に続く） ------------------------------------------------------------------------------- ここできっと見つかる！私の不動産！ 「Ｍｙ不動産」 www.myfudosan.jp ------------------------------------------------------------------------------- 1分間で読める不動産基礎講座 第19回 「インカムゲインとキャピタルゲイン」 インカムゲインとは、不動産を利用して生み出す、その不動産の 収益力を表し、一般的に 総収入ー総費用＝純収益 です。 キャピタルゲインとは、その不動産自体の価格の上昇を意味します。 不動産価格の下落は、キャピタルロスといいます。 実際に、不動産価格は、このインカムゲインとキャピタルゲイン （又はキャピタルロス）及び投資利回りで決まっています。 バブルの頃、キャピタルゲイン期待で土地神話が続き、不動産が持つ 収益力（インカムゲイン）を飛び越えて、不動産価格はドンドン上が りました。 そしてバブルがはじけて、今度は不動産が持つ収益力（インカムゲイン） を下回って不動産価格がきまって、不動産価格は下がり続けました。 ------------------------------------------------------------------------------- 不動産探すなら 21世紀型不動産情報サイト「My不動産」で！ www.myfudosan.jp ------------------------------------------------------------------------------- 【編集後記】 今回も最後までお読みいただきまして心より感謝いたします。 ありがとうございます。 世界経済がゆれていますが、日本経済はこの先どうなっていくのでしょう。 ひとつだけいえるのは、グローバル経済が加速していくことは間違いありません。 何かご意見、ご質問、希望テーマ等がございましたら、下記 アドレスまでメールをいただければ、勇気100倍です。 メールお待ちしております。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 【発行人】 Ｍｙ不動産株式会社 www.myfudosan.jp 【執筆者】 国土交通省登録番号第6361号 不動産鑑定士 李明源（リーミョンウオン） 名古屋市生まれ。 1999年、不動産鑑定士の国家資格を取得し、不動産鑑定評価を中心に アドバイザー、コンサルテイングなど不動産業を幅広く手がける。 戸建住宅、賃貸ビル、ホテル、ショッピングセンターなど 不動産評価の実績多数。 不動産の物件調査で北は北海道から南は九州まで飛び回る。 ブログ「思いつくままに」 http://blog.mirai-toshi.com/ 不動産相談 http://www.mirai-toshi.com/ ■My不動産ニュースレター （月2回程度発刊、購読料：無料） 「不動産のザ・らしんばん」(PDF版)を発行しました！ 不動産のニュース、トピックスなどをわかりやすく分析しています。 購読希望の方は、件名に「購読希望」と入力して下記までメールください。 webmaster@myfudosan.jp ●□●─────────────────────────────── ☆ ご意見、ご要望等は下記までお願い致します。 E-mail: info@myfudosan.jp 出所の明記をしていただければ、転送・転載は自由です。 是非、お友達にご紹介下さい。 ご連絡いただければ幸いです。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ------------------------------------------------------------- プロ直伝「不動産投資塾」 発行システム：『まぐまぐ！』 http://www.mag2.com/ 配信中止はこちら http://www.mag2.com/m/0000254441.html ------------------------------------------------------------- こんな不動産情報サイトがほしかった！ www.myfudosan.jp
