2008/06/12
プロ直伝「不動産投資塾」
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プロ直伝「不動産投資塾」 vol.16
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不動産の元気を応援します
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皆さん、こんにちは。
梅雨の季節ですが、
晴れて、曇って、雨ふって
たまには雨もいいもんですね。
では、今号も早速はじめましょう！
目次
『賃料改定時のトラブル』
1分間で読める不動産基礎講座 第16回 「相続税路線価」
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『賃料改定時のトラブル』
不動産についてのいろんな相談を受けますが、一番多いのが賃貸借間
におけるトラブルについてです。
そのなかでも最も多いのが、賃料改定時の相談です。
前号で、不動産を新しくいま貸し出すならば、そのときの市場賃料
で貸すことができて、相応に収入も得ることができるのですが、
既存の家賃収入については、たとえ今の賃料相場が上昇したとしても、
賃料改定はすぐできないということを申し上げました。
理由として、借主は賃料が上がるのがイヤですし、貸主は賃料が下がる
のはうれしくありません、
ですから、賃料改定ではもめるケースが多いのです。
でも、賃料相場が変動しているなら、既存の家賃も賃料相場に改定す
べきではないか？
このように思われる方がいらっしゃるかもしれません。
では、賃料を上げられないその図式を具体的にご説明しましょう。
もし、皆さんが大家で、今の受け取っている賃料が相場賃料より安かった
ら、まずどうしますか？
そうですね。
賃料を上げようとして、借主に相場賃料を払うようにいいますよね。
それで、借主が相場賃料を払いたくないといったら、
その借主には出て行ってほしいと思いますよね。
相場の賃料を払ってくれる、新しい借主がいれば、
今よりも賃料収入が上がるわけですから。
しかし、大概の借主は、賃料を上げられるのを嫌がります。
借主の中には、争いごとが嫌いで和の精神がある方で
渋々と相場の賃料を受け入れる方もいるかもしれません。
でも、みんながみんな、こういう人じゃないんですね、世の中は。
賃料を上げられるのも嫌だし、出て行くのも断固として拒否するといって
はちまき巻いてがんばっちゃう人もいるんです。
「えっ、出て行くのを拒否できるんですか？
大家が出てけといったら出なきゃいけないんじゃないですか？」
という声が聞こえてきそうです。
はい、拒否できるんですよ。
大家がいくら所有者だといっても
賃料アップに応じないという理由だけで
強制的に借主を退去させることはできません。
退去させることができないといってほかっておくと、
借主に安い賃料でずっと居続けられてしまいますので
大家の取るべき手法としては、裁判所に駆け込んで、
借主が相場の賃料を払うように裁判を起こすしかないわけです。
それで、賃料改定の裁判というケースになるんです。
しかし、
裁判したからといって、相場の賃料になるとは限りません。
どうしてかといいますと、裁判になると、
今までの賃貸借期間、
貸主と借主の関係、
賃貸物件の用途
借主貸主の生活状況、
今まで賃料改定をしてきたかどうかなどを
総合的に判断して、裁判所が最終的に決めるからです。
一度賃貸借すると、賃料改定にはいろんな要因が絡んでくるんですね。
これが、継続賃料という概念です。
上記のように賃料アップを求めている裁判の場合は
相場の賃料まで上げられずに、
相場の賃料と、現在の賃料の間で、
新しい賃料が決定するというのが一般的です。
ですから、金利が上昇して返済額が増えても、
家賃収入を相場まで上げられずに
不動産経営に行き詰るケースが多々見られるわけです。
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1分間で読める不動産基礎講座 第16回 「相続税路線価」
路線価という言葉を聞かれたことがあると思います。
正式には相続税路線価といいます。
路線価には固定資産税路線価というのもあるからです。
相続税路線価というのは、道路の路線ごとに決めてある土地価格です。
これによって、土地の相続税を算定する目安として利用します。
大体、時価の8割で設定されています。
この場合の時価とは公示価格のことです。
ですから、路線価が8万円/平方メートルであれば、
時価は10万円/平方メートルということになります。
価格基準日は、毎年1月1日で、発表は確か毎年7月ぐらいだったと思います。
ですから、平成20年1月1日の路線価はまもなく発表されるということです。
土地の価格がいくらぐらいかを簡易に調べるには便利です。
国税庁のホームページから全国の路線価が閲覧できます。
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【編集後記】
今回も最後までお読みいただきまして心より感謝いたします。
ありがとうございます。
雨降って、お日様が出て、地固まって、穀物が育って・・・・
経済も、事業も、人生も同じかもしれませんね。
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【執筆者】
国土交通省登録番号第6361号
不動産鑑定士 李明源（リーミョンウオン）
名古屋市生まれ。
1999年、不動産鑑定士の国家資格を取得し、不動産鑑定評価を中心に
アドバイザー、コンサルテイングなど不動産業を幅広く手がける。
戸建住宅、賃貸ビル、ホテル、ショッピングセンターなど
不動産評価の実績多数。
不動産の物件調査で北は北海道から南は九州まで飛び回る。
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