2008/05/29
プロ直伝「不動産投資塾」
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プロ直伝「不動産投資塾」 vol.15
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不動産の元気を応援します
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皆さん、こんにちは。
少し暑くなってきましたが、
おかわりございませんか？
では、今号も早速はじめましょう！
目次
『変動金利の怖さ、サブプライムローンで学ぶ』
1分間で読める不動産基礎講座 第15回 「公図と建物図面」
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『変動金利の怖さ、サブプライムローンで学ぶ』
米国発サブプライムローン問題は、今年になっても、あらゆるところにマイナス影響を
及ぼしていますが、このサブプライムローン問題の本質を考えて見ましょう！
サブプライムローンは、借り入れ当初は2年固定金利で、その後28年は変動金利の
ローンなど短期固定金利型+長期変動金利ローンを組み合わせた商品が主流でした。
2000年前後、米国では大胆な金融緩和を行い、それに連動してサブプライムローンの
当初の固定金利を引き下げ、それが住宅需要に拍車をかけて、サブプライムローンの利
用者を増やしました。
そして、2004年の金融引き締めで金利は上昇し、借り入れ当初からの固定金利期
間が終わって変動金利に移行する際には、金利は上昇しており返済額が急激に増
え、返済困難者が続出したのが今回のサブプライム問題の本質です。
しかも、追い討ちをかけるように不動産価格も下落し、金融機関などの債権者は、
貸付金を担保不動産だけでは回収できず、その影響がいまだに続いているという状
況です。
日本の金融機関でも、最近、サブプライム問題による損失額を公表していましたね。
さて、このサブプライムローン問題から、何を学ぶことができるでしょうか？
それは、
「変動金利は怖い」
これにつきると思います。
金融機関等債権者は、サブプライムローンを利用した住宅需要者及びその担保
不動産に投資したわけですが、通常の不動産投資と照らしあわせてみますと、
不動産から得られる純収益が、元金と返済利息をあわせた返済額になります。
固定金利から変動金利に移行して、利息が上がったために返済額が増えました。
返済額が増えたのですから、サブプライムローンで言えば、債務者の給料を上げて
もらって、その給料増加分を返済原資にあてなければならないのですが、
すぐ債務者の給料が上がるわけではないので、返済額の増加は返済を困難にしました。
一般的な不動産投資でも同じことが言えます。
借り入れ金利が上がって返済額が増えたのですから、家賃収入を増やして、
その増加分を返済額に充当させなければならないわけです。
家賃収入を増やすには、賃料を上げなければなりません。
しかし、ここでやっかいなのが、賃料の性格です。
賃料は、金利に対して、一般的に次のような動きをします。
金利に連動して、賃料も変動する。
ですから、
金利に連動して賃料も変動するなら、金利上昇によって返済額が上がっても、
賃料も上がるから、いいのでは？と思われるかもしれません。
しかし、必ずしもそうでない場合があります。
それは、金利に連動して新規の賃料は変動するのですが、
既存の家賃収入はすぐ変動しないということです。
どういうことかと申しますと、新しくいま貸し出すならば、そのときの市場賃料
で貸すことができて、相応に収入も得ることができるのですが、
既存の家賃収入については、たとえ今の賃料相場が上昇したとしても、賃料改定
はすぐできません。
理由としては、借主が賃料増額にすぐOKを言うわけないからです。
実際のところ、賃料改定で貸主借主間でトラブルになることが多々あります。
すると、最終的に裁判になるケースがあり、裁判は2年、3年続く場合もあります。
ですから、金利が上昇して返済額が増えても、家賃収入をあげられずに
不動産経営に行き詰るケースが多々見られます。
変動金利を採用するということは、このようなリスクをはらんでいるのです。
では次回は、賃料改定における貸主借主間のトラブルについてお話します。
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1分間で読める不動産基礎講座 第15回 「公図と建物図面」
不動産を評価するうえで欠かせないことは、
その土地はどんな形状なのか？
建物はどんな形なのか？
を見ることだと思います。
大体の概要を見る上では、公図と建物図面を参考にします。
公図（こうず）とは、法務局に備えてあります土地の図面で、
建物図面とは、同じく法務局に備えてあります建物の図面です。
対象物件を管轄する法務局へ行って、申請さえすれば誰でも
簡単に取得できます。
もちろん、登記印紙を買うお金は必要ですが印鑑などはいりません。
ここで注意していただきたいのは、公図は土地の形状を表していますが、
必ずしも正確でない場合があります。
正確な土地の形状を知りたい場合は、測量して測量図面を作成する
必要があります。
いづれにしましても、不動産を見るときは、まず最初に公図と建物図
面をご用意下さい。
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【編集後記】
今回も最後までお読みいただきまして心より感謝いたします。
ありがとうございます。
経済が熟成すると、ありきたりの「モノ」・「サービス」だけで
は売れませんね。
必要なのは、知恵を働かせた「付加価値」の追求かもしれません。
不動産も同じです。ありきたりのマンションでは売れなくなっています。
そのお手伝いをしたいと思っています。
何かご意見、ご質問、希望テーマ等がございましたら、下記
アドレスまでメールをいただければ、勇気100倍です。
メールお待ちしております。
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【発行人】
Ｍｙ不動産株式会社
www.myfudosan.jp
【執筆者】
国土交通省登録番号第6361号
不動産鑑定士 李明源（リーミョンウオン）
名古屋市生まれ。
1999年、不動産鑑定士の国家資格を取得し、不動産鑑定評価を中心に
アドバイザー、コンサルテイングなど不動産業を幅広く手がける。
戸建住宅、賃貸ビル、ホテル、ショッピングセンターなど
不動産評価の実績多数。
不動産の物件調査で北は北海道から南は九州まで飛び回る。
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