2008/04/22
プロ直伝「不動産投資塾」
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プロ直伝「不動産投資塾」 vol.12
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不動産の元気を応援します
皆さん、こんにちは。
陽光に黄緑の葉が映える季節になりましたが、お元気でしょうか？
さて、今号からメニュー内容を少しリニューアルしてお届けします。
引き続き、よろしくお願い致します。
目次
『遠方への投資はここに注意！』
1分間で読める不動産基礎講座 第12回 「マンションの専有面積」
私のニュース・みんなのニュース ♪
”負けるな地方、勝機あり！”
お役立ちサイトのご紹介
オープン決定！不動産情報サイト革命「逆アプローチシステム」！
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『遠方への投資はここに注意！』
遠方への不動産投資を行う方がいらしゃいます。
たとえば、東京にいながら、北海道へ投資したり、名古屋にいながら、九州へ
投資したりするケースです。
遠方への投資はだいじょうぶでしょうか？という質問を時より受けますので
今日はそのことについて少しお話しようと思います。
まず、実際にご相談に見えた方のケースを挙げて申し上げます。
その方は、バブル時にチラシ広告を見て、区分所有の建物（マンション等）に投資
しました。その物件は、現在お住いの自宅から電車を使って片道約3時間ぐらいの
ところにありました。その物件を見てくるだけで、1日がかりの仕事です。
費用も往復で約1万5000円ぐらいかかってしまいます。
そんな物件に投資して、管理運営は投資を募集した不動産会社に委託して
月々の賃貸収入から費用を控除した純収益をご自分の口座に振り込んでもら
う契約でした。
バブルがはじける前までは、純収益をきちんと口座に振り込んでいただいており
ましたが、バブル崩壊後は振り込んでくる純収益の額が徐所に少なくなり、
最近では、固定資産税よりも少なくなってしまい、赤字になってしまいました。
管理会社に電話しても、のらりくらりとかわされてしまい、直接行こうとしても、
遠方であるので仕事を休んで行かなければならないし、どうにも困ってご相談
に来られました。
この物件を調べてみると、周辺に競合物件が多数できて管理会社が的確な
対処をしてこなかったために収入が減り、赤字を招いてしまったことが主な原因
のようでした。
遠方に投資して管理会社にまかせっきりにした場合、このようになるケースが
たまに見受けられます。
確かに都市圏から地方へ投資すると、地方の方が都市圏より利回りは高いので
目移りします。
しかし、収入が落ち始めたら坂道を転げ落ちるようにすぐ赤字になりますので
リスクも高いということは知っておいていただきたいと思います。
また、遠方に投資した場合、振り込まれる収益が落ちはじめたり、管理会社の
トップがかわったり、担当者がかわったりした場合は要注意です。
そのときは、折を見て、管理会社の担当者に会うなり、物件を見に行ったほうが
いいです。遠方だから行くことができないということは通じません。
管理会社も、オーナーは遠方にいるということが頭のどこかにあるはずですから
管理がずさんで、清掃も行き届いていなかったりする場合もあるからです。
遠方に投資するリスクについて、おわかりいただけたでしょうか？
大切なお金で投資した物件ですから、遠くても近くてもたまに見に行ってあげる
気持ちも大切だと思います。
遠方だから見に行くことができないようでしたら、最初から近くの物件に投資する
ことをお薦めします。
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1分間で読める不動産基礎講座
第12回「マンションの専有面積」
マンションの専有面積は表記の仕方が2種類あるのはご存知でしょうか？
１つめは、法務局に登記してある専有面積で内法面積（うちのりめんせき）。
そしてもうひとつは、建築確認を受けるときなど、マンション一棟の全体の面積
から算定される壁芯面積（へきしんめんせき）です。
具体的にいいますと、内法面積はマンション内部の壁から壁までの長さを測って
算定した面積です。
それに対して、壁芯面積は各1戸のマンションの隣室との境界壁の中心から測
った面積です。
ですから、壁芯面積には壁の部分も面積に含まれ、内法面積は実際に使用
可能な面積となり、内法面積の方が少し小さくなります。
マンションの売り募集チラシには壁芯面積で書かれていることが多いようですから
実際に使用可能なスペースは小さくなるということです。
充分ご留意ください。
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私のニュース・みんなのニュース ♪
”負けるな地方、勝機あり！”
先日の日経新聞に、大手不動産会社が、2011年度までに東京都内にオフィスビル
9棟、88万平方メートルのオフィスビルを建設する予定だと書いてありました。
総事業費は6600億円で同会社の過去最大の大型投資らしいです。
私は思わず苦笑してしまいました。
現在は2008年で、2011年まではあと3年です。
確かに3年後も、東京への一極集中は続いているかもしれません。
しかし、現在はインターネットの時代です。
情報が瞬時にやりとりできるのですから、会議だって、遠方でもできるわけです。
オフィス賃料が高い東京にいる必要性はどこにあるのでしょうか？
地方への交通アクセス、環境条件を整備すれば、これからは地方の時代なんです。
また、みんなが平穏に最低限の生活を維持していくためには、地方経済の立て直
しが必要不可欠であろうと思います。
富める人だけが富み、貧しい人がどんどん貧しくなる社会ではいけないのではない
でしょうか？
大企業には、日本社会はどうあるべきかを常に考えて、企業のありかたをもっと示
してもらいたいものですね。
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お役立ちサイトのご紹介
”オープン決定！不動産情報サイト革命「逆アプローチシステム」！”
この欄で、数回にわたりご紹介させていただいています、
不動産情報サイト「逆アプローチシステム」ですが、
いよいよ4月28日頃オープン予定です。
正式にオープンしましたら、皆様にご連絡させていただきますので、
どうぞご活用下さい。
このサイトの概要は下記の通りですが、とにかくユニークなサイトです。
その中身をちょっとだけ公開しますと、まず、サイト上では、買主さん、売主さん、
業者さんがサイト上でしか利用できないプライベートメールで自由にやりとりがで
きます。
いい物件があれば、価格交渉からその他事項まで自由に交渉ができます。
そして、交渉した結果、売るのも買うのも自由です。
特徴的なのは、プライベートメールでのやりとりですので安心です。
★不動産情報サイト「逆アプローチシステム」の概要★
不動産購入希望者が購入したい希望物件の地域、面積、用途等をサイトに登録
しておいて、売却希望者或いは仲介希望者が直接そのサイトを閲覧して、購入希
望者に物件情報を教えてくれるシステムです。
今までは「売りたい不動産」が先にあって、買いたい人がアプローチしていましたが
本サイトはその逆になります。
ですから、「逆アプローチシステム」と言います。
★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★
購入希望者側のメリット
メリット１．購入希望者に購入希望物件がたくさん集まる
メリット２．購入希望者の手間が省ける
メリット３．市場に出ていない物件が集まる可能性がある
メリット４．サイト内でのプライベートメールなので安心
売却希望者側のメリット
メリット１．売却希望者は、自分が所有する不動産エリアに購入希望者がいるか
否か確認できる
メリット２．価格次第では売りたいという人が、購入希望者と価格交渉ができる
（価格で折り合わなければ売却しなくて良い。価格が決まれば仲
介を依頼することもできる）
メリット３．仲介業者に売却希望を出すと、売却を執拗にせまられる恐れがあるが
このサイトだと売却を迫られることがない。
メリット４．サイト内でのプライベートメールなので安心
4月28日オープン予定です。
どうぞ、お楽しみに！
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【編集後記】
今回も最後までお読みいただきまして心より感謝いたします。
ありがとうございます。
希望に燃える春ですね。
目に見えませんが、春風は心地よいですね。
毎号、皆様に喜んでいただけるように書いていますが、
本日のメルマガはいかがでしたか？
何かご意見、ご質問、希望テーマ等がございましたら、下記
アドレスまでメールをいただければ、勇気100倍です。
メールお待ちしております。
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【発行人】
Ｍｙ不動産株式会社
【執筆者】
国土交通省登録番号第6361号
不動産鑑定士 李明源（リーミョンウオン）
名古屋市生まれ。
1999年、不動産鑑定士の国家資格を取得し、不動産鑑定評価を中心に
アドバイザー、コンサルテイングなど不動産業を幅広く手がける。
戸建住宅、賃貸ビル、ホテル、ショッピングセンターなど
不動産評価の実績多数。
不動産の物件調査で北は北海道から南は九州まで飛び回る。
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☆ ご意見、ご要望等は下記までお願い致します。
E-mail: info@myfudosan.jp
出所の明記をしていただければ、転送・転載は自由です。
是非、お友達にご紹介下さい。
ご連絡いただければ幸いです。
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プロ直伝「不動産投資塾」
発行システム：『まぐまぐ！』 http://www.mag2.com/
配信中止はこちら http://www.mag2.com/m/0000254441.html
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