2008/03/28
プロ直伝「不動産投資塾」
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◆ プロ直伝「不動産投資塾」 vol.11
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△△△不動産の元気を応援します△△△
皆さん、こんにちは。
桜の美しさに心躍る季節になりましたが、おかわりございませんか？
では今号も楽しく参りましょう！
目次
１．★投資物件の選び方★ ―これから不動産投資をしようとする方へ―
『不動産の基礎体力を測るバロメーター』
２．1分間で読める不動産基礎講座 第11回 「瑕疵担保責任」
３．私のニュース・みんなのニュース ♪
”公示価格、ここに注意！”
４．お役立ちサイトのご紹介
春近し！不動産情報サイト革命「逆アプローチシステム」！
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１． 『不動産の基礎体力を測るバロメーター』
前回は、不動産の基礎体力さえ見誤らなければ、不動産投資はそんなに怖くない
ということをお話しました。
そこで今回は、不動産の基礎体力の簡単な測定方法についてお話しようと思います。
不動産価格と言うのはいろんな側面がありますが、不動産投資と言うと、まず最初に
考えるのが、やはり収益ですね。
収益？
簡単に収益と言っておりますが、これを分解しますと、総収入と総費用です。
そして基礎体力を図る上では、総費用よりも総収入に着目しなければなりません。
なぜなら、総収入によって総費用が算出されるからです。
ここまでは、不動産投資を少し勉強したことがある人なら考えることです。
ここからが重要です。
まず、現在の総収入を見ます。
その総収入の基礎となっている、各部屋ごとの家賃は相場と比べて妥当でしょうか？
そして「将来」もその家賃を続けることができそうですか？
この「将来」をよく考えて判断することが、不動産投資の鍵です。
現在は、今わかっていることですから簡単です。
しかし、「将来」というのは、全て予測の域を出ません。
将来を予測する大きなポイントは３つです。
１．過去の総収入はどうだったか？
２．投資しようとしている不動産が属する地域は特徴があるか？
３．投資しようとしている不動産が属する地域の需要量と供給量はどうか？
まず、過去の収入についてですが、これは以外とチェックしない人が多いですね。
もっとも、過去の収入履歴が無い場合や教えてくれない場合もありますので
売主さんにきちんと聞いてみましょう！
2番目には、地域の特徴です。
最寄り駅まで徒歩何分か？最寄り駅は人気が高い駅か？
最寄り駅から、中心商業地、オフィス街まで何分ぐらいか？
周辺に大学は多いか？
工場があるか？
その他、賃貸需要を安定させている何かがあるか？
3番目は、地域の需要量と供給量です。
いくら需要があっても、供給が多すぎると競争になり、空室率が高くなる可能性が
あります。
これを調べる方法として、
１．周辺の賃貸仲介業者に聞き込む。
２．ネットの地図や住宅地図などを閲覧して、マンションやアパートの数を把握し、
どのくらい収容できるかをおさえる。
時間に余裕があれば、周辺アパート、アンションの空室状況を調べるのも
有効だと思います。
以上が不動産の基礎体力を測るバロメーターです。
もちろん、これだけでは、その不動産の体力は測れません。
ですから、あくまでも、基礎体力です。
基礎体力を測定したら、あとは、その不動産の個別性の測定です。
不動産の個別性の測定については、別の機会にお話したいと思います。
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２. 1分間で読める不動産基礎講座 第11回「瑕疵担保責任」
不動産売買契約を結ぶ際に、売買契約書を仲介業者の方が作成するのが
通常ですが、その契約書の中に、瑕疵担保責任という項目がでてくると思い
ます。
瑕疵担保責任とは、たとえば、取引後に隠れた瑕疵が見つかった場合に、
売主はその瑕疵について責任を持つか否かということです。
隠れた瑕疵と言うのは、買主が取引上一般に要求される程度の注意をも
ってしても発見することができなかった欠陥などのことを指します。
ですから、「瑕疵担保責任は負担しない」ということになっていれば、買った
後に欠陥が見つかっても、売主に責任を問えないことになって思わぬ損失
を被ることになりかねません。
（もちろん売主が知っていて、買主に隠していてはダメです。）
売買される際は、売買契約書の瑕疵担保責任をどうするかについては、
充分留意してください。
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３．私のニュース・みんなのニュース ♪
”公示価格、ここに注意！”
３月２５日に公示価格が発表されました。
公示価格と言うのは、地価公示法に基づいて、毎年1月1日時点の価格を土地
鑑定委員会が
決定し、毎年１回発表される価格のことです。
公示価格が発表されると、新聞に大きく掲載されてニュースでも扱われますので、
ご存知の方も多いと思います。
今年の公示価格の動向は微妙でした。
新聞では、都市圏は２年連続で上昇と言う文字が踊っていましたが、地方は依
然として弱含みで２極化が鮮明と書いてありました。
さて、上昇したとする都市圏ですが、本当にそうでしょうか？
もともと、市場で通常取引されている価格（以下：実勢価格）と公示価格の乖
離が認められる場所もあります。
実勢価格よりも、公示価格の方が大分低い場合、実勢価格は横ばいになっ
ていたとしても、公示価格は実勢価格よりまだ低いから、実勢価格に近づける
べく公示価格を上昇させてしまうケースもありうるのです。
すると、公示価格の変動は、本当の不動産売買市場を反映していないという
ことになります。
もちろん、公示価格の変動が、本当の不動産売買市場を反映しているところ
もあるでしょう。
公示価格を見るとき、このような点にご注意下さい。
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４．お役立ちサイトのご紹介
”春近し！不動産情報サイト革命「逆アプローチシステム」！”
この欄で、数回にわたりご紹介させていただいています、
不動産情報サイト「逆アプローチシステム」が、本当にいよいよオープン間近です。
このサイトの概要は下記の通りですが、とにかくユニークなサイトです。
その中身をちょっとだけ公開しますと、まず、サイト上では、買主さん、売主さん、
業者さんがサイト上でしか利用できないプライベートメールで自由にやりとりがで
きます。
いい物件があれば、価格交渉からその他事項まで自由に交渉ができます。
そして、交渉した結果、売るのも買うのも自由です。
特徴的なのは、プライベートメールでのやりとりですので安心です。
★不動産情報サイト「逆アプローチシステム」の概要★
不動産購入希望者が購入したい希望物件の地域、面積、用途等をサイトに登録
しておいて、売却希望者或いは仲介希望者が直接そのサイトを閲覧して、購入希
望者に物件情報を教えてくれるシステムです。
今までは「売りたい不動産」が先にあって、買いたい人がアプローチしていましたが
本サイトはその逆になります。
ですから、「逆アプローチシステム」と言います。
★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★
購入希望者側のメリット
メリット１．購入希望者に購入希望物件がたくさん集まる
メリット２．購入希望者の手間が省ける
メリット３．市場に出ていない物件が集まる可能性がある
メリット４．サイト内でのプライベートメールなので安心
売却希望者側のメリット
メリット１．売却希望者は、自分が所有する不動産エリアに購入希望者がいるか否か確認できる
メリット２．価格次第では売りたいという人が、購入希望者と価格交渉ができる
（価格で折り合わなければ売却しなくて良い。価格が決まれば仲介を依頼することもできる）
メリット３．仲介業者に売却希望を出すと、売却を必要にせまられる恐れがあるが、このサイトだと
売却を迫られることがない。
メリット４．サイト内でのプライベートメールなので安心
まもなくオープンです。
オープン期日等が決定しましたら、またご案内させていただきます。
お楽しみに！
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【編集後記】
今回も最後までお読みいただきまして心より感謝いたします。
ありがとうございます。
最近、「プロフェッショナル」とは何かということを
痛切に考えさせられる出来事が多いです。
私は不動産のプロとして、プロ意識をきちんと持っていたい
と思っています。
本日のメルマガはいかがでしたでしょうか？
何かご意見、ご質問、希望テーマ等がございましたら、下記
アドレスまでメールをいただければ、勇気100倍です。
メールお待ちしております。
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【発行人】
国土交通省登録番号第6361号
不動産鑑定士 李明源（リーミョンウオン）
名古屋市生まれ。
1999年、不動産鑑定士の国家資格を取得し、不動産鑑定評価を中心に
アドバイザー、コンサルテイングなど不動産業を幅広く手がける。
戸建住宅、賃貸ビル、ホテル、ショッピングセンターなど
不動産評価の実績多数。
不動産の物件調査で北は北海道から南は九州まで飛び回る。
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☆ ご意見、ご要望等は下記までお願い致します。
http:// www.mirai-toshi.com
E-mail: lee@mirai-toshi.com
出所の明記をしていただければ、転送・転載は自由です。
是非、お友達にご紹介下さい。
ご連絡いただければ幸いです。
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プロ直伝「不動産投資塾」
発行システム：『まぐまぐ！』 http://www.mag2.com/
配信中止はこちら http://www.mag2.com/m/0000254441.html
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