2009/10/16
借り入れできている人の特徴
投資家けーちゃんです。 何ごとにおいても、 トライ＆エラーを繰り返しながら、 成果が出るまで続けることが大事だなぁと、 思った次第です。 ■メルマガを初めて読まれる方へ ご登録いただき、誠にありがとうございます。 どうぞよろしくお願いします。 初めての方向けの説明記事を書きました。 http://archive.mag2.com/0000254056/20080828213027000.html こちらを最初に読んでいただくと、 メルマガが、分かりやすくなります。 ■無料ツールをまとめた超充実レポート これはいいですねー。 人口の転出入や家賃相場、地域の空室率、 周辺施設情報、年齢構成から犯罪情報までを 全部無料で調査できるようにするレポートです。 ＩＴが得意な方なら、レポート内のＵＲＬだけで、 全部の項目をチェックできますし、 苦手な方でも大丈夫なように、 ４０ページ以上に渡って、手順が解説されています。 ▼不動産投資を無料ツールで制覇する http://mailzou.com/get.php?R=28215&M=13246 いつものように、専用のアドレスで読んでください。 ■借り入れできている人の特徴 ぼくはこれまで７つの物件（一棟もの６、区分１）を 金融機関からの借入を使って買ってます。 国金（現：日本政策金融公庫）→ 信託銀行 → 地方銀行 → 都市銀行 → 地方銀行 → 地方銀行 → 地方銀行 という順番です。 自分の回りで、ぼくと同じかぼく以上に、 ガンガン借入をして買い進めている方もいますが、 彼らに共通しているポイントは２つです。 １．その時点で「借りやすい」ところで借りている 金融機関の融資方針は頻繁に変わりますので、 年単位の融資計画を立てても、うまくいきません。 良さそうな物件を見つけたら、 とにかく対象となりそうな金融機関にガンガン当たり、 数行でテーブルに乗って、何とか１つ通してます。 「今年はＡ銀行とＢ信金で５千万ずつ借りて、 ３年後あたりに、Ｃ銀行で２億円借りる予定だよ」 なんて言ってる人、見たことありません。（笑） ぼくも、後半こそ同じ地銀を狙い打ちしてますが、 それまでは毎回が総当たりのチャレンジでした。 ２．投資スタンスがある程度決まっている 耐用年数を超えて融資を受けてはいけないなど、 基本的な融資のセオリーはあるものの、 中には、北田眞一郎さんのように、 ほとんどの借入が「耐用年数超え」という人もいます。 ▼北田さんの出演するイベント http://www.nyu-mon.net/festa2009/ 自分の投資スタンスが確立されていて、 それで、何年も安定した経営ができている方が、 金融機関には評価されやすいんだと思います。 比較的うまく行きそうな条件を数値化したものが、 基本的な融資基準になってる訳ですが、 そうでなくても通ることは、実際によくあるみたいです。 藤山さんが競売物件の融資を簡単に通していて、 考え方が、ちょっと変わりました。 いずれにしても、公庫は使いやすいですね。 ここを一度も使ってない人は、 不動産投資において、確実に損をしてると思います。 ▼日本政策金融公庫 完全攻略レポート http://www.nyu-mon.net/manabi3.html ■定期借家とは？っていう解説 前にもお伝えしたとおり、 定期借家のＤＶＤは、コンスタントに売れてます。 ▼定期借家 実務マスター講座ＤＶＤ http://www.infotop.jp/click.php?aid=83217&iid=31507 今後の賃貸経営にとって、非常に重要です。 なぜなら、空室対策になるからなんですが、 どうして定期借家が空室対策になるのかということと、 そもそも定期借家と普通借家の違いが、 分からない方も多いようなので、 制作者の大友さんに、スカイプで訊いてみました。 音声をアップしましたので、 こちらをチェックの上、検討してみてください。 ▼大友さんのミニセミナー音声（17MB） http://www.counselling.jp/send/otomoteiki.mp3 ・定期借家契約ってなに？ ・意外とたくさんある、定期借家のメリット ・なんで入居率が上がるのか？ などについて話をしてもらってます。 ＋＋＋ 過去記事 ＋＋＋ ■定期借家契約について 先日、号外版として配信した 大友さんによる「定期借家ノウハウパッケージ」が、 予想外に売れてます。 予想外なんて言ったら失礼ですが。（笑） ▼定期借家実務マスター講座DVD http://www.infotop.jp/click.php?aid=83217&iid=31507 メルマガをお読みの皆さんが、 物件を購入するだけでなく、その後の管理や運営について、 高い意識を持っていることの表れだと思います。 ぼくも広告を打ってからＤＶＤを見まして、 非常にびっくりしました。 定期借家じゃない契約を「普通借家」なんて言いますが、 どこが普通なんだよってくらいの、 ヒドイ契約であることは、知っておくべきです。 簡単にいうと、「住まいの永久レンタル権」みたいなもので、 入居者が退去の意思を示さない限り、 永遠に、かつ合法的に住み続けられるのが、普通借家です。 その間に滞納を頻発していようが、 騒音で迷惑を掛けていようが、 言いがかりとしか思えないクレームを連発する人だろうが、 大家側からは退去してもらえないのです。（＾＾；） そんな「普通じゃない普通借家」ではなく、 まともな「定期借家」で賃貸借の契約を行うために、 法律面、運用面などの心配点を、すべてクリアにしています。 ぼくも、定期借家は入居率が落ちると思っていたのに、 そうではないことが分かりました。 また、既存の入居者さんの契約を、 中途で定期借家に切り替える方法も解説されてます。 必要な帳票類も充実していまして・・ ▽普通借家から定期借家に切り替える際の手紙（Wordファイル） ▽大家さんからのお願いの手紙（Wordファイル） ▽定期借家切替業務チェックリスト（Excelファイル） ▽賃貸借契約終了合意書（Wordファイル） ▽定期賃貸住宅契約についての説明（Wordファイル） ▽重要事項説明書（Wordファイル） ▽定期住宅賃貸借契約書（Wordファイル） ▽賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書（Wordファイル） ▽賃貸保証委託契約書_記入例（Wordファイル） ▽定期賃貸契約終了についての通知書（再契約型）（PDFファイル） ▽定期賃貸契約終了についての通知書（終了型）（PDFファイル） ▽入居募集チラシ（Excelファイル）×3物件 以上のものが完備されています。 この分野では同等どころか、類似の教材さえありませんので、 物件をひとつ以上持っている方は、 販売ページだけでも読んでおいた方がいいようです。 ▼定期借家実務マスター講座DVD http://www.infotop.jp/click.php?aid=83217&iid=31507 ■編集後記 光速投資法４００本記念の特典ですが、 明日以降、順次ご案内していきます。 「１０月３１日にお会いしたい！」 という方もいらっしゃいましたが、 フェスタに来ていただけると、会うことができます。（笑） 日程調整してご連絡いたしますので、 しばらくお待ち下さい。ぼくも楽しみにしてます。 ■発行者情報 投資家けーちゃん 運営ブログ http://toushika-keichan.com 不動産投資３年２ヶ月でハッピー・セミリタイヤ達成☆ 正確な部屋ごとの家賃収入、経費、融資の情報 http://www.nyu-mon.net/manabi.html よくある質問 http://toushika-keichan.com/850/ ▲メルマガ広告のご案内はこちらです。 メールはこちら toushika_keichan@yahoo.co.jp 無料レポート http://toushika-keichan.com/400/ ---------------------------------------------------------
