2009/09/29
４人で５台の自動車所有事情
投資家けーちゃんです。 今日もメルマガを開封してくれて、 ありがとうございます～☆ ■メルマガを初めて読まれる方へ ご登録いただき、誠にありがとうございます。 どうぞよろしくお願いします。 初めての方向けの説明記事を書きました。 http://archive.mag2.com/0000254056/20080828213027000.html こちらを最初に読んでいただくと、 メルマガが、分かりやすくなります。 ■満室経営で抜け落ちてるポイントは？ このレポートは、いわゆる教科書的な内容で、 奇抜なノウハウが書かれている訳ではありません。 ただ、全ての項目が完璧にできてる大家さんは、 ほとんどいないかもしれません。 レポートの質としては、なかなか高いです。 不動産管理会社の社員さんが書いているようなので、 なるほどって感じですね。 ▼【不動産投資】大家さん満室管理の全仕事 http://www.sugowaza.jp/r/OTVpXzdsbw==.html レポートをダウンロードするのは、 専用のアドレスを使うことを、オススメします。 ■駐車場の必須度について 久しぶりに質問いただきました。 駐車場についてですね。 --------------------------------------------------- 寺尾様 初めまして、●●と申します。いつも、メルマガをお送りいただき ありがとうございます。 （中略） さて、本日は購入を検討している物件についてアドバイスをいただ 期待と思いメールしました。場所は●●市です。 任売物件のため、利回りは２０％以上ある平成２年築のＲＣで積算 評価等は問題ないのですが、駐車場と入居率に問題があります。 駐車場は部屋数のちょうど半分しかなく、さらに入居率は３５％弱 とがら空きに近い状況です。 地方で駐車場がないのは致命的と言われますが、どう思われますか？ 現在の入居者では３割ぐらいは車を所有していないようです。 空室率の高さも含め、けいちゃんの書籍にあるように、競争力ある 家賃設定にして、清潔感のあるリフォームをすれば満室は容易でし ょうか。それとも、今のご時世では、築古で家賃を下げるだけでは なかなか満室は難しいでしょうか？ お忙しいとは思いますが、大家として成功するために何卒、どう対 処すべきかをご助言いただければ幸いです。 ---------------------------------------------------- ●●で伏せていますが、 購入対象の地域は、とある地方都市で、 質問者さんの出身地に近いです。 で、質問をいただき誠にありがとうございます。 物件の購入可否を問う質問の場合、 質問者さんは、ほぼ間違いなく買う気満々で、 気持ち的な後押しをしてほしいだけということが、 少なくありません。 ですので、ちょっと言いにくいのですが 駐車場のないのは、一般的には致命的です。 ３割は車を持っていないので、 その割合で入居が増えても、７割は埋まるかも・・ なんて考えると失敗します。 ぼくも一度、駐車場のない物件を買いましたが、 やっぱり入居は苦戦しました。 徒歩２分で近隣に月極駐車場があっても、 敬遠されてしまうくらい、地方の人は贅沢です。 しかし、現在の入居率はそれを差し引いても、 低すぎる訳ですから、調査が必要です。 物件周辺の競合物件で、エリアの入居率を調査してから、 近隣の仲介会社でヒアリングをしてください。 地方物件を買うとき、ヒアリングは超重要です。 ▼今田信宏さんの「ヒアリングテクニックを学べ」 http://toushika-keichan.com/2000/01/post_584.html オリジナル特典付きです。詳細は上記ＵＲＬで。 ヒアリングの結果、例えば・・・ ・駐車場需要が例外的に低いエリアである ・業者さんの賃貸付け意欲が、非常に高い ・大量空室の明確な理由があり、改善が可能である ということが分かれば、 購入できる可能性もあるかと思います。 ■地方は「一人１台、４人で５台」 車の話です。 １８歳以上に１人１台は、まったく普通です。 大人が４人いるような大家族の場合は、 上記に加えて、家族レジャー用に大型ワゴンが 別途準備されていたりします。（笑） 富山で自動車保険を扱っていたので、 間違いありません。 ■あと３本で４００号です。 光速投資法は現在３９７名が、 メルマガ経由で購入。 ４００号購入の方には、お会いして飲みに行きたいっすね。（笑） 証拠→ http://toushika-keichan.com/uriage090929.JPG ＋＋＋ 過去記事 ＋＋＋ ■不動産投資は効率のステージへ・・ 最近、洗練された投資家さんと 立て続けにお会いする機会がありまして、 自分の不動産投資について、 いろいろと、考えさせられております。 月１００万円の不労所得を、できるだけ短期に。 会社を辞めるつもりは最初はありませんでしたが、 いつそうなってもいいような状態を作る。 そして、事業であったり、趣味の追求であったり、 長期の旅行とか楽しいイベントであったり、 自分の自由にやりたいことをやる。 こういうことを中期の目標にして、、 物件を探して、見に行って、買ってきました。 これはこれで、うまく行きました。 ただ、いつまでも同じようなことを繰り返すことで、 資産を増やしていくのは、賢くないなぁと思った次第です。 ■効率化が必要な理由 まず、上記のようなリタイア状態を作るには、 光速投資法を駆使して、ＲＣ一棟買いするのが一番です。 ▼「光速」収益不動産投資成功法 http://www.infotop.jp/click.php?aid=83217&iid=8036 過去最強の、不動産投資教材です。 リタイア状態を短期で実現させたいと考えるなら、 買わない理由がない、１００％オススメの教材です。 で、めでたく数億円の物件を購入して、 家賃数千万円、キャッシュフロー１００万円超を達成すると、 これから起こってくるのは・・・ ・毎年払わなくてはならない、超高い固定資産税 ・そのうちやってくる大規模修繕 ・元金返済にまったく及ばない減価償却 ということで、税金や経費が高くなるのが、 ＲＣ一棟もの物件の特徴です。 借り入れは減っていくので、良い物件を選べば、 資産＞債務の状態はずっと維持できると思いますが、 売らない限りは「含み益」のままです。 リタイアステージまで来ている投資家さんは、 今後は、税金と出口戦略をじっくり研究することで、 同じ家賃でも手取額を増やしていく。 同じ家賃でも、リスクを減らしていく。 このような努力が必要になってくると思います。 もちろん、この状態まではある程度ガツガツと、 物件を買っていく「光速投資」は、避けられません。 先日、光速投資のコンサルタントになった、 三宅さんという人と会ったのですが、 自己資金７００万円の状態で、去年から不動産投資を開始。 このご時世に、フルローン＆オーバーローンの連続で リタイアしたんだそうです。（笑） 銀行の貸出残高って、ネットで調べると分かるのですが、 ２００９年になっても全然減ってません。 銀行はちゃんと融資してるんですよねぇ。 ▼「光速」収益不動産投資成功法 http://www.infotop.jp/click.php?aid=83217&iid=8036 ■編集後記 昨日、梅雨前から売りに出しておりました 埼玉の戸建てがようやく売れました。 契約は済んでて、決済は次月です。 物件の売却は、ちょっと反省点多いです。 金額がさほど大きくないのと、 距離が中途半端に遠いこともあって、 売却の打合せや、業者さんの選定を、 かなり適当にやってしまいました。 おかげで最初に頼んだ業者さんは、 ほとんど「やってるふり」だけで期間満了。 次に頼んだ業者さんも、約１ヶ月放置。 ぼくが焦って電話をするようになったら、 すぐに売れました。（笑） 戸建物件は、実需（マイホーム）向けの売却なので、 物件と拠点が近い業者さんにお願いするのと、 媒介契約後も、自分が地道に動くことが重要です。 ■発行者情報 投資家けーちゃん 運営ブログ http://toushika-keichan.com 不動産投資３年２ヶ月でハッピー・セミリタイヤ達成☆ 正確な部屋ごとの家賃収入、経費、融資の情報 http://www.nyu-mon.net/manabi.html よくある質問 http://toushika-keichan.com/850/ ▲メルマガ広告のご案内はこちらです。 メールはこちら toushika_keichan@yahoo.co.jp 無料レポート http://toushika-keichan.com/400/ -------------------------------------------------------
