2009/09/27
不動産投資は光速→効率化
投資家けーちゃんです。 京都～東京まで新幹線。 そのあと、色々乗り継いで、 墨田区の鐘ヶ淵というところまで来ました。 下町はなんだか落ち着くなぁ。 富山とかとは、また違う良さがあります。 ■メルマガを初めて読まれる方へ ご登録いただき、誠にありがとうございます。 どうぞよろしくお願いします。 初めての方向けの説明記事を書きました。 http://archive.mag2.com/0000254056/20080828213027000.html こちらを最初に読んでいただくと、 メルマガが、分かりやすくなります。 ■空室が埋まらなくて奮闘した経緯 ノウハウというよりは、頑張り大家さんの体験談です。 これくらいの気合いで入居付けをするのが、 当たり前になると、強いですよね。 ウェブ上でさらっと読めて、 しかも、意外と役立つ構成になっています。 ▼はじめて不動産 ２．怒涛の空室編 http://www.sugowaza.jp/r/OTVpXzdoeA==.html レポートはダウンロード専用のアドレスを 使ってくださいね。 ■不動産投資は効率のステージへ・・ 最近、洗練された投資家さんと 立て続けにお会いする機会がありまして、 自分の不動産投資について、 いろいろと、考えさせられております。 月１００万円の不労所得を、できるだけ短期に。 会社を辞めるつもりは最初はありませんでしたが、 いつそうなってもいいような状態を作る。 そして、事業であったり、趣味の追求であったり、 長期の旅行とか楽しいイベントであったり、 自分の自由にやりたいことをやる。 こういうことを中期の目標にして、、 物件を探して、見に行って、買ってきました。 これはこれで、うまく行きました。 ただ、いつまでも同じようなことを繰り返すことで、 資産を増やしていくのは、賢くないなぁと思った次第です。 ■効率化が必要な理由 まず、上記のようなリタイア状態を作るには、 光速投資法を駆使して、ＲＣ一棟買いするのが一番です。 ▼「光速」収益不動産投資成功法 http://www.infotop.jp/click.php?aid=83217&iid=8036 過去最強の、不動産投資教材です。 リタイア状態を短期で実現させたいと考えるなら、 買わない理由がない、１００％オススメの教材です。 で、めでたく数億円の物件を購入して、 家賃数千万円、キャッシュフロー１００万円超を達成すると、 これから起こってくるのは・・・ ・毎年払わなくてはならない、超高い固定資産税 ・そのうちやってくる大規模修繕 ・元金返済にまったく及ばない減価償却 ということで、税金や経費が高くなるのが、 ＲＣ一棟もの物件の特徴です。 借り入れは減っていくので、良い物件を選べば、 資産＞債務の状態はずっと維持できると思いますが、 売らない限りは「含み益」のままです。 リタイアステージまで来ている投資家さんは、 今後は、税金と出口戦略をじっくり研究することで、 同じ家賃でも手取額を増やしていく。 同じ家賃でも、リスクを減らしていく。 このような努力が必要になってくると思います。 もちろん、この状態まではある程度ガツガツと、 物件を買っていく「光速投資」は、避けられません。 先日、光速投資のコンサルタントになった、 三宅さんという人と会ったのですが、 自己資金７００万円の状態で、去年から不動産投資を開始。 このご時世に、フルローン＆オーバーローンの連続で リタイアしたんだそうです。（笑） 銀行の貸出残高って、ネットで調べると分かるのですが、 ２００９年になっても全然減ってません。 銀行はちゃんと融資してるんですよねぇ。 ▼「光速」収益不動産投資成功法 http://www.infotop.jp/click.php?aid=83217&iid=8036 ＋＋＋ 過去記事 ＋＋＋ ■ついでの話 洗練された投資家の話のついでなんですが、 こないだ紹介した、内装デザイン。 これを使いこなせる方は、洗練されてますよね。 ▼中村豊 内装デザイン作品集 http://www.infotop.jp/click.php?aid=83217&iid=33267 競争力アップや空室期間の短縮、 適当に余った部材でリフォームされるリスクの撲滅など、 値段と比べて、得られるメリットが相当大きいからです。 このデザイン集を使うと、リフォームコストが高くつくと 勘違いをされている方もいらっしゃいますが違います。 デザインのいくつかは、汎用版だけの部材を使って 完璧に部屋を再現できるようになってるので、 余り物や傷物部材を使って安くされてる方以外は、 コストが高額化することはありません。 だとすると、デザインセンスにおいてプロ並みでない場合は、 さっさと採用した方がいいと思います。 このデザインがあまりに流行ってしまい。 逆に「よくある部屋」になってしまうまでは、 デザイン集が使える訳です。 まぁ、マニアックな商品なので、 そこまで流行ることはないかと思いますが・・・（笑） デザインを独自に考えて自己満足するよりも、 良い物件を探したり、チームの運営力を高めることに 注力した方がいいですね。 ▼中村豊 内装デザイン作品集 http://www.infotop.jp/click.php?aid=83217&iid=33267 ＋＋＋ 過去記事 ＋＋＋ ■今田さんから教えてもらったデザイン集 フェスタのやりとりをしてる中で、 デザイン集のことを教えてもらうことができました。 今田さんも、購入については自信満々ですが、 リフォームのデザイン、特に内装には自信がなく、 完成した部屋に愕然としたことも、数多かったそうです。 というか、業者さんに任せた部屋にがっかりすること、 読者の皆様にも、あると思います。（＾＾；） で、今田さんはデザイナーを探してきて、 １５万円払って、デザインと発注のパターンを作成。 ご自身のセンスに関係なく（笑）、好感度の高い部屋を 作り出すことができたとのことでした。 で、ぼくも興味があったので全セット入手しました。 ▼中村豊 内装デザイン作品集 http://www.infotop.jp/click.php?aid=83217&iid=33267 このページ開くと、ちょっと笑えます。 デザインとか、絶対しそうにない人が（ビジュアル的に） おしゃれで成約率を上げるデザインを作っているからです。 中村さんの鼻息が荒くて、おもしろいです・・・（＾＾；） ■実施前から効果あり。 で、自宅に届いたデザイン集のことをブログに載せてます。 → http://toushika-keichan.com/2009/09/post_812.html これを見た感想としては、 あー、これで楽できるなぁ・・・ということです。 先日、２部屋空室がある所有マンションの、 リフォーム直後の部屋を、チェックする機会がありました。 どちらの部屋も同じ間取りなんですが、 なんと、使われているクロスが、それぞれ違いました。 こちらのページの上の方に書かれている、 ひどいときには・・・の実例通りだったのです。（笑） 工務店に、余った材料で施工をさせないためには、 こちらで型番を指定する必要があります。 サンゲツとかの、超分厚い見本を眺めながら、 あれこれ考えて楽しめる人も、いるかと思いますが、 ぼくはそういうのが好きじゃないです。 これからは、デザイン集に添付されている、 業者さん向けのＦＡＸ用紙を流すだけで発注できます。 デザインを自分で考える時間より、 物件を見に行ったりすることに注力したいですし、 かといって、完全に任せてしまうと、 適当な材料でリフォームされてしまいます。 このジレンマを解消できることが確信できただけで、 すでに効果があったと言える訳です。 ▼中村豊 内装デザイン作品集 http://www.infotop.jp/click.php?aid=83217&iid=33267 注文殺到で納期が遅れてるんだそうですが、 次の原状回復に備えて、準備しておくことをオススメします。 ■編集後記 昨日の京都セミナーで、ようやく一段落。 あとは来月のフェスタで、 対談コーディネーターをやるだけになりました。 数えたら、今年は１２回セミナーしてます。（笑） あ、それから今月の大阪飲み会で、 メルマガ飲み会は、開催２０回になってました。 来月からは、これまで通りやっていくのか、 ちょっと趣向を変えてイベント色を強くしていくのか、 ちょうど節目ですので、考えてみたいと思います。 飲み会についてご意見ありましたら、 このメルマガの返信で、ご意見くださいね。 ■発行者情報 投資家けーちゃん 運営ブログ http://toushika-keichan.com 不動産投資３年２ヶ月でハッピー・セミリタイヤ達成☆ 正確な部屋ごとの家賃収入、経費、融資の情報 http://www.nyu-mon.net/manabi.html よくある質問 http://toushika-keichan.com/850/ ▲メルマガ広告のご案内はこちらです。 メールはこちら toushika_keichan@yahoo.co.jp 無料レポート http://toushika-keichan.com/400/
