2009/09/24
短期キャッシュ物件と安定収益物件
投資家けーちゃんです。 楽しい連休でしたでしょうか？ ■メルマガを初めて読まれる方へ ご登録いただき、誠にありがとうございます。 どうぞよろしくお願いします。 初めての方向けの説明記事を書きました。 http://archive.mag2.com/0000254056/20080828213027000.html こちらを最初に読んでいただくと、 メルマガが、分かりやすくなります。 ■空室が埋まらなくて奮闘した経緯 ノウハウというよりは、頑張り大家さんの体験談です。 これくらいの気合いで入居付けをするのが、 当たり前になると、強いですよね。 ウェブ上でさらっと読めて、 しかも、意外と役立つ構成になっています。 ▼はじめて不動産 ２．怒涛の空室編 http://www.sugowaza.jp/r/OTVpXzdoeA==.html レポートはダウンロード専用のアドレスを 使ってくださいね。 ■短期キャッシュ狙いと、安定収益狙いを分ける 地方の高利回り物件、特に融資の出やすいＲＣは、 短期のキャッシュフローを充実させるのに、 最適な物件です。 リタイアや経済的な自由を目指す方は、 最初はこういう物件を数棟買って、 家賃年収ベースで４～６千万まで持って行きます。 ぼくもその方法で来ましたし、 平均利回り１９％、家賃－返済という仮想ＣＦは、 毎月２５０万円を超えます。 しかし、この「仮想ＣＦ」から、 とんでもない金額が、さらに支出されます。 管理費、固定資産税、電気料金、エレベータ保守、 原状回復、入居付けの広告料など。 もちろん空室も発生するので、 そのロスも、家賃の１０％弱くらいあります。 で、ここからが重要な話なんですが、 一般的に、最初にキャッシュフローがドカンと出る、 ＲＣの高利回り物件の方が、 このような運営費が多くかかります。 固定資産税は、１ヶ月の家賃額とほぼ同額ですし、 入居が難しい地域は、広告料もかかります。 また、貸付面積の平米あたりの家賃が低いため、 リフォーム費用も割高になります。 家賃７万の部屋でも、３万の部屋でも、 クロスや床、エアコンの費用は同じですから、 家賃に対しての割合が高まるのです。 このような費用は物件を長期で所有するにつれ、 高くなっていくのが普通ですから、 同じ路線で、果てしなく突っ走るのは、 個人的にはどうかな～と思っているとことです。 戸数でいうと、１２０戸くらいでしょうか。 一部屋５万として、家賃で年７千万くらい。 このあたりまでは、ガンガンＲＣで加速して、 文字通り「光速」を目指す。（笑） そこからは、速度を緩めていくのも、 楽しくストレスのない投資戦略としては、 検討の余地がありそうです。 ▼今はガンガン加速するなら、こちら。 http://www.infotop.jp/click.php?aid=83217&iid=8036 ▼実際の収支はどうなっているのかは、下記で公開してます。 http://www.nyu-mon.net/manabi.html ■まとめ買いが多いです。 リフォームで楽できる、例のアレ。 ▼中村豊 内装デザイン作品集 http://www.infotop.jp/click.php?aid=83217&iid=33267 販売も好調で、メルマガ読者の方の見識が高い訳ですが、 ４冊または８冊セットの購入が目立ちます。 この際、全部検討して良さそうなのを 当てはめて行こう・・ってことなんでしょうか。（笑） オトナ買いの画像 → http://toushika-keichan.com/set0909.JPG ぼくも全部持ってますが、複数棟持っている方には 複数デザインあると重宝すると思います。 自分のセンスで、デザインを選ぶんじゃなくて、 「住んで欲しい入居者層に合わせて選ぶ」 のが、正しい使い方なんだそうです。 ４つセットで３冊分の値段。 ８パターンセットで５冊分の値段です。 ▼中村豊 内装デザイン作品集 http://www.infotop.jp/click.php?aid=83217&iid=33267 人気商品のため、今買っても納期は２週間後です。 ＋＋＋ 過去記事 ＋＋＋ ■ついでの話 洗練された投資家の話のついでなんですが、 こないだ紹介した、内装デザイン。 これを使いこなせる方は、洗練されてますよね。 ▼中村豊 内装デザイン作品集 http://www.infotop.jp/click.php?aid=83217&iid=33267 競争力アップや空室期間の短縮、 適当に余った部材でリフォームされるリスクの撲滅など、 値段と比べて、得られるメリットが相当大きいからです。 このデザイン集を使うと、リフォームコストが高くつくと 勘違いをされている方もいらっしゃいますが違います。 デザインのいくつかは、汎用版だけの部材を使って 完璧に部屋を再現できるようになってるので、 余り物や傷物部材を使って安くされてる方以外は、 コストが高額化することはありません。 だとすると、デザインセンスにおいてプロ並みでない場合は、 さっさと採用した方がいいと思います。 このデザインがあまりに流行ってしまい。 逆に「よくある部屋」になってしまうまでは、 デザイン集が使える訳です。 まぁ、マニアックな商品なので、 そこまで流行ることはないかと思いますが・・・（笑） デザインを独自に考えて自己満足するよりも、 良い物件を探したり、チームの運営力を高めることに 注力した方がいいですね。 ▼中村豊 内装デザイン作品集 http://www.infotop.jp/click.php?aid=83217&iid=33267 ＋＋＋ 過去記事 ＋＋＋ ■今田さんから教えてもらったデザイン集 フェスタのやりとりをしてる中で、 デザイン集のことを教えてもらうことができました。 今田さんも、購入については自信満々ですが、 リフォームのデザイン、特に内装には自信がなく、 完成した部屋に愕然としたことも、数多かったそうです。 というか、業者さんに任せた部屋にがっかりすること、 読者の皆様にも、あると思います。（＾＾；） で、今田さんはデザイナーを探してきて、 １５万円払って、デザインと発注のパターンを作成。 ご自身のセンスに関係なく（笑）、好感度の高い部屋を 作り出すことができたとのことでした。 で、ぼくも興味があったので全セット入手しました。 ▼中村豊 内装デザイン作品集 http://www.infotop.jp/click.php?aid=83217&iid=33267 このページ開くと、ちょっと笑えます。 デザインとか、絶対しそうにない人が（ビジュアル的に） おしゃれで成約率を上げるデザインを作っているからです。 中村さんの鼻息が荒くて、おもしろいです・・・（＾＾；） ■実施前から効果あり。 で、自宅に届いたデザイン集のことをブログに載せてます。 → http://toushika-keichan.com/2009/09/post_812.html これを見た感想としては、 あー、これで楽できるなぁ・・・ということです。 先日、２部屋空室がある所有マンションの、 リフォーム直後の部屋を、チェックする機会がありました。 どちらの部屋も同じ間取りなんですが、 なんと、使われているクロスが、それぞれ違いました。 こちらのページの上の方に書かれている、 ひどいときには・・・の実例通りだったのです。（笑） 工務店に、余った材料で施工をさせないためには、 こちらで型番を指定する必要があります。 サンゲツとかの、超分厚い見本を眺めながら、 あれこれ考えて楽しめる人も、いるかと思いますが、 ぼくはそういうのが好きじゃないです。 これからは、デザイン集に添付されている、 業者さん向けのＦＡＸ用紙を流すだけで発注できます。 デザインを自分で考える時間より、 物件を見に行ったりすることに注力したいですし、 かといって、完全に任せてしまうと、 適当な材料でリフォームされてしまいます。 このジレンマを解消できることが確信できただけで、 すでに効果があったと言える訳です。 ▼中村豊 内装デザイン作品集 http://www.infotop.jp/click.php?aid=83217&iid=33267 注文殺到で納期が遅れてるんだそうですが、 次の原状回復に備えて、準備しておくことをオススメします。 ■編集後記 連休中は自粛していた管理会社さんへの連絡を、 今日は解禁して、ガンガンしてます。 不動産は楽な所得でいいんですが、 油断していると、空室があることを忘れたり、 さらには、物件そのものを忘れます。（笑） １日１分でもいいですから、 決まった時間に、ご自身の持ち物件について、 想いを馳せてみることをオススメします。 ■発行者情報 投資家けーちゃん 運営ブログ http://toushika-keichan.com 不動産投資３年２ヶ月でハッピー・セミリタイヤ達成☆ 正確な部屋ごとの家賃収入、経費、融資の情報 http://www.nyu-mon.net/manabi.html よくある質問 http://toushika-keichan.com/850/ ▲メルマガ広告のご案内はこちらです。 メールはこちら toushika_keichan@yahoo.co.jp 無料レポート http://toushika-keichan.com/400/ ---------------------------------------------------
