2009/09/19
出口戦略も大切だという話
投資家けーちゃんです。 富山で開催されている不動産投資セミナーで、 出番待ちをしてるところです。 いまは、沢孝史さんがお話し中です。 ■メルマガを初めて読まれる方へ ご登録いただき、誠にありがとうございます。 どうぞよろしくお願いします。 初めての方向けの説明記事を書きました。 http://archive.mag2.com/0000254056/20080828213027000.html こちらを最初に読んでいただくと、 メルマガが、分かりやすくなります。 ■騙されないためのチェックポイント かなり完成度の高い新着レポートです。 ページ数は短めなので、すぐ読むことができます。 不動産を購入する中で、騙されやすいポイントについて、 わかりやすく解説してくれてます。 また、これも大事なことなんですが、 非常に読みやすく、デザインも良いレポートです。 ▼プロが教える騙されないための不動産投資チェックポイント http://www.sugowaza.jp/r/OTVpXzdyMQ==.html 無料レポートのダウンロードには、 いつもの通り、専用のアドレスを使ってください。 ■出口を考えて投資する 最近になって大事だなと思うようになったのが、 出口戦略というやつです。 簡単に言うと、物件を売るなどして 投資の利益を確定させることを出口戦略といいます。 これをしてみないと、その不動産についての投資が 成功なのか失敗なのか、分かりません。 例えば、１５％とか利回りが高い物件でも、 所有期間中に大規模修繕なので、出費が嵩んだ上に、 大きく値下がりして売ったとすれば、 この投資はまったく収益がなかった訳です。 投資に成功している人、良い物件を買ってる人は、 実際に物件を売却することは少ないものの、 購入から現在まで、実際に儲かっているのか？ 今売ったらいくらになるのか？ これを常に意識しています。 ひと昔前の不動産投資本には、転売バブルの揺り戻しなのか 「買った物件は永久保有」というのが、 半ば常識化するくらい書かれていました。（笑） ですが、不動産投資は売りを想定しないと、 収益について語ることができません。 また、物件数ではなくて「純資産」を増やすことを考えた場合、 物件の売却を適度にしていく方が、 実は資産が増えるスピードが、何段階も早いです。 インカムもキャピタルも考えられる人が、 洗練された投資家（笑）なのではないかと思います。 ▼出口戦略についての推薦書籍 http://tinyurl.com/deguchi01 ■ついでの話 洗練された投資家の話のついでなんですが、 こないだ紹介した、内装デザイン。 これを使いこなせる方は、洗練されてますよね。 ▼中村豊 内装デザイン作品集 http://www.infotop.jp/click.php?aid=83217&iid=33267 競争力アップや空室期間の短縮、 適当に余った部材でリフォームされるリスクの撲滅など、 値段と比べて、得られるメリットが相当大きいからです。 このデザイン集を使うと、リフォームコストが高くつくと 勘違いをされている方もいらっしゃいますが違います。 デザインのいくつかは、汎用版だけの部材を使って 完璧に部屋を再現できるようになってるので、 余り物や傷物部材を使って安くされてる方以外は、 コストが高額化することはありません。 だとすると、デザインセンスにおいてプロ並みでない場合は、 さっさと採用した方がいいと思います。 このデザインがあまりに流行ってしまい。 逆に「よくある部屋」になってしまうまでは、 デザイン集が使える訳です。 まぁ、マニアックな商品なので、 そこまで流行ることはないかと思いますが・・・（笑） デザインを独自に考えて自己満足するよりも、 良い物件を探したり、チームの運営力を高めることに 注力した方がいいですね。 ▼中村豊 内装デザイン作品集 http://www.infotop.jp/click.php?aid=83217&iid=33267 ＋＋＋ 過去記事 ＋＋＋ ■今田さんから教えてもらったデザイン集 フェスタのやりとりをしてる中で、 デザイン集のことを教えてもらうことができました。 今田さんも、購入については自信満々ですが、 リフォームのデザイン、特に内装には自信がなく、 完成した部屋に愕然としたことも、数多かったそうです。 というか、業者さんに任せた部屋にがっかりすること、 読者の皆様にも、あると思います。（＾＾；） で、今田さんはデザイナーを探してきて、 １５万円払って、デザインと発注のパターンを作成。 ご自身のセンスに関係なく（笑）、好感度の高い部屋を 作り出すことができたとのことでした。 で、ぼくも興味があったので全セット入手しました。 ▼中村豊 内装デザイン作品集 http://www.infotop.jp/click.php?aid=83217&iid=33267 このページ開くと、ちょっと笑えます。 デザインとか、絶対しそうにない人が（ビジュアル的に） おしゃれで成約率を上げるデザインを作っているからです。 中村さんの鼻息が荒くて、おもしろいです・・・（＾＾；） ■実施前から効果あり。 で、自宅に届いたデザイン集のことをブログに載せてます。 → http://toushika-keichan.com/2009/09/post_812.html これを見た感想としては、 あー、これで楽できるなぁ・・・ということです。 先日、２部屋空室がある所有マンションの、 リフォーム直後の部屋を、チェックする機会がありました。 どちらの部屋も同じ間取りなんですが、 なんと、使われているクロスが、それぞれ違いました。 こちらのページの上の方に書かれている、 ひどいときには・・・の実例通りだったのです。（笑） 工務店に、余った材料で施工をさせないためには、 こちらで型番を指定する必要があります。 サンゲツとかの、超分厚い見本を眺めながら、 あれこれ考えて楽しめる人も、いるかと思いますが、 ぼくはそういうのが好きじゃないです。 これからは、デザイン集に添付されている、 業者さん向けのＦＡＸ用紙を流すだけで発注できます。 デザインを自分で考える時間より、 物件を見に行ったりすることに注力したいですし、 かといって、完全に任せてしまうと、 適当な材料でリフォームされてしまいます。 このジレンマを解消できることが確信できただけで、 すでに効果があったと言える訳です。 ▼中村豊 内装デザイン作品集 http://www.infotop.jp/click.php?aid=83217&iid=33267 注文殺到で納期が遅れてるんだそうですが、 次の原状回復に備えて、準備しておくことをオススメします。 ■編集後記 沢さんのお話をしっかり伺いながら、 メルマガの原稿も書くことができました。 ぼくは、タイピングの時にかなり大きな音を出すので、 キーをそーっと押すのに気を遣いました。（＾＾；） ギターとかでも、本当にうまい人は、 指は最小限の動きしかしてないですよね。 音が大きいということは打点が高いということなので、 まだタイピングの腕が未熟だということです。（笑） ■発行者情報 投資家けーちゃん 運営ブログ http://toushika-keichan.com 不動産投資３年２ヶ月でハッピー・セミリタイヤ達成☆ 正確な部屋ごとの家賃収入、経費、融資の情報 http://www.nyu-mon.net/manabi.html よくある質問 http://toushika-keichan.com/850/ ▲メルマガ広告のご案内はこちらです。 メールはこちら toushika_keichan@yahoo.co.jp 無料レポート http://toushika-keichan.com/400/ --------------------------------------------------------
