2008/04/07
小学生でもわかる不動産投資 いち・に・さん
／__／__／__／__／__／__／__／__／__／__／__／__／__／__／__／ ━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2008/04/07 ■□■ □ ◆◆◆◆◆ 「小学生でもわかる不動産投資 いち・に・さん」 ◇◇◇◇ □■□■ ━┛━┛━┛━┛◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇ ━━━━━━━━━━━━━━━━━ 第18回 ／__／__／__／__／__／__／__／__／__／__／__／__／__／__／__／ 不動産事務所に戻ったＳさんは、Ａさんお気に入りのワンルームマンションに ついて、将来売却をするという前提で収支の計算をおこないました。 そして今度は・・・、 Ｓさん 「今度は、返済計画をもとにシミュレーションしてみるよ。」 Ｓさんはそう言うともう一枚のメモを取り出し、次のような計算式を書き始め ました。 毎月の収入 一ヶ月の家賃 ５万円 毎月の支出 管理費 ８千円 修繕積立金 ３千円 毎月の返済可能額 ５万円 −８千円 −３千円 ＝３万９千円 Ｓさん 「固定金利３％で４００万円の融資を受けて購入すると・・・。」 Ｓさんの計算によると返済期間が５年間の場合には毎月の返済額が７万１千円、 返済期間が１０年間の場合には毎月の返済額が３万８千円という結果になりま した。 Ｓさん 「毎月の返済可能額が３万９千円だから、頭金ゼロでは返済期間が１０年でも 厳しそうだね。１００万円ぐらい頭金があるといいんだけど。」 Ｓさんは、頭金を１００万円準備して残りの３００万円を融資で購入した場合 をシミュレーションしたところ、返済期間が５年間の場合には毎月の返済額が ５万３千円、返済期間が１０年間の場合には毎月の返済額が２万９千円という 結果になりました。 Ｓさん 「１０年で融資を受けることができれば、キャッシュフローも黒字になるから なんとかなりそうだけど・・・。」 Ｓさんはそのように答えると次のような説明を始めました。 それによると、融資を利用して不動産投資をする場合には「キャシュフロー」 が黒字になるように返済計画を立てるのが理想とのことでした。 ちなみに「キャシュフロー」とは、収入から支出をひいた「現金の収支」を意 味します。 今回のケースでは「受け取る家賃」が収入にあたり、毎月支払う「管理費」と 「修繕積立金」、そして「銀行への返済金」が支出にあたります。 「収入 ：受け取る家賃」−「支出 ：管理費＋修繕積立金＋銀行への返済金」 ＝ 「キャシュフロー」 このように受け取った家賃から毎月必要な支出を差し引いた金額＝「キャシュ フロー」が「黒字」になれば、毎月少しずつ貯金することができるようになり ます。 Ｓさん 「不動産投資では空室になる期間が必ずあるし、設備の修理や交換をしなけれ ばならない場合もあるんだ。そういう場合に備えておかないと返済ができなく なるおそれがあるから、キャッシュフローを黒字にして、毎月積み立てておく 必要があるんだよ。」 Ａさん 「なるほどね・・・。でも、今回は頭金を準備できそうもないから、全額融資 で購入したいと思っているんだ。」 Ｓさん 「そうか・・・。そうなると、返済計画が行き詰ってしまいそうだね。」 Ａさんは考え込んでしまいました。 〜〜つづく〜〜 ■編集後記 こんにちは。サラリーマン投資家のたっちゃんです。 先ほど桜の花びらが舞い散るなか、入学式にむかう新入生の姿を見かけました。 そんな光景を眺めていると、わが子の幼い姿が思い浮かんできてしまいました。 子供の成長はうれしいものですが、ちょっぴり寂しいものでもありますね。 さて、今回Ｓさんは、融資を受けた際の返済計画についてシミュレーションを していました。 Ａさんお気に入りのワンルームマンションは築年数が経っていますので、返済 期間が１０年間で融資を受けることが困難かもしれません。 「どうすれば希望通りの融資を受けることができるのか」 不動産投資で成功をおさめるためには、これも重要なポイントになります。 ∞∞∞∞∞ << PR >> ∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞ ■■■１棟マンションを頭金なしで購入！？■■■ 物件の調達方法から銀行戦略、資産を残す戦略まで具体的に提示 頭金のことで悩んでいるなら、こちらをご覧ください。 http://analyze.full-marke.com/af.do?ad=5c5203dc3413 ∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞ メールマガジン「小学生でもわかる不動産投資 いち・に・さん」 ★発行責任者：パワーネット ★問 合 せ：powernet@otoiawase.jp ★登録・解除:http://www.mag2.com/m/0000253120.html ∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞
