2008/03/24
小学生でもわかる不動産投資
／__／__／__／__／__／__／__／__／__／__／__／__／__／__／__／ ━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2008/3/24 ■□■ □ ◆◆◆◆◆ 「小学生でもわかる不動産投資 いち・に・さん」 ◇◇◇◇ □■□■ ━┛━┛━┛━┛◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇ ━━━━━━━━━━━━━━━━━ 第16回 ／__／__／__／__／__／__／__／__／__／__／__／__／__／__／__／ 物件の見学を終えたＡさんとＳさんは不動産屋さんの事務所に戻ってきました。 不動産屋さん 「いくつか物件を見てきましたが、気に入った物件はありましたか？」 Ａさん 「そうだねぇ……、やっぱり気になるのは一番はじめに見学したマンション かな。」 どうやらＳさんははじめに見学した 築２７年 ４００万円のワンルーム マンションが気になるようです。 そこで不動産屋さんはさらに詳しい資料をテーブルに広げると、Ａさんに説明 をはじめました。 不動産屋さん 「こちらがそのマンションの長期修繕計画です」 そこには今までおこなわれてきた大規模修繕の内容と今後の計画が記されてい ました。 それによると天井の防水工事が１０年ごと、外壁の塗装工事が１５年ごとに計画 されています。さらに、給排水管の交換は３０年〜３５年後となっており、 購入後には大きな修繕が必要になる事も分かりました。 Ｓさん 「大まかな予算が１７００万円になっているから、総戸数４０で割ると……、 一戸あたりの負担額は４３万円くらいかな。」 Ａさん 「えっ……、そんなに負担しなくてはいけないの。」 今回ローンを組んで購入を検討しているＡさんにとって、４０万円を超える出 費は大きな負担になりそうです。 不動産屋さん 「だいじょうぶですよ。修繕するために毎月積み立てているお金がありますの で。」 不動産屋さんはそう言うと、管理費と積立金について説明をはじめました。 Ａさんが気に入ったワンルームマンションは、毎月の管理費は８０００円、修 繕積立金は３０００円に設定されていました。 管理費は日常的に必要な小修繕の費用やエレベーターの保守管理、清掃員の巡 回費用などに充てられ、一年の間にほぼ使い切っています。 いっぽうの修繕積立金は大規模修繕に備えて毎年積み立てられているのですが、 二年前に雨漏りの補修工事がありまとまった出費があったようです。 不動産屋さん 「思ったよりも修繕積立金が残っていないなぁ……」 調べたところ修繕積立金は２００万円程度しか残っていませんでした。 この金額では数年後に実施される修繕工事の際には持ち出しが生じてしまいそ うです。 Ｓさん 「これらをすべて計算すると、利回りは大きく下がってしまいそうだね。」 この話を聞いたＡさんは少し考え込んでしまいました。 〜〜つづく〜〜 ■編集後記 サラリーマン投資家のたっちゃんです。 娘の通う中学校のサクラがつぼみを大きく膨らませていました。 来週は４月になるのですね……、早いものです。 ところで、今回は修繕費の話題になりました。 そこで私の知っている「マンション選びのコツ」を紹介します。 マンションによっては駐車場収入が修繕積立金に積み立てられているケースが あります。 このような物件は、大規模な修繕を実施した場合でも所有者の負担が少なくて 済むためお買い得です。 修繕積立金の残高は物件価格にあまり反映されていませんので、こんなことも 知っておくといいですよ。 ∞∞∞∞∞ << PR >> ∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞ ■■■頭金で不動産投資をためらっている方、必見です■■■ 物件の調達方法から銀行戦略、資産を残す戦略まで具体的に提示 頭金のことで悩んでいるなら、こちらをご覧ください。 http://analyze.full-marke.com/af.do?ad=5c5203dc3413 ∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞ メールマガジン「小学生でもわかる不動産投資 いち・に・さん」 ★発行責任者：パワーネット ★問 合 せ：powernet@otoiawase.jp ★登録・解除:http://www.mag2.com/m/0000253120.html ∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞
