2008/01/28
小学生でもわかる不動産投資
／__／__／__／__／__／__／__／__／__／__／__／__／__／__／__／ ━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2008/1/28 ■□■ □ ◆◆◆◆◆ 「小学生でもわかる不動産投資 いち・に・さん」 ◇◇◇◇ □■□■ ━┛━┛━┛━┛◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇ ━━━━━━━━━━━━━━━━━ 第8回 ／__／__／__／__／__／__／__／__／__／__／__／__／__／__／__／ ■◇■ 不動産投資と「利回り」の関係 ■◇■ 前回「レバレッジ」と「利回り」について紹介しました。 なんとなくご理解いただけたでしょうか。 特に利回りについては、収益不動産を購入する際の目安となるたいへん重要な 数字ですので、正確に理解しておかなくてはなりません。 今回ももう少しこの「利回り」について触れてみたいと思います。 ■利回りの トリック？ 利回りの計算方法については、 「年間賃料（収入） ÷ 物件価格 × １００％」の計算式で求めます。 もしも２０００万円のアパートの年間想定賃料が２４０万円の場合には、 「２４０万円 ÷ ２０００万円 × １００％ ＝ １２％」となり、 「利回り １２％」と表現します。 ここまでは前回の復習です。 このように話を進めてきますと、 「利回り１２％という数字は、大げさな数字ではないだろうか」 とお感じになった方もおられるのではないでしょうか。 鋭い！ その通りです。 実は、収益物件を紹介する広告などに掲載されている「利回り ＸＸ％」とい う数字は理想的な条件が重なった場合を想定しているケースがほとんどです。 ■年間賃料 年間賃料は、「一年間満室で、滞りなく家賃が支払われた場合」を想定してい るケースがほとんどです。 また、基準となる家賃も「現在もらっている家賃、もしくは希望する家賃」を ベースにしています。 そのため、実際に購入して運用を始めた場合には、年間賃料が少なくなる場合 がほとんどです。 ■物件価格 利回りを計算する場合の物件価格は、物件自体の売値をもとにしています。 そのため、実際に購入する場合にはさらに多くの費用が必要になります。 例えば、不動産を仲介した不動産屋さんに支払う「仲介手数料」、購入した不 動産にかかる「不動産取得税」、融資を受ける場合の「融資手数料」や「保証 料」、不動産登記をする際に必要な「司法書士の先生に支払う手数料」や「登 録免許税」など、実に様々な費用が必要になります。 これらの総額は、物件価格の１０〜２０％ぐらいになりますので、想定利回り はぐんと下がってしまいます。 ■その他にも…… この他、購入後には「固定資産税」「管理費」「修繕費」など様々な費用が必 要になります。 そのため、「この利回りをどのように計算するか」が物件を選ぶ際の重要なポ イントになります。 ∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞ ■■■不動産投資・とっておき情報■■■ http://www.ykkk.biz/ ∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞ 【編集後記】 東京にも雪が降りました。私の場合雪の予報を聞くたびに体が硬直します。 別に雪が嫌いなわけじゃないんですよ。実は・・・転ぶんです。 歩き方が悪いのだと思いますが、雪国出身の友人にアドバイスをもらっても なぜか、ステン！と。 転倒して怪我をした・・・なんてニュースで流れていると、他人事とは 思えませんね。怪我をしないまでも、恥ずかしさと痛みを実感します。 今回は無事でしたが、次はどうでしょう。 なにか秘策をお持ちでしたら、ご一報をお願いします。 メールマガジン「小学生でもわかる不動産投資 いち・に・さん」 ★発行責任者：パワーネット ★問 合 せ：powernet@otoiawase.jp ★登録・解除:http://www.mag2.com/m/0000253120.html
