2008/11/24
【不動産不況は本当か？】
□■----------------------------------------------------------------□■ 【独立起業へのファーストステップ】不動産不況は本当か？ VOL.30 2008年11月24日号 □■----------------------------------------------------------------□■ このメルマガは ・独立起業をめざすビジネスマン ・将来起業してみたい学生の方 ・副業を始めてみたい会社員や主婦の方 そんな皆様に、元銀行マンの現役経営コンサルタントが ・起業のヒント ・儲かる仕組み ・会社の作り方 ・経営のノウハウ ・融資を受ける際のポイント などをわかりやすくお伝えするメルマガです また最新の脳科学に基づいた ・潜在意識の使い方 ・学習の方法 ・やる気を継続する思考法 など！ いままでの根性論はいっさいありません（笑） ・楽しく ・気軽に ・学ぶ習慣を身に付けていただきます！ こんにちわ！セイです またまた１ヶ月ぶりの発刊です。右手の腱鞘炎もだいぶ回復してきました！ １１月も相変わらずの株価・為替の乱高下！ 昨日は再び日経平均8000円割れでした。金融・株式市場はいまだ低迷中ですが・・・ 今日テーマ 【不動産不況は本当か？】 来週、投資不動産を見に行きます。ワンルームマンション１棟（50戸） ・売却希望価格：3億円 ・築15年 ・ＲＣ造 ・3階建て ・最寄り駅から徒歩8分 ・稼働率９２％ ・家賃5万円×46世帯＝230万円×12ヶ月＝2760万円 ・利回り9.2％ 一見するとかなり好条件です。即買い♪と行きたいところですが・・・・ 最近こんな物件が結構出てきています・・・・・ 【投資ファンド絡みの解約投売り】 個人のアパート大家さんが手に届く範囲は・・・・ 5000万円以内の物件が中心 例えば・・・こんな感じです！ ・売却希望価格5000万円 ・築10年 ・軽量鉄骨造り ・最寄り駅徒歩8分 ・稼働率100％ ・家賃5万円×10戸×12ヶ月＝600万円 ・利回り12％ 皆さんならどの物件を購入しますか？？ 自己資金２０％で残り８０％を銀行借り入れした場合 ・金利 5％ ・返済期間 20年（240回払い） とすると・・・ 3億円の物件 ・自己資金 6000万円 ・毎月返済元金 100万円 ・毎月利息（当初） 100万円 ・毎月支払い合計 200万円 ・家賃収入 250万円 ・毎月26万円の余裕 5000万円の物件 ・自己資金 1000万円 ・毎月返済元金 16.7万円 ・毎月利息（当初） 16.7万円 ・毎月支払い合計 33.4万円 ・家賃収入 50万円 ・毎月16.6万円の余裕 自己資金だけ用意できれば、どちらも同じように見えませんか？ 答えは（私なら） 3億円の物件を即買いです（笑）自己資金あれば・・・・ですが どうしてでしょう？？？？ 3億円の物件のメリット ・建物の構造がRC造りで耐久性が長い（50年は持つがメンテは必要） ・50世帯のうち10世帯空いても返済OK！（税金は別にありますが） ・キャッシュフローの絶対額が大きい ・世帯数が多いと共用サービズが割安で導入できる （セコム・光回線・カメラ付インターホン・防犯カメラ） ・他の賃貸物件と差別化（優位性） 5000万円の物件のデメリット ・建物の耐久性が短い（通常30年で立替え→あと20年・・ローンが終われば即立替え） ・4世帯空くと返済が足りない！ ・共用サービスを導入しにくい といっても、5000万円の物件も投資案件としては合格です！ 周囲の環境（コンビニ・病院・学校・交番）が良ければ、稼働率は90％以上は 高い確率で維持できます。 そして【家賃相場】は、あまり変動しません♪ 土地の値段は、高騰したり、暴落したり変動がわりと激しいのですが・・・・・ 家賃は新築時が最も高く、その後少しずつ下がりますが・・・・・ 下げ止まりが早く来ます。 大体の場所で、面積及び設備が同程度であれば、新築物件と10年以上の物件の家賃の 差は10％以内で収まります。 不動産投資の基本♪ ・物件は中古 ・最寄り駅から徒歩10分以内 ・1棟買いが鉄則 年末ジャンボ宝くじがあたったら・・・・ この時期なら「賃貸中古不動産1棟買い」！！！！！ 本日はここまで！ ■編集後記 やっと自宅の回線を光にします！昨日手続きしてきました（笑） これで仕事の効率がだいぶ上がりそうです。これまではADSLで とにかく遅い・・・（基地局からかなり遠いのです）1Mbps出ていません（泣） 30Mbpsは欲しいところです。MTの再構築が速くなればOKです。 ----------------------------------------------------------------------- ※本メルマガの著作権は、全て Corporate Design Institute に属します。 ※代理解除、およびこれに関する質問は一切受け付けません。ご自身の 責任で解除をお願いします。もし解除できない場合は、メルマガ配信 会社（まぐまぐ!など）に直接お問い合わせください。 ※配信の登録・変更，解除：http://www.mag2.com/m/0000252992.htm ※発行者：http://nlp.livedoor.biz 担当者：セイ
