年収400万で始める利回り8%〜9%以上の札幌不動産投資 

不動産投資における銀行不動産担保評価の実態〜その2

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　　　　　                                             2008/1/30号 
　　　　　年収400万で始める利回り9%以上の札幌不動産投資

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前回に引き続き銀行の不動産担保評価についてのレポート！
フルローン、オーバーローンも可能な評価法とは？
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　　　　　【１】あいさつ
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│もくじ│【２】銀行の不動産評価の実態（その2）
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　　　　　【３】編集後記
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┃１┃あいさつ
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皆さんこんにちは。札幌の不動産投資会社（株）日本地建の大間です。
不動産投資をする場合、ほとんどの方は金融機関からの融資を利用すること
と思います。
銀行ローンを申し込むにあたって、欲しい物件がどのように評価をされ、ど
れくらいの融資を受けられるのか、ある程度つかめたほうが事業計画も立て
やすいですよね。
今回は銀行の担保評価『収益還元法』について説明させていただきます。


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┃２┃銀行の不動産評価の実態〜その２
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前回述べた物件価値の算出法は『原価積算法』についてでしたが、銀行独自
の「掛け目」というものを用いて、将来のあらゆるリスクを銀行が算出した
価額から差し引いて考えるという評価法でした。


では・・・『収益還元法』とは？


ズバリ、対象の物件が賃貸物件としてどれくらいの収益をあげられるか！

物件から生み出される収益が年間いくらあるかということを根拠に、投資す
ることによるリスクも考慮し算出します。

要するに、お金を生み出す「マシン」としてその物件がどの程度の価値があ
るかで物件価格の算出を行います。


わかりやすい例として・・・

家賃収入・年間500万円をあげているアパートがあるとします。

そのリスク等を勘案し、例えば現在のマーケット情勢で9％の利回りが相当と
判断される場合、その物件価格は、『年間収入÷相当利回り＝物件価格』
（＊利回りとは・・・予定賃料収入の投資額に対する割合です）

つまり・・・500万円÷9％＝5,555万円

この物件の時価評価額は5,555万円ということになります。


購入価格が5,500万円とした場合は、フルローンが可能な物件というわけです。
ただし、実際には手付金や諸費用として自己資金が投入されることになります
ので、あくまでも物件の評価ということになります。

また、この方法は、相当利回りを何％にするかで評価額が大きく変わってきま
す。

徐々に浸透しつつあるようですが、まだまだ取り入れている銀行は少ないのが
現状のようです。

前回もお伝えしましたが、銀行によって高く評価するところもあれば低いとこ
ろもあります。評価法は銀行ごとに様々ですので、最初の銀行で断られたから
といって諦めないことです。

銀行や担当者との相性のようなものもありますが、ここで、積極的にアパート
ローンを推進している銀行の見分け方について、ちょっと触れておきます。
（あくまで傾向ですが・・・）

銀行のホームページを覗いてみて、アパートローンの項目を大きく載せている
銀行はわりと積極的な取り組みをしているケースが多いような気がします。
単純ですが当っているかも・・・

参考にしてみてください。


サラリーマン大家さんがどのように物件購入までたどりついたか、知りたい方は
こちら→http://www.nihonchiken.com/　まで



┃３┃編集後記
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札幌はいま、冬まっ只中です。
先週は大雪に見舞われ、交通網がストップ。
大変な週でした・・・
でもでも、そんな環境のなかでも当社の現場の工事は進んでいるんですよ。
うちの大工さんに感謝、感謝です。
春には雪解けとともに、当社のアパートも竣工ラッシュを迎えます。
今から早い者勝ちですよ〜
2月5日から札幌雪祭りが始まります。ついでに当社にもお立ち寄りください。

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