2009/02/17
女性 「土地活用・資産運用コンサルタント」 尾浦英香メールマガジン Vol.29
February 17, 2009
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女性 「土地活用・資産運用コンサルタント」 尾浦英香メールマガジン
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こんにちは、尾浦英香 です。
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今、東京に来ています。
あなたがこのメルマガを読むころには大阪なのですが。。
朝早い６時代の新幹線は、かなり空いていました。
一列あたり、１人か２人でした。５人がけなのに・・・。
昨年の１０月以降から人が減ったなぁと思いつつ、
快適だからちょっと得した気分で座っていました。
東京へ向かうときは、資料や本を読んだり、
新聞を見たり携帯メールをしていると、
あっという間に２時間半が過ぎてしまいます。
帰りはさすがにぐっすりのことが多いですけどね。
山手線は、朝とても混んでいて荷物を持っているとラッシュの時は、
移動できないぐらいですが、今年は９時半ぐらいでも移動可能です。
それでも東京の人口は大阪と比べて減っている様子もなく
大阪支店がなくなって東京へ戻ったという感じですね。
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それではゆったり大家さんの
「悠々自適生活」のはじまり、はじまり〜
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今日は 立地とマンション管理に費用をかける意味についてです。
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┃◆１．立地の良さが決め手
┃◆２．費用をかける意味
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◆１．立地の良さが決め手
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立地について、例えば人口５万人のところと３０万人の
ところと１００万人の都市では、かなり違いますよね。
５万人の市に、大きなマンションは必要ないかもしれませんが、
１００万人の都市には、マンションがないと住むところがありません。
３０年間、満室の保持を考えるのであれば、５万人の市よりも
１００万人の都市の方が保持できる確率は高いですよね。
しかし、１００万人の都市には、競合するマンションが群れのように
建っていたり、利回りの高いワンルームや、小さな部屋が多く
あふれていたりします。
長い時間の流れから考えると、１００万人の都市の方が立地は
すぐれていますね。
２０年経ったマンションでも、駅から見える場所にあるものは、
満室が多いです。
特に２ＤＫなど、家族で住めるものは、今人気があります。
先日お会いした賃貸業者さんの話しでは、今１５万円以上の部屋に
住んでいる方が、１０万円ぐらいの部屋を探しているという例が
とても多いようです。
これから建てるなら、需要があり今は数が少ないファミリータイプに
して欲しいと言われていました。
同感です。
大阪も新築ワンルームマンションは、満室経営が厳しくなっているようです。
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◆２．費用をかける意味
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満室経営されている大家さんの共通点。
それは、マンションに費用をかけること。
投資することと同じ意味ですね。
それは、会社組織の中の人材育成と同じです。
「会社＝マンション」が活性化して利益が上がるのは、
「人材が育ってきたとき＝費用をかける」
マンションも費用をかけて育ってきたら、利益があがり
たえず費用をかけてケアしてあげなければなりません。
それができると経営はとても豊かになりますね。
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追記です。
先日質問があった手元現金について。
手元に残る現金：中古マンションと新築マンションの違い
新築は減価償却費は計上しますが、実際には手元に残るお金になるので
現金（キャッシュフロー）は豊かです。減価償却って、建てたときに、
かかった費用を経費として、引いていいお金になります。
引いていいので、目には見えないのですが・・・。
現金が手元に残ります。古くなるごとに、経費がなくなってきます。
中古の場合はそれが少ないか、もしくは無いので、現金は手元に少ない
という現象がおこります。
新築から10年くらいが一番現金が豊かなのです。
それでは、皆様のビジネスとマンションが圧倒的に輝くことを
祈っております。
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