2009/05/17
東北仙台まちかど不動産情報館【2009年5月17日】
こんにちは。 ＢＩＴコーポレーションの飯川です。 弊社メルマガをご愛読いただき誠にありがとうございます。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 各種業務が立て込み、 4月はメルマガ発行をお休みさせていただきました。 申し訳ございませんでした。 仙台は新緑の時期も過ぎ、すっかり初夏の陽気。 今日は、「青葉まつり」の本番です。 良い天気に恵まれると良いですね！ それでは、早速今回のメルマガテーマ 「不動産再生事業の見通しと中古不動流通」について お話ししたいと思います。 いつも通り、長めのメルマガになってしまいますが、 最後までお付き合いくださいね。 【不動産再生事業の見通しと中古住宅流通】 □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 《なぜ、今、再生住宅なのか？》 ―――――――――――――――――――――――――――― 最近の、テレビコマーシャル。 積水ハウス様が、再生住宅のコマーシャルを放映中。 「エバーループ」とネーミングされ、 きれいなコマーシャルに仕上がっています。 実際、不動産業界においても、 再生住宅や再生事業に関するセミナー開催情報が 多くなっています。 その背景には、平成18年6月に施行された 「住生活基本法」の存在があります。 http://law.e-gov.go.jp/htmldata/H18/H18HO061.html これは、 「住宅の『量』の確保から国民生活の『質』の向上」に 政策転換を図ることを目的として制定されたもの。 その中では 「国民の住生活の安定の確保及び向上の促進に関する 基本的な計画を定めなければならない。」（全国計画）とされ、 それに基づき、各都道府県においては、 「住生活基本計画」（都道府県）が策定されています。 《住生活基本計画（全国計画）》 ―――――――――――――――――――――――――――― 住生活基本計画の目標は、 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ◇良質な住宅（中古）ストックの形成及び将来世代への承継 ◇良好な居住環境の形成 ◇国民の居住ニーズが適切に実現される住宅市場の環境整備 ◇住宅確保に配慮を要する者の居住の安定確保 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ を主な柱としています。 そして、その数値目標として ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ◇ストック（中古）住宅の新耐震基準適合率の向上 ◇共同住宅の共用部ユニバーサルデザイン化率の向上 ◇ストック（中古）住宅の省エネルギー対策率の向上 ◇リフォームの実施率の向上 ◇長期修繕計画に基づく修繕積立金設定マンション割合の向上 ◇密集市街地の整備率の向上 ◇新築時の住宅性能表示の実施率の向上 ◇既存住宅の流通（不動産売買）シェアの向上 ◇住宅の利用期間の向上と滅失（取壊し）率の低減 ◇子育て世帯の誘導居住面積水準の達成率の向上 ◇最低居住面積水準未満率の解消 ◇高齢者のいる住宅のバリアフリー化の向上改善 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ などが掲げられています。 ※詳細が気になる方はこちら↓ http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/jyuseikatsu/gaiyo.pdf 分かりやすく要点をまとめれば、 「新築住宅については、 住宅性能評価制度や瑕疵担保履行制度を確立し、 より安全で質の高い住宅供給を促進、 ストック（中古）住宅は、 耐震性能やバリアフリー化、ユニバーサルデザイン化を促し、 出来上がった質の高い住宅は、 将来の世代に活用できるよう 不動産供給と流通システムを変えていきましょう。」 そして、 「地球環境に配慮しつつ、 一人あたりの居住面積水準を高め、 若い世代からお年寄りの世代まで、 各世代が快適な住環境の基に生活できるようにしましょう。」 ということになるのではないでしょうか。 その結果、テレビコマーシャルをはじめとして、 不動産業界にも少しずつその変化が表れてきています。 《不動産業界における変化》 ―――――――――――――――――――――――――――― 現段階での不動産業界における変化としては、 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ （１）新築住宅における瑕疵担保履行法の施行 （２）ストック（中古）住宅流通の一般化と活性化 （３）ストック（中古）住宅流通における建物検査の広まり （４）住宅のリフォーム・リノベーション内容の変化 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ などが挙げられます。 具体的には、 （１）新築住宅における瑕疵担保履行法の施行 新築住宅における瑕疵担保履行法は、 発注者（買主）に住宅を引き渡す建築業者と宅建業者に 10年間の瑕疵担保責任を義務付けるもの。 さらに、それを担保（保証）させるため、 資力確保をも義務付けるものです。 これにより、今後建築される新築住宅では、 万が一、欠陥住宅等の問題が発生したとしても 様々な保証等が受けられるようになりました。 （資力義務付けは、平成21年10月施行予定。） （２）ストック住宅流通の一般化及び活性化 ストック（中古）住宅の流通の一般化については、 三井不動産販売様の「リハウス」という言葉が代名詞。 今後、さらに流通の活性化が期待されるところです。 昨今の中古マンション人気もストック活用の一例で、 中古に対する抵抗感は次第に低くなっているとみられます。 また、これまでの日本では、 住宅のライフサイクルは概ね30年。 それに対し、アメリカ、イギリス、フランスなどは、 80年以上といわれ、新築住宅の取引件数より、 ストック住宅の取引件数の方がはるかに多い状況です。 日本では、 戦後の復興政策もあり、住宅の質よりも量が重視されてきた 背景があり、単純比較はできませんが、 今後は、欧米並みのストック住宅流通に近づくことが 予想されます。 （３）ストック住宅流通における建物検査の広まり そして、欧米では、ストック住宅売買においては、 「事前建物検査」の実施が一般的。 実際、弊社の取扱物件でも、外国人のお客様は、 建物の現在状況や修繕履歴の把握に努めます。 「現況」を引き渡すだけのこれまでの日本の慣例とは、 明らかに違った見方や主張をされる方が多いと感じています。 そう考えれば、ストック住宅の取引が増加するにつれ、 欧米と同じく「事前建物検査」の必要性や考え方が 重視されてくると考えられます。 仙台ではまだその広まりも感じられないと思いますが、 首都圏では、そのような傾向が見られ始めているとのこと。 いずれは、仙台においても一般住宅の「建物検査」の事例が 聞かれることになると思います。 （４）ストック住宅のリフォーム・リノベーション内容の変化 但し、「事前建物検査」は、 住宅の欠陥を見つけ出すことが主体ではありません。 買主が物件を購入した後、どのような補修が必要なのかなど、 専門家から助言やアドバイスを貰うことにより、 補修個所の事前把握や必要性を含め、 買主が納得して物件を購入するためのもの。 そうすると、事前の「建物検査」が広まるにつれ、 今度は、 「これまでどのような建物修繕を行っていたか？」、 「修繕の具体的な実施項目は？」など、 建物修繕やメンテナンス履歴を 売主が適切に把握しておくことが必要になってきます。 それが、 「ストック住宅のリフォーム・リノベーション内容の変化」 に反映されてきます。 例えば、マンションのリノベーション。 これまでは単に間取り変更や全体的な設備の入替えという 側面が強かったと思います。 しかし、現在は、 給水管や排水管の更新やメンテナンスのしやすさ、 将来的な再度の間取り変更に対する配慮、 水回り部分の改修の容易性の確保など、 見えない部分の改修内容面について 目が向けられ始めています。 そして今後は、それらを所有者が履歴管理し、 それを新たな所有者に伝えていくことが 建物の価値の維持という点からも より重要になってくると考えられます。 《現段階で意識しておくこと》 ―――――――――――――――――――――――――――― では、現段階では、 どんな点に注意を払っておくべきなのでしょうか？ まずは、現在のこうした社会的な流れを 不動産資産の所有者、運用者として、 的確に認識しておくことが重要。 そして、それらを常に意識することによって、 将来に繋がる不動産資産の形成や新たな運用を模索する ことができるものと考えています。 不動産に限らず、人は物というものにこだわりがあります。 日曜日のテレビで「お宝鑑定」をしてくれる 番組がありますが、見方を変えれば 不動産も同じく、人それぞれにとって一つのお宝。 今後の不動産取引や社会の流れを予想しながら、 可能な限り「魅力ある建物の歴史を作り上げる」 そんな気持ちや観点で不動産資産の取得や運用を 行っていくことも大切になってくるのではないでしょうか。 《そして、その先・・・》 ―――――――――――――――――――――――――――― 日本におけるストック住宅流通の一般化が 仮に20年後に完成したとします。 その時の日本の人口は、現在の約9割。 当然、一人あたりの居住面積も増えていることが予想され、 「量」から「質」への変換を遂げたストック住宅も 多く残っていると考えられます。 そこでは、現在少しずつ浸透し始めている 「二地域居住」や「田舎暮らし」、 「グリーン・ツーリズム」なども、 より一般的になっている可能性があります。 平日は都心で、休日は郊外で。 夏は東日本で、冬は西日本でなど、 地域の活性化を含めた、新しいライフスタイルが 作り出されているかもしれませんね。 不動産取引に関わるものとしても 次の世代により良い建物を残しながら、 豊かで質の高い生活を提供するお手伝いができればと 考えています。 □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 次回のメルマガは、 久しぶりに仙台圏における「不動産企画開発情報」を お伝えしたいと思います。 混沌とした社会情勢の中、 今年前半の仙台圏の不動産開発企画は どんな動きを見せているのか、 開発形態グループごとに ピックアップしてお伝えしたいと思います。 どうぞお楽しみに！ 【お知らせ】 ▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽ メルマガ発行開始から約1年半。 東北仙台の不動産情報と一緒に 最新の物件情報などもお伝えしたいと考えての 発行開始でしたが、 どうしても本文作成に時間を要するため、 より多くの物件情報をお伝えできない状況です。 そのため、今後は、 「東北仙台まちかど不動産情報館」【おすすめ物件情報版】 として、本文テーマと分けてお伝えしたいと考えています。 各情報網から 担当者が「これはお伝えしたい」と思う新着物件や 投資物件、田舎暮らし＆別荘物件を 月1回の割合で、皆様にお伝えしたいと思います。 メルマガ再登録などの必要はございませんが、 発行回数が少し多くなってしまいますので、 何卒、ご了承のほど、お願い申し上げます。 △△△△△△△△△△△△△△△△△△△△△△△△△△△△ 「眠っている土地や建物はありませんか？」 ―――――――――――――――――――――――――――― 弊社では、「売却＆運用相談」を随時承っています！ マンション、投資運用物件、利用予定のない事業用不動産、 別荘、田舎暮らし向き物件など、 眠っている土地や建物がありましたら、 是非、運用面を含めてご相談ください。 不動産オークションなど、物件特性に合わせた仲介企画や、 所有者のコンセプトに合わせた運用企画を立案いたします。 相談をご希望の方は、弊社ホームページ 「コンビニ相談室」からお知らせくださいね！ お電話（フリーダイヤル）でも承っております。 「コンビニ相談室」 http://www.bitcorp.co.jp/advise.html ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ □□□□□□□ 《発行元》 □□□□□□□ 東北仙台まちかど不動産アドバイザー ■■■□□■■ 株式会社 ＢＩＴコーポレーション ■ ■□□■■ 仙台市青葉区本町1丁目12番12号 ■■■□□■■ フリーダイヤル／0120-863-862 ■ ■□□■■ MAIL／info@bitcorp.co.jp ■■■□□■■ http://www.bitcorp.co.jp/ Build In Trust 【お問合せ・ご相談はお気軽にどうぞ】 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
