2009/03/18
東北仙台まちかど不動産情報館【2009年3月18日】
こんにちは。 ＢＩＴコーポレーションの飯川です。 弊社メルマガをご愛読いただき誠にありがとうございます。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 今日は、仙台も春の陽気。 まもなく桜の季節、お花見が楽しみですね。 でも、今年は、ＥＴＣ効果で高速道路が混み合いそうです。 それでは、早速今回のメルマガテーマ 「区分所有建物の購入＆投資のポイント」について、 これまでのマンション建築や管理に関する法整備面、 そして、実際のマンション管理と修繕、 今後の建替え政策面から見てみたいと思います。 【区分所有建物（マンション）の購入＆投資のポイント】 □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 《マンション購入＆投資における基準はありますか？》 ―――――――――――――――――――――――――――― 現在、インターネットで検索すると新築、中古、投資用など たくさんのマンション売却情報が出てきます。 皆さんは、それらを見る際、又は購入検討する場合、 どんな点をポイントとしていますか？ 立地や設備、周辺環境など生活に関する利便性を中心に 考えているという方も多いのではないでしょうか？ もちろん、それは、第一のポイントとなるところ。 今回は、その第一条件をクリアした物件の、 次に見るポイントについてお話を進めていきたいと思います。 《法律は、時代を映し出すもの》 ―――――――――――――――――――――――――――― マンションには、建築を含め、様々な法律が絡んできます。 マンション管理基本法としての、 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ◇区分所有法 ◇マンション管理の適正化の推進に関する法律 ◇マンション建替えの円滑化等に関する法律 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ それに、建築面での建築基準法がこれに加わります。 法律は、その時々の社会情勢を反映するもの。 例えば、建築基準法。 昭和53年6月12日に宮城県沖地震があり、 その後、現在の「新耐震基準」が設けられました。 また、バブル期以前に建築されたマンションにおいては、 当時は、どのマンションもそれほど築年数が 経過していなかったため、ノウハウも少なく、 管理や修繕面に重点が置かれることは多くありませんでした。 しかしながら、マンションの増加と経年劣化の進行とともに マンション管理組合とマンション管理会社間における 契約や管理面、修繕積立金の保管に関わるトラブルが増加。 そのため一定の規制を設けようと 平成13年8月1日に 「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」が施行、 初めてマンション管理に関する基本項目が定められました。 また、平成7年の「阪神・淡路大震災」では、 マンションが倒壊・損壊しました。 しかし、それまでの法律では、それらのマンションの 建替えにうまく対応できなかったことから、 「マンションの建替えの円滑法等に関する法律」の施行に 至っています。 このように他の法律と同様、 マンションに関連する法律もその時代背景を反映するもの となっています。 《大きな二つの転換期》 ―――――――――――――――――――――――――――― 時代を反映するマンション関連法令。 その中でも、実際のマンション購入や投資運用にあたって 重要なポイントとなるのが、 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ◇新耐震基準の制定（建築基準法） ◇マンション管理の適正化の推進に関する法律 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ の二つと考えられます。 では、次にどのような点でそれがポイントとなるのか 検証してみたいと思います。 《昭和56年6月1日以降の建物か否か？》 ―――――――――――――――――――――――――――― 現在の新耐震基準は、昭和56年6月1日に改正されました。 そして現在、 昭和56年5月31日以前に建築されたマンションでは、 行政からの耐震補強等の助成事業が行われるなどしています。 また、マンションの売買取引においては、 売買契約に係る重要事項説明書の中において、 「耐震診断調査の有無」について、買主に説明することが 義務付けられています。 さらに、新耐震基準に適合していない建物において その建物を賃貸している際に発生した地震において、 賃借人に損害を与えた場合の賃貸人の工作物責任の問題が 訴訟提起されている実態も存在します。 つまり、ここに一つ目のポイントがあり、 購入又は投資運用するマンションが、 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ◇新耐震基準を満たしているのか ◇耐震診断がなされているのか ◇耐震改修がなされているのか ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ その状況を把握して、購入や投資運用の判断をすることが 重要となります。 これは、昭和56年5月31日以前の建物がすべてダメと いうことではなく、 仮に耐震補強がなされていなくても、 耐震診断を受けている等の状況があれば、 管理組合のマンションに対する安全や財産価値としての 意識が高いと判断することもできます。 また、賃貸運用する場合も 耐震診断の結果、耐震基準を満たしていない状況であれば、 それを契約書の中にどのように免責として 条文を盛り込んでいくかなどの対策も 立てやすいと考えられます。 そのような意味において、 購入又は投資運用するマンションが 昭和56年6月1日以降の建物なのかどうか、 そして、昭和56年5月31日以前の建物であれば、 管理組合として、その耐震性について どのように考えているのかを把握しておくことが、 購入又は投資運用する際のポイントとなります。 《マンション管理の適正化の推進に関する法律とは？》 ―――――――――――――――――――――――――――― マンション管理の適正化の推進に関する法律の趣旨は、 マンション管理組合や組合員に対して、 適正なマンション管理を行うための指針を示し、 それまでいわゆる野放しの状態だった 管理組合運営やマンション管理会社の業務に 一定の制約を課そうとしたものです。 そして、マンション管理士制度を設け、 中立的な立場として 管理組合運営に関する指導や助言を行わせようとしています。 さらに、管理組合に対しては、 「マンション管理の適正化に関する指針」を示し、 管理組合運営に必要な事項を定めています。 「マンション管理の適正化に関する指針」の基本的事項は、 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ◇区分所有者の管理組合の運営への参加と集会の在り方 ◇標準管理規約を参照する管理規約の制定と改定 ◇共用部分の範囲と管理費用の把握 ◇管理組合経理の透明性 ◇長期修繕計画の策定及び見直しによる適正な 修繕積立金の積み立ての推進 ◇マンション管理会社との委託契約内容の明確化 ◇マンション管理士制度の普及と活用 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ となっています。 なぜ、これが二つ目のポイントになるかというと、 この法律の施行前は、 例えば、修繕積立金に関しては、 管理費の10％程度に抑えて分譲するケースが 多く見られました。 それは販売する側にとっては、購入者の月々の負担を 軽くするためには有効であったかもしれません。 インターネットで中古マンションを探索する際、 修繕積立金が10,000円を超えるマンションは、 概ね「マンション管理の適正化の推進に関する法律」の 施行前に分譲されたマンションが多いのも事実。 マンション分譲時に設定していた 修繕積立金の額が低かったため、 実際の修繕に必要な修繕積立金が積み立てられず、 建築後5年から10年以降になって、 その不足分を改定により増額していると 考えられるからです。 しかし、「マンション管理適正化法」の施行後は、 販売当初に、長期修繕計画書を作成し、 それに基づいて修繕積立金を積み立てる方法へと 移行が進んだため、10,000円を超えるような修繕積立金を 見ることは少なくなりました。 当然、修繕積立金がきちんと計算されているということは、 その基本となる「長期修繕計画」が描かれており、 「マンション管理の適正化に関する指針」に基づいた 管理組合運営が行われているケースが多いと いうことになるのです。 結果として、区分所有建物の賃貸運用においても、 分譲当初から長期修繕計画に基づく修繕積立金が 積み立てられていることから、 月々の修繕積立金の額が迎えられ、 賃貸運用の実質的利回りが高くなることになります。 そのような意味で、マンションの購入や投資運用面において 「マンション管理適正化法」の施行前か施行後かという点も 重要になってくるのです。 もちろん、「マンション管理適正化法」の施行後、 管理組合や管理会社の運営努力により、 「マンション管理の適正化に関する指針」に基づいた 管理組合運営を行っているマンションも多く見られます。 そして、それらのマンションは、当然に管理運営に関する 意識水準も高く、今後のマンション全体の資産価値の維持や 組合員間の合意形成も得られやすいということが考えられます。 《マンション購入＆投資のポイント》 ―――――――――――――――――――――――――――― つまり、 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 第一段階「新耐震基準の前か後か」 第二段階「マンション管理適正化法の施行の前か後か」 第三段階「総合的に見て、各法令改正等に対応した適正な 管理組合運営や対策が講じられているか」 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ という点を見極めることが必要になると考えられます。 いくら立地や環境が良いとしても、 適正な管理組合運営が行われず、組合員の意識が高くなければ、 将来の修繕や合意形成、さらに将来の建替え合意 においても支障をきたすことになります。 「マンションは管理を買え」と良く言われること。 しかし、それは単純に管理会社の管理水準だけでなく、 「マンション管理組合の運営水準」や 「組合員相互間のコミュニケーションや意識水準」などを 総合的に勘案して判断する必要があると考えています。 《将来はさらに変わる！》 ―――――――――――――――――――――――――――― 平成18年6月に住生活基本法が制定され、 将来の日本における 「住宅の質の向上に関する基本方針」が定められています。 現在、100年住宅や200年住宅など、長期的な視野に立った 長期優良住宅の普及を目指そうという動きが活発ですが、 これらは、この住生活基本法に基づく計画の一環。 今後は、さらなる省エネルギー化、 住宅のバリアフリー化率が高まることが予想され、 長期優良住宅の供給は 中古住宅の流通を促すものになっていきます。 また、マンション行政においては、 平成7年の「阪神・淡路大震災」を教訓として、 マンションの建替え円滑化法が制定されましたが、 実際の建替え合意やその実施は ほとんど進行していないのが現状です。 今後は、老朽化マンションのさらなる増加とともに、 改修や建替え面を含めたマンション再生事業における 一層の円滑化の仕組みが構築されることが予想されます。 今後のマンション購入や投資においては、 そのような流れが底辺で流れていることを踏まえながら 目的に合った賢い購入や投資運用が求められると 考えています。 □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 次回のメルマガは、 今回、最後に少し触れた「住生活基本法」をテーマに 「今後の不動産再生事業の見通しと中古不動産流通」について 不動産活用面からお伝えしていきたいと思います。 別荘や田舎暮らしを含めた 二地域居住スタイルの可能性なども含めて お話ししたいと思います。 どうぞお楽しみに！ 【投資運用物件売却ニュース】 ▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽ 弊社取扱いの投資運用物件の価格改定を行いました。 60,000千円〜250,000千円の物件価格です。 気になる物件がありましたら、条件・価格面を含めて メール又はお電話でご相談下さいね！ 銀行融資相談、各種シミュレーション算定も承っております。 《仙台市青葉区台原／1棟マンション》 ◇築年数：13年 ◇タイプ：1K（23戸） ◇満室想定年間収入：約15,000,000円／年 ◇現在入居率：約95％ ◇交通：仙台市営地下鉄駅「台原」まで徒歩4分。 《仙台市宮城野区榴岡／1棟マンション》 ◇築年数：24年 ◇タイプ：1K（30戸）2K（3戸） ◇満室想定年間収入：約18,366,000円／年 ◇現在入居率：満室 ◇交通：ＪＲ仙石線「榴ヶ岡駅」まで徒歩2分。 《仙台市青葉区銀杏町／1棟マンション》 ◇築年数：22年 ◇タイプ：2DK（23戸）・店舗（4戸） ◇満室想定年間収入：約25,341,000円／年 ◇現在入居率：約87％ ◇特徴：ＪＲ仙石線「原ノ町駅」徒歩9分。 《仙台市太白区長町南》 ◇築年数：20年 ◇タイプ：1R（44戸） ◇満室想定年間収入：約24,048,000円／年 ◇現在入居率：約82％ ◇特徴：仙台市営地下鉄「長町南駅」徒歩10分。 《仙台市太白区南仙台》 ◇築年数：18年 ◇タイプ：1K（10戸）・2K（5戸） ◇満室想定年間収入：約8,610,000円／年 ◇現在入居率：約82％ ◇特徴：ＪＲ東北線「南仙台駅」徒歩5分。 その他、平成21年3月21日から マザーズオークションに投資用マンションの出展を予定。 興味のある方は、是非、ご覧になってみてくださいね。 「マザーズオークション」 http://www.mothers-auction.net/ 【マンション・別荘物件情報】 ▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽ 《仙台市青葉区北根1丁目》 ◇マンション名：パークタワー台原 ◇間取タイプ：3LDK（壁芯75.60平米） ◇価 格：1,180万円 ◇ポイント：24時間常駐オール電化マンション 賃貸運用も可（表面利回り約10％） （物件詳細） http://bitcorp.co.jp/realty/a4/post_32.html 《宮城県刈田郡蔵王町遠刈田温泉字小妻坂》 ◇物件名：アトリエ店舗付戸建別荘 ◇間取タイプ：3LDK＋アトリエ店舗（約25畳） ◇価 格：2,500万円 ◇ポイント：平成17年築・アトリエ＆温泉権利付 蔵王山水苑「せせらぎの里」別荘地内 （物件詳細） http://bitcorp.co.jp/realty/a5/post_25.html 只今、ホームページ企画の改訂更新中！ お客様に、より多くの不動産情報をお伝えできるよう 新しい機能やフォームを準備しておりますので、 今しばらくお待ちください！！ △△△△△△△△△△△△△△△△△△△△△△△△△△△△ 「希望物件、お探しします！」 ―――――――――――――――――――――――――――― 弊社では、お客様が希望する条件の物件をお探しいたします！ 投資物件、マンション、別荘・田舎暮らし物件の探索ご依頼は、 弊社ホームページの「お問合わせ・個別相談」からどうぞ。 「お問い合わせ・個別相談」 http://www.bitcorp.co.jp/contact.html ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ □□□□□□□ 《発行元》 □□□□□□□ 東北仙台まちかど不動産アドバイザー ■■■□□■■ 株式会社 ＢＩＴコーポレーション ■ ■□□■■ 仙台市青葉区本町1丁目12番12号 ■■■□□■■ フリーダイヤル／0120-863-862 ■ ■□□■■ MAIL／info@bitcorp.co.jp ■■■□□■■ http://www.bitcorp.co.jp/ Build In Trust 【お問合せ・ご相談はお気軽にどうぞ】 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
